उच्च बाध्यता वाला रियल एस्टेट ऋण, लेकिन कम वर्तमान आय

हैलो,

यह निम्नलिखित स्थिति के बारे में है:
मेरे पास एक पूरी तरह से ऋण-मुक्त, स्वयं-आवास वाली संपत्ति है जिसका बाजार मूल्य लगभग 450,000 € है। फिर कुछ साल पहले मैंने एक और संपत्ति बैंक से ऋण लेकर खरीदी थी, जिसे मैंने किराए पर दिया है। उस समय खरीद मूल्य लगभग 300,000 € से ऊपर था, और वर्तमान बाजार मूल्य लगभग 380,000 € है। वर्तमान में इस ऋण की बची हुई राशि लगभग 275,000 € है। उस समय इस संपत्ति का लगभग पूरा वित्तपोषण किया गया था और यह लगभग आधा-आधा किराए पर दी गई संपत्ति और मेरी स्वयं-आवास वाली संपत्ति के साथ बंधक के रूप में सुरक्षित की गई थी (प्रत्येक लगभग 150,000 € बंधक); मुझे सर्वोत्तम क्रेडिट योग्यता दी गई थी और उसी के अनुसार कम ब्याज दर तय की गई थी। किराए की आय, ऋण भुगतान और प्रबंधन लागत (मरम्मत, गैर-परिभाज्य खर्च, खालीपन, कर आदि) से नकद प्रवाह औसतन लगभग शून्य के करीब है।
अब मैं एक और संपत्ति खरीदना चाहता हूँ, जिसका उद्देश्य किराए पर देना है और उससे नकद प्रवाह (किरायेदारी - ऋण भुगतान एवं प्रबंधन लागत) भी लगभग शून्य हो। इस संपत्ति की खरीद कीमत लगभग 270,000 € होगी। अतिरिक्त शुल्क और एक छोटा सा स्व-पूंजी हिस्सा मैं प्रदान करूंगा, ताकि लगभग 260,000 € का वित्तपोषण करना पड़े। सुरक्षा के रूप में नई खरीदी जाने वाली संपत्ति का उपयोग किया जाएगा, साथ ही मेरी स्वयं-आवासीय संपत्ति पर अभी तक न लिए गए बंधक भी (पहली किराए वाली संपत्ति के लिए पहले से 150,000 € बंधक चुकाए जा चुके हैं, लेकिन बाजार मूल्य तक अभी भी लगभग 300,000 € की राशि बची है, और ज़रूरत पड़ने पर किराए पर दी गई संपत्ति के भी कुछ हिस्से। अतः मेरा कुल बैंक ऋण लगभग 535,000 € होगा, जबकि सुरक्षा के लिए उपलब्ध बाजार मूल्य लगभग 1,100,000 € है, जिसका अर्थ है कि ऋण राशि वर्तमान बाजार मूल्य के आधे से भी कम है।
मैं लाइफ इंश्योरेंस, सोना, प्रतिभूतियां आदि जैसी लगभग 200,000 € मूल्य की अन्य संपत्तियाँ भी सुरक्षा के रूप में प्रदान कर सकता हूँ।
मेरे विचार से सुरक्षा संबंधी कोई समस्या नहीं होनी चाहिए। मुझे इस संदर्भ में सर्वोत्तम क्रेडिट वर्ग में रखा जाना चाहिए।
क्या ऐसा नहीं है?

अब असली समस्या:
जब मैंने पहला ऋण लिया था, तब मेरी आय काफी अधिक थी (लगभग 5,000 € नेट), लेकिन अब मैं (कम से कम अस्थायी रूप से) कार्य-क्षम नहीं हूँ (मेडिकल प्रमाण पत्र के साथ) और वर्तमान में लगभग 1,500 € से कम की विकलांगता पेंशन प्राप्त कर रहा हूँ। यह राशि मुश्किल से जीवन यापन के लिए पर्याप्त है। कभी-कभी मुझे अपनी (पर्याप्त उपलब्ध) बचत का सहारा लेना पड़ता है। ये बचत विकलांगता भुगतान के बिना भी 7-8 वर्षों तक संभवतः पर्याप्त होगी।

अब मेरे प्रश्न:
1. ऐसी स्थिति (जहां वर्तमान आय केवल दैनिक जीवन के लिए पर्याप्त हो; लेकिन सुरक्षा अत्यंत उच्च हो) में क्या कोई बैंक ऋण प्रदान करता है?
इस प्रश्न का स्पष्ट "हाँ" में उत्तर होना चाहिए तभी बैंक से पूछताछ का कोई मतलब है। अन्यथा मेरी क्रेडिट स्कोर (Schufa-Score) खराब हो सकती है।

2. मैं वह ऋण उसी बैंक से लेना चाहता हूँ, जहाँ मैंने पहला ऋण लिया था। क्या वे फिर से मेरी अंतिम 3 वेतन पर्चियों के बारे में पूछेंगे? या मुझे अपना वर्तमान पेशा/वेतन पुनः बताना होगा? या क्या बैंक में यह सामान्य प्रक्रिया है कि जिन ग्राहकों ने तीन साल पहले विस्तृत स्व-घोषणा प्रक्रिया पूरी की है और ऋण लिया है, उन्हें इसे दोबारा नहीं करना पड़ता?

