कम इक्विटी के साथ वित्त पोषण समझदारी है?

मैंने अभी बैंकों में कुछ अपॉइंटमेंट्स बुक किए हैं ताकि कुछ आंकड़े मिल सकें। स्पष्ट है कि हमें कम से कम सहायक लागत को अपने स्वयं के पूंजी से फंडिंग करनी होगी, अन्यथा यह महंगा होगा। समस्या यह है कि बेहतर ब्याज दरें आमतौर पर तभी मिलती हैं जब खुद की पूंजी कम से कम 20% हो। 400,000 € में यह 80,000 € होता है। बहुत बचत करने के बावजूद भी यह बहुत बड़ी राशि है।
बेशक कोई नहीं जानता कि आय आदि कैसे बदलेंगे, लेकिन इंतजार करने की समस्या यह है कि इससे ऋण चुकाने का समय भी पीछे चले जाता है। साथ ही, मैं सालाना 10,000 € किराए पर खर्च कर रहा हूँ। इसलिए, वर्तमान में 1,500 € की किश्त भुगतान करना और 500 € विशेष भुगतान के लिए बचाना आसान है, बजाय इसके कि 1,500 € किराए के अलावा बचाए जाएं।

मैंने अभी बैंक में अपॉइंटमेंट किया है ताकि कुछ आंकड़े प्राप्त कर सकूँ। यह स्पष्ट है कि हमें कम से कम अतिरिक्त खर्चों को अपनी खुद की पूंजी से वित्तपोषित करना होगा, अन्यथा यह महंगा पड़ेगा। समस्या यह है कि बेहतर ब्याज दरें आमतौर पर तभी मिलती हैं जब आप 20% अपनी पूंजी निवेश करते हैं। 400,000 € में यह 80,000 € होता है। बहुत बचत करने के बावजूद भी यह बहुत अधिक पैसा है।
बेशक कोई नहीं जानता कि आय आदि कैसे बदलेंगे, लेकिन इंतजार करने की समस्या यह है कि इससे भुगतान की अवधि भी पीछे खिसक जाती है। इसके अलावा मैं प्रति वर्ष 10,000 € किराए पर खर्च कर रहा हूँ। इसलिए इस समय 1500 € किश्त का भुगतान करना और 500 € विशेष चुकौती के लिए अलग रखना आसान है, बजाय इसके कि 1500 € किराए के अलावा बचाएं।

सोच में गलती! आप किराए में पैसा नहीं जला रहे हैं..आप बीच के समय में वहां रह सकते हैं। अगर आप किराया भी बचाना चाहते हैं, तो आप बस वहां से निकल जाइए।

मैंने "verbrennen" को भी कोटेशन मार्क्स में रखा है। निश्चित रूप से मुझे पता है कि इसके लिए मुझे कोई न कोई प्रतिदान मिलता है। नव निर्माण में मेरी कुछ अलग शर्तें हैं। ज़मीन की कीमतें शायद थोड़ा बढ़ेंगी, लेकिन मेरी सोच वाली क्षेत्र में यह अभी भी नियंत्रण में है, क्योंकि वहां प्रति वर्ग मीटर की कीमत अभी भी 200€ से कम है, यानी ये शायद कुल बजट का केवल 25-30% हिस्सा बनाती हैं। शुद्ध निर्माण लागत मानव रूप से बढ़ रही है और अगर मैं इसे 3 वर्षों में बनाता हूँ, तो घर भी 3 साल छोटा होगा। उपयोग किए गए घरों की खरीदारी में यह वर्तमान में (और निश्चित रूप से अगले 5 वर्षों में भी) ऐसा है कि संपत्ति की कीमतें वार्षिक लगभग 4-5% बढ़ती हैं। चूंकि बेचे गए कई घर पहले से थोड़े पुराने हैं, इसलिए वहां आमतौर पर 3 साल की आयु में थोड़ा अंतर ज्यादा मायने नहीं रखता। वहां तो कुल स्थिति या नवीनीकरण की डिग्री अधिक निर्णायक होती है।

