वित्तपोषण से संबंधित मूलभूत प्रश्न

सबसे पहले सभी को नमस्ते।

मैं लंबे समय से फोरम पढ़ रहा हूँ। अब मेरे पास वित्तपोषण के कुछ बुनियादी प्रश्न हैं।

1. क्या शेष ऋण मासिक या वार्षिक रूप से पुनः गणना किया जाता है?
अगर यह मासिक है, तो क्या यह सामान्यतः सभी बैंकों में ऐसा ही होता है?

हमारे बैंक हमारे शहर में एक नये आवासीय क्षेत्र में जमीन बेच रहा है।
विभिन्न रियल एस्टेट वित्तपोषण मध्यस्थों जैसे कि DTW या Dr. Klein के अनुसार, निम्नलिखित मापदंडों के तहत ब्याज दर लगभग 1.8% है:

कुल लागत: 520 हजार यूरो
संपत्ति मूल्य: 480 हजार यूरो
ऋण आवश्यकता: 295 हजार यूरो
बंधकना: < 70%
ब्याज अवधि: 20 वर्ष
भुगतान: 3.5%

प्रस्ताव देने वाला बैंक केवल तभी जमीन बेचता है जब मैं वहां सब कुछ वित्तपोषित करता हूँ। मेरे व्यक्तिगत पूंजी के साथ जमीन की बिक्री को अस्वीकार कर दिया गया।

बैंक ने मुझे 2.6% प्रभावी ब्याज दर के साथ एक ऋण की पेशकश की है।
क्या यह सामान्य है कि रियल एस्टेट वित्तपोषण मध्यस्थों और स्थानीय बैंकों के बीच इतना अधिक अंतर होता है?
ब्याज दर को कम करने के लिए मेरे पास किन वार्ता विकल्प होंगे?

संभावित रूप से, वर्तमान तंग विक्रेता बाजार में मेरे पास बहुत सारे विकल्प नहीं होंगे।

सभी टिप्पणियों के लिए आभारी हूँ।

यह प्रस्ताव लगभग बदमाश है, स्पष्ट है कि वे खरीद मूल्य बढ़ाने के बजाय कुछ अतिरिक्त कमाना चाहते हैं। या फिर कोई कमीशन वसूल किया जा रहा है।

बातचीत से तुम ज्यादा आगे नहीं बढ़ पाओगे। अगर वह जमीन ही लेनी है तो मेरे पास केवल दो विकल्प हैं: क) सबसे अधिक विशेष ऋण चुकौती की संभावना और उसे हर साल पूरी तरह से उपयोग करना; ख) कम अवधि के लिए ब्याज दर तय करना और फिर अवधि समाप्त होने पर उसे समाप्त कर देना।

मैं मानता हूँ कि बैंक अच्छी कमाई करना चाहता है।
वर्तमान बाजार की स्थिति में इस जमीन को शायद निश्चित रूप से बेच दिया जाएगा।
जमीन की खरीद कीमत में दलाल की कमीशन शामिल नहीं है।
मैं यहाँ निर्माण करना चाहता हूँ, लेकिन मुझे संदेह हो रहे हैं।
a) विशेष किस्त भुगतान की व्यवस्था की जाएगी, लेकिन इसका अधिकतम उपयोग संभव नहीं होगा।
b) निश्चित रूप से मैं 10 वर्षों की ब्याज निर्धारण अवधि ले सकता हूँ, जिसके साथ यह संभावना है कि 10 वर्षों में ब्याज दर 2.6% से अधिक हो सकती है।

ब्याज जोखिम आपको कोई भी पूरी तरह से नहीं हटा सकता और एक ऋण पुनर्वित्त भी अतिरिक्त खर्च (भूमि उचितीकरण) का कारण बनता है।

लेकिन 10 वर्षों में आपका ऋण अनुपात <60% होगा और आपको सर्वोत्तम शर्तें मिलेंगी। मैं भी अधिकतर 5 वर्षों के बारे में सोच रहा था, तब तक "शायद" ब्याज जोखिम सीमित रहेगा। वास्तव में आपके पास अन्य विकल्प लगभग नहीं हैं। हालांकि, प्रति वर्ष 5% की विशेष पुनर्भुगतान भी जल्द ही आपकी अपनी पूंजी बढ़ाएगी।

लगभग 70% ऋण अनुपात के साथ मुझे लगभग सबसे अच्छी शर्तें मिल जाती हैं, लेकिन इस बैंक और इस Grundstück (Heimatort) के साथ नहीं। मुझे नहीं लगता कि मुझे 5 साल की अवधि के लिए कोई प्रस्ताव मिलेगा, क्योंकि बैंक यह सोच सकती है कि मैं फिर वहां से पुनर्वित्त नहीं करवाऊंगा। अब ब्याज दरें इतनी कम हैं कि सब लोग मजबूरी में इससे कमाई करना चाहते हैं।

शर्तों में ब्याज दर पहले से ही बहुत ज़्यादा है। विकल्प 3 शायद आगे खोजने जैसा होगा :-(