Pourquoi le financement est-il si difficile ?

Bonsoir à tous !

Nous voulons construire. (Huuuh surprise !)
Nous avons réservé un joli petit terrain de 960 m², à acquérir pour 123 000 € (arrondi).
J’ai naïvement pensé qu’un financement serait un problème avec nos salaires.

Je résume :
Terrain : 123 000 €
Apport personnel : 18 000 € sur un contrat d’épargne logement plus un soutien encore inconnu de mes parents
Mon salaire : 2900 € net (emploi assez sécurisé)
Son salaire : 2000 € net (fonctionnaire dans le service public, pratiquement incappable de licenciement en raison d'une déficience auditive)
Dépenses actuelles : 3470 €
dont 840 € de loyer,
651 € de frais de crèche (qui diminuent avec l’âge de l’enfant),
606 € de pension alimentaire pour deux enfants issus d’un premier mariage (13 et 8 ans),
environ 500 € de crédits (remboursés dans 5 ans)
Un enfant en commun.
Construction d’une maison d’environ 160 m² : 280 000 € (nous ne pensons pas pouvoir faire moins cher)

Deux banques nous ont déjà refusé un prêt. Une fois à cause d’un crédit en cours (que nous envisageons de renégocier), mais surtout à cause de l’apport personnel faible.
La Debeka accepterait probablement de nous prêter, mais nous aurions à rembourser 1300 € par mois. Je suis tombé de ma chaise. J’espérais un maximum de 1000 € puis utiliser la prime de Noël et autres pour des remboursements anticipés.

Suis-je vraiment trop naïf ou faisons-nous quelque chose de mal ?

Tu veux un crédit de 400 000 euros et ensuite seulement une mensualité de 1000 euros ? Avec des remboursements comme ça, tu ne seras jamais vraiment à jour. Avec un amortissement de 2 % (c’est le minimum recommandé) et un taux d’intérêt d’environ 2,5 %, tu dois compter à la louche environ 1500 euros, plus les charges normales [Steuern, Versicherung, Heizung, Wasser usw.] ainsi que la constitution de réserves pour les réparations futures.

2 % d’amortissement et la somme mentionnée avec le taux d’intérêt donnent une durée de remboursement d’environ 32 ans. Avec un remboursement exceptionnel annuel de 2000 euros, la durée diminue à environ 27 ans.

Il existe des calculateurs d’annuités sur Internet où l’on peut saisir ces données facilement pour avoir au moins une estimation grossière.

Vous n'avez apparemment aucun capital propre (18 000 euros, c'est quasiment rien, rien que la taxe sur les transactions immobilières pour un terrain à 123 000 euros en NRW est de 8 000 euros, plus le notaire et le bureau des hypothèques).

Et vos revenus ne sont simplement pas aussi élevés... Tu es naïf.

Faites-vous quelque chose de mal ? Vous avez économisé trop peu de capital propre.

(Ob es früher(TM) wirklich möglich war, als Normalverdiener ein Eigenheim zu erarbeiten, entzieht sich mangels eigener Erfahrung meiner Kenntnis. Heute brauchst Du jedenfalls ordentlich Asche ... Netto wird übrigens eher weniger denn mehr [werden], wenn Du nicht gerade üppig mehr Brutto generierst.)

Je me demande aussi où est votre épargne, d'autant plus que 4900 euros ce n'est pas si peu. Mais j'y lis un divorce (généralement pas gratuit), des coûts courants élevés, un niveau de vie relativement élevé, des crédits en cours d'un montant de 25 000 euros (voiture ou regroupement de crédits ?)

Sur quelle période avez-vous constitué votre capital propre ? En principe, vous devriez pouvoir mettre de côté 60 000 euros en 3 ans supplémentaires. Avez-vous commencé à économiser seulement l'année dernière ? Ce sont ce genre de questions que je me poserais en tant que banque.

Je ne peux que rejoindre les intervenants précédents.
Revenus corrects, dépenses trop élevées. Financement intégral quasiment sans apport personnel (où est passé le surplus de salaire?). Si vous ne pouvez même pas vous en sortir sans crédit avec ce revenu (peu importe pour quoi) et que vous n'épargnez presque pas d'apport personnel, pourquoi une banque vous prêterait-elle autant d'argent? Comment comptez-vous renégocier le crédit? La maison serait déjà surhypothèquée sans la renégociation, plus que ce qu'elle vaut du point de vue de la banque.

P.S. Réduisez vos exigences, un terrain de 960 m² suffit pour une hacienda. Pour une petite maison (pourquoi 160 m² pour trois personnes?), 450 m² suffisent aussi. Vous entrez alors dans des régions de prix et de financement appropriées. Ou achetez une maison d'occasion moins chère et rénovez-la avec des revenus courants. Cela ne devrait pas être un problème trop important à Marl et ses environs.

Et je pensais déjà que notre terrain était trop cher avec 90t.