अब मेरी गणना पर वापस आते हैं:
मैं लगभग 1500€ चुकाने का इरादा रखता हूं और लगभग 500€ अतिरिक्त खर्च (जो निश्चित रूप से चुने गए मकान पर अधिक सटीक रूप से गणना करनी होगी) मानता हूँ। इसका मतलब है कि लगभग 2000€ मासिक बोझ लगभग 25 वर्षों के लिए (अगर मैं 360,000€ ऋण राशि, 2% ब्याज और 3% चुकौती पर गणना करता हूँ, तो लगभग 24 साल आता है)। अगर मैं 4 साल इंतज़ार करता हूं ताकि अधिक स्व-पूंजी जमा कर सकूं (मान लेते हैं कि इससे 20% स्व-पूंजी जुटाई जा सके), तो वही शर्तें (290,000€, 2% ब्याज, फिर 4.2% चुकौती) के साथ मैं 19 वर्षों में पूरा कर सकूंगा। प्रभावी रूप से मैं 1 साल पहले खत्म कर लूंगा और हाँ, संभवतः उस समय मेरा ब्याज दर बेहतर होगा क्योंकि मेरे पास अधिक स्व-पूंजी होगी। हालांकि इतनी उच्च चुकौती दर के कारण 0.3-0.5% की वृद्धि बहुत बड़ा फर्क नहीं दिखाती (लगभग समान अवधि पर 50€ कम मासिक बोझ)।
अब मान लेते हैं कि 1 साल पहले चुकौती समाप्त हो रही है, या अधिक ठीक से कहें तो 1.5 साल कि योजना सुनिश्चित करने के लिए, तो मैं 1500€ x 18 = 27000€ अंतर रखता हूं।
अगर मैं मानता हूं कि मैं 4 साल में 70,000€ जमा करना चाहता हूं, तो मुझे प्रति माह 1450€ अतिरिक्त किराए के रूप में देना होगा, जो मेरी 1100€ वार्म मiete के साथ 2550€ बनता है, अर्थात मकान के लिए 2000€ (किस्त + अतिरिक्त खर्च) से 550€ ज्यादा। 550€ x 12 x 4 = 26400€। तो लगभग समान। एक बार यह बैंक को जाता है, दूसरी बार मकान मालिक को (जो मुझे बैंक से ज्यादा पसंद है, लेकिन अंततः मैं स्वार्थी हूं)। या तो मेरी गणना पूरी तरह गलत है, या वर्तमान में दरअसल इसका ज्यादा फर्क नहीं पड़ता।
निश्चित रूप से मुझे यह भी ध्यान रखना होगा कि शायद मेरी परिस्थितियाँ बेहतर हो जाएंगी, लेकिन दूसरी तरफ, मकान भी महंगे हो सकते हैं। सबसे खराब स्थिति में कीमतें 10% बढ़ती हैं, तब मुझे और 2 साल बचत करनी होगी। अगर मैं 1000€ प्रति माह बचाकर तुलना करने योग्य मौजूदा मासिक बोझ पर आता हूँ, तो मुझे 6 साल बचत करनी होगी और गणना और भी खराब हो जाएगी।

दोनों विकल्पों में अनुमानित घटकों की संख्या लगभग समान है, इसलिए दोनों में जोखिम है। दूसरी तरफ, अभी खरीदने का लाभ यह है कि मैं अब भी घर में रह सकता हूँ (अधिक जगह, घर में कोई अन्य लोग नहीं, स्वतंत्र डिजाइन आदि) और वह 27000€ अभी नहीं देने होंगे, बल्कि 23 वर्षों में। यकीनन यह केवल भुगतान को टालना है, लेकिन अंत में शायद किसी के लिए एक साल अधिक भुगतान करना आसान होगा, यानी अब हर महीने 500€ ज्यादा देना, खासकर जब संभावना अधिक है कि महंगाई के कारण 20 वर्षों में वेतन आज से कहीं अधिक होगा।

शायद मैं अभी थोड़ा भोला हूँ, लेकिन केवल वित्तीय दृष्टिकोण से मुझे स्पष्ट नहीं होता कि स्व-पूंजी जमा करने से क्या लाभ होगा, सिवाय इसके कि "आपातकालीन बिक्री" के मामले में पहले वर्षों में शायद भारी नुकसान होगा। इसके विपरीत, तब स्व-पूंजी का बड़ा हिस्सा चला जाता है, जो मेरे लिए ज्यादा बड़ा फर्क नहीं बनाता।

मैं सिर्फ यह स्पष्ट करना चाहता था.. किराया देना कोई बुरी बात नहीं है और बिल्कुल वैध है। हमने यह चर्चा "कितना/कितनी देर तक स्वंय की पूंजी बचाएं" पहले भी विस्तार से की है। तुम्हें देखना होगा कि क्या तुम उस संबंधित थ्रेड को पा सकते हो।

