Construiriez-vous encore vous-même ou feriez-vous appel à un promoteur immobilier ?

Bonjour à tous,

à cause d’un héritage anticipé, nous avons pu acquérir à un prix relativement avantageux un terrain à Francfort pour 140k€. Notre entrepreneur général a estimé en 2020 la construction de la maison à 450k€. Avec une petite marge, nous avons fait le financement sur cette base.

La phase de gros œuvre a maintenant commencé et nous dépassons déjà de 40 000€ ce qui avait été estimé. Avec les prix actuels, les surcoûts seront probablement de 80k - 90k€ si l’on ajoute encore l’aménagement extérieur et les raccordements au réseau et à l’eau. Nous devrons alors demander un financement complémentaire.
Malheureusement, nous ne connaissons personne dans notre entourage qui ait construit avec un entrepreneur général, seulement avec un promoteur immobilier.

La construction de la maison nous coûtera donc environ 700k€. Notre apport personnel était de 200k€.

Je sais que c’est relativement bon marché si l’on construit ici à Francfort, où les constructions neuves commencent à 1 million d’euros, mais avec un taux d’amortissement initial de 1300€, nous passerions à 1800€ après un financement complémentaire.

Avec un revenu net mensuel de 4000€, nous atteignons ainsi lentement nos limites, tant que ma femme n’est pas fonctionnaire.

Je me demande sans cesse si notre construction en vaut la peine, quand je pense que, avec ce taux d’amortissement, je pourrais aussi vivre tranquillement dans un appartement plus grand sans être lié à quoi que ce soit ?
En plus, tout le stress avec la mairie, le service urbanisme, les voisins et les fournisseurs, à cause desquels nous avons dû faire beaucoup de compromis lors de la planification.

En fait, nous avons mandaté l’entrepreneur général pour organiser tout cela, mais à la fin, nous sommes quand même la première personne de contact (étude de sol, détection d’engins explosifs, raccordements réseau/eau, fermeture de rue, toilettes chimiques).

J’aimerais le plus possible vendre la maison dans 3 ans et recommencer à zéro en achetant directement auprès du promoteur. Je n’ai vraiment plus envie du stress du maître d’ouvrage.

Je n'achèterais plus de maison neuve, mais j'achèterais une maison existante, que je rénoverais ou assainirais ensuite.

Sûrs que vous construisez avec un [GU] et non avec un architecte ou autre ? Avec un [GU], on a en fait déjà le package tout compris sauf le terrain. Bien sûr, quelques augmentations de prix peuvent survenir à cause de demandes spéciales lors de certains ajustements, mais si le budget est serré, on les laisse simplement de côté. Comment le gros œuvre peut-il déjà coûter 40k€ de plus avec un [GU] ?

Je n'ai pas construit, mais j'ai rénové de manière autonome et laborieuse. C'était aussi stressant, peut-être même plus stressant que de construire avec un entrepreneur général. Pour répondre à ta question principale : je le referais.

Je pense que votre problème est le long décalage temporel : planification en 2020, construction en 2021/22, combiné aux augmentations de prix extrêmes, qui ne peuvent pas être compensées aussi bien par le salaire.

Si tu avais acheté directement auprès du [BT], cela aurait coûté tout aussi cher. Les prix demandés t'auraient rebuté en 2020, et encore plus en 2022. Il doit bien sûr inclure tous les coûts. Et même chez un promoteur, il faut s'occuper de beaucoup de choses et faire des compromis. Tout comme avec une rénovation ou comme dans un appartement ou une maison en location.

Quand tu auras fini, tu pourras certainement te détendre un peu plus, ne t'inquiète pas trop.

Vous êtes sûr de construire avec un GU et pas avec un architecte ou autre ?
Avec un GU, on a normalement le package tout compris sauf le terrain.
Bien sûr, des hausses de prix peuvent quand même survenir à cause de souhaits supplémentaires, mais si le budget est serré, on les laisse de côté.

Comment le gros œuvre peut-il déjà coûter 40 000 € de plus avec un GU ?

Le GU ne fait qu’un prix fixe pour la maison.
Les frais annexes de construction comme les travaux de terrassement, les aménagements extérieurs et les raccordements ne relèvent plus du GU. Ces coûts ont été estimés bien trop bas.

Je peux te comprendre, car finalement, après la construction, la qualité de vie devrait être meilleure qu’avant.
Pourtant, je ne crois pas que tu puisses résoudre ce sujet seul, que ce soit avec un maître d’œuvre ou sans. Nous avions autrefois une maison et un jour tout était fini (beaucoup plus cher surtout à cause de mes propres fantaisies), mais ensuite, on se sentait bien aussi. Dans la suite de ma vie, j’ai habité en location de temps en temps, mais ce qui ne me plaisait pas, c’est que les propriétaires/gestionnaires immobiliers avaient malheureusement souvent peu d’intérêt pour la préservation/l’amélioration de la qualité, même lorsque nous aurions financé cela. Il me manquait la liberté de faire chez moi ce que je voulais.
Mais cela a le prix que ce soit aussi sa propre propriété (idéalement une maison individuelle) ; cela te mène au point de devoir choisir entre un maître d’œuvre, un promoteur ou une gestion autonome des travaux.
Une bonne préparation, la conscience de ses propres priorités/besoins et une touche de chance peuvent alors influencer considérablement le projet.
Nous avons dû décider assez rapidement et, après que deux maisons déjà réservées au début du Corona nous ont été achetées, nous avons décidé de construire nous-mêmes. Nous étions apparemment prudents mais seulement dans les limites qui étaient assez étroites à cause du manque de temps, des contraintes spatiales, et des prestataires très occupés.
Maintenant, nous avons construit avec un petit maître d’œuvre, ce qui est souvent vu comme une bonne décision, mais en fin de compte, c’était un vrai coup dans l’eau. Ma construction en gestion autonome il y a plusieurs années était un jeu d’enfant à côté, ou alors ma mémoire me joue des tours.
Je veux dire : la sécurité que tu souhaites n’existe probablement pas, ici aussi s’applique : pas de risque, pas de plaisir.
J’ai un ami en Suède, il en a déjà assez de devoir s’occuper parfois de sa maison. Il a (espérons-le) appris pour lui qu’il ne voudra plus jamais posséder un bien immobilier ; du moins c’est ce qu’il dit maintenant :D
Je pense que tu devrais plutôt chercher en toi quel forfait te convient le mieux et quel stress tu ne veux plus avoir. Que ce soit maître d’œuvre ou gestion autonome ne me semble pas décisif.
Si quelqu’un est un idiot, peu importe d’où il vient, disait un de mes anciens patrons.
C’est comme toujours une décision au cas par cas et pour chaque projet, ça peut être mieux pour toi d’une manière ou d’une autre. Je connais des histoires horribles de promoteurs, je peux te raconter une désagréable avec un maître d’œuvre, tout comme je connais des histoires terribles de maisons anciennes. Il n’y a pas de vrai ou faux général.
C’est sans doute comme dans un couple, le partenaire qui te convient peut rendre la vie belle et simple. Pour l’autre, ce partenaire ne conviendrait pas du tout.