3. मेरी स्थिति में ब्याज दर में कितना बढ़ावा लगेगा? मेरा मतलब ब्याज दर की कुल मात्रा नहीं है, बल्कि क्या सर्वोत्तम क्रेडिट योग्य ब्याज दर मिलेगी (जैसे जब संपत्ति 50% से अधिक स्व-पूंजी से वित्तपोषित हो और ग्राहक सरकारी कर्मचारी हो) या इसमें निम्न आय के कारण अतिरिक्त जोखिम प्रीमियम लगेगा? अगर हाँ, तो कितना आधार अंक अतिरिक्त जोड़ेंगे? 10? 50? 100?

निष्कर्ष:
मूल प्रश्न यह है कि ऋण देने और ब्याज दर निर्धारित करते समय, क्या आय कम होने का कोई महत्व है यदि ऋण पर्याप्त या अत्यधिक सुरक्षित (सुरक्षा संपत्ति उपलब्ध) है?
[उदाहरण के लिए, Interhyp] के सिमुलेशन में केवल स्व-पूंजी (सुरक्षा) की मात्रा महत्वपूर्ण होती है, आय का कोई प्रभाव नहीं होता।

कृपया केवल वही लोग उत्तर दें जो वास्तविकता में ऋण प्रदान करने की प्रक्रिया को अच्छी तरह समझते हैं, ना कि केवल सामान्य अटकलें लगाते हैं।

मेरा अनुमान है कि तुमने [Hypothek] और [Grundschuld] को भ्रमित किया है। कोई बात नहीं।

[Bank] से पूछताछ करने से तुम्हारा [Schufa-Score] खराब नहीं होगा और यह सबसे आसान तरीका होना चाहिए। मैं दावा करता हूँ कि यह यहाँ [Forum] पैसे की निवेश के मूल्यांकन के लिए सही जगह नहीं है। [Immocation] कुछ ऐसा हो सकता है जो तुम्हारी मदद कर सकता है।

नमस्ते, 1,500€ जायदाद जब्ती सीमा के थोड़ा ऊपर हैं। हाँ, आपके पास कुल कैश आरक्षित और बिना किसी बंधन वाली संपत्तियों के रूप में आरक्षित हैं। हालांकि, आपकी पहली संपत्ति पर 450k में से 150k पहले से ही बंधित है। इसके अलावा, आप और अधिक जोखिम उठा रहे हैं। केवल 1,500€ क्यों? क्या आपने इस आय के साथ स्वास्थ्य बीमा करवाना छोड़ दिया? मैं केवल एक संभावना देखता हूँ कि आप अपनी मुख्य बैंक से संपर्क करें जिसने किराए पर दी गई संपत्ति को वित्तपोषित किया है। जहां तक 1,500€ की बात है, तो वापस आने की संभावना कम होगी। आपको स्वास्थ्य की शुभकामनाएं।

बैंकों की ऋण देने की नियमावली तो कड़ी हो गई है। बैंक ऋण नहीं दे सकते अगर पूंजी सेवा „सुरक्षित“ नहीं है, चाहे आप कोई अन्य महत्वपूर्ण सुरक्षा प्रस्तुत करें। यदि आप ब्याज और मूलधन का भुगतान नहीं कर सकते, तो यह संभव नहीं है। और इसके लिए पर्याप्त उच्च, मुक्त उपलब्ध आय जरूरी है।

इसलिए मैं थोड़ा उम्मीद देखता हूँ।

बैंकों की ऋण देने की नियमावली अब कड़ी हो गई है। बैंक ऋण तभी दे सकते हैं जब कैपिटल सर्विस “सुरक्षित” हो, चाहे आप अन्य महत्वपूर्ण सुरक्षा प्रदान करें या नहीं। यदि आप ब्याज और मूलधन का भुगतान नहीं कर सकते, तो यह संभव नहीं है। और इसके लिए पर्याप्त उच्च, मुक्त उपलब्ध आय होना आवश्यक है।

इसलिए मेरी नजर में कम अवसर हैं।

और कोई अस्थायी बात जो TE के मामले में हो

किराया आय भी ऐसे आय हैं, जिन्हें कम से कम एक निश्चित हिस्से तक मान्यता दी जाती है। [Immobilienerwerb und -Finanzierung] एक पूंजी निवेश के रूप में अलग होती है बनाम स्वयं उपयोग किए जाने वाले आवासीय संपत्ति के।