शुद्ध आर्थिक दृष्टि से यह हमेशा सही नहीं होता.. मैं एक निश्चित मात्रा में स्वंय की पूंजी को निम्न कारणों से अनिवार्य मानता हूँ: तुम्हारे पास पहले दिन से साफ-सुथनी नेट संपत्ति होती है (घर - शेष ऋण = नेट), जो समस्याओं (काम, स्वास्थ्य आदि) के वक्त अधिक आरामदायक बिक्री संभव बनाती है। बैंक के सामने बातचीत की स्थिति भी इस मामले में बेहतर होनी चाहिए। इसके अलावा बचत चरण के दौरान पैसे के प्रबंधन और मासिक सीमाओं का अनुभव भी आता है। एक अच्छा अतिरिक्त लाभ भी है: जब तुम वास्तव में स्थानांतरित हो जाओगे, तो मासिक आय फिर से काफी बढ़ जाएगी (कम से कम हमारे मामले में) क्योंकि ऋण किस्त बचत की किस्त से काफी कम होती है।

यह कि ज्यादा स्वंय की पूंजी "अधिक घर" भी संभव बनाती है, मैं यहाँ अनदेखा करता हूँ। लेकिन यह कई लोगों के लिए निस्संदेह महत्वपूर्ण है।

शुभकामनाएँ, स्टेफेन

मैंने भी इसे इसी तरह समझा था। मेरा प्राथमिक मकसद यह नहीं है कि मैं ज़ोर-ज़ोर से अपनी Wohnung छोड़ना चाहता हूँ। कुछ चीज़ें हैं जो मुझे वहाँ परेशान करती हैं, लेकिन कुछ ऐसी नहीं जो युद्ध निर्णयकारी हों। एक बच्चे के लिए हमारे पास जगह होगी, लेकिन हमें एक कमरा बदलना पड़ेगा, जिसमें पैसे भी लगेंगे, जो मैं व्यक्तिगत रूप से अपने घर में करना पसंद करता, लेकिन यह भी एक मामूली बात है। यह भी सच है कि हम शायद शुरुआत की उत्साह में बहुत कुछ देखेंगे और अंत में शायद बाद में खरीदेंगे (शायद साल के अंत में - अगले साल के मध्य में)। फिर भी मैं वर्तमान में बढ़ती हुई संपत्ति की कीमतों को बढ़ती ब्याज दरों से बड़ा जोखिम मानता हूँ।

जहाँ आप निस्संदेह सही हैं वह है नेट संपत्ति की बात, कम से कम अगले 5 वर्षों के लिए। उसके बाद अधिक इक्विटी होने पर नेट मूल्य भी अधिक होगा, लेकिन फिर आमतौर पर इससे अच्छी तरीके से निकल भी सकते हैं (ज़रूर कुछ नुकसान के साथ)।

अधिक इक्विटी=अधिक घर अभी मेरे लिए महत्वपूर्ण नहीं है। मेरे लिए अधिक महत्वपूर्ण है मासिक बोझ। यहाँ मैं वास्तव में अब और बंधना नहीं चाहता, बल्कि अगर संभव हो तो अतिरिक्त किस्तें देना पसंद करूंगा। मेरी पत्नी की नौकरी सुरक्षित है (अनिश्चितकालीन शिक्षक के रूप में, शायद सरकारी सेवा का मौका भी है) और मैं भी कम या ज्यादा जल्द ही कुछ नौकरी पा लूँगा, भले ही थोड़े समझौते के साथ। इसके बावजूद बहुत अधिक संभावना है कि यह घर को संभालने के लिए पर्याप्त होगा और फिर भी फ्रिज खाली नहीं रहेगा। भले ही मैं कहूँ कि मेरी अपेक्षाएं काफी ऊँची हैं, एक निश्चित सीमा होती है जहाँ दर्द होता है। फिलहाल हमारे नजर में एक संपत्ति है, जिसे हम थोड़े मरम्मत कार्यों के साथ कुल 3,00,000 यूरो (+अन्य खर्च) में प्राप्त कर सकते हैं, जो शायद हम 20 साल में आराम से चुका पाएंगे।

या तो मैं पूरी तरह से गणना में गलती कर रहा हूँ, या वास्तव में इस समय बहुत अंतर नहीं है।

समान शर्तों के तहत परिणाम समान ही आएंगे। यदि यह विचार किया जाए कि 4 वर्षों में कीमतें 10% बढ़ गई हैं और ब्याज दर 2.5% बढ़ी है, तो स्थिति अलग दिखेगी। तब यह भी सोचना होगा कि यह अधिक संभावित है कि 4 वर्षों में बाजार में कोई हलचल हुई होगी या कि चार वर्षों में बिल्कुल भी कुछ नहीं बदला। दूसरा मैं सोच पाना मुश्किल है।