Quels sont les coûts réalistes pour une maison jumelée / Kfw70 en Bade-Wurtemberg ?

Salut expert en construction,

merci pour tes paroles franches. Nous espérons justement ne pas être trop naïfs.

Un contrat d’architecte ne dit rien d’autre que tu as d’un côté un architecte qui te fournit toutes les prestations d’ingénierie requises et pour cela tu reçois une facture. De l’autre côté, il réalise l’appel d’offres, vérifie les offres reçues et, avec toi, commande les artisans selon la VOB. Si tu réserves toutes les phases de prestation chez lui, il prend aussi la direction des travaux avec la documentation ; bien sûr, cela coûte aussi de l’argent.

Bien sûr que nous devons payer cette prestation. Elle nous est proposée pour 38 500 € incluant le géomètre, la statique, l’architecture et la direction des travaux. C’est aussi l’une de nos questions de savoir si ce montant est correct ou si ce poste est trop cher.

MAIS - tu ne fais pas réellement une économie de 24,5 k€ sur les coûts annexes, n’est-ce pas ? Ces coûts => par exemple le réseau d’égout, gaz, eau, électricité, les infrastructures internes, éventuellement des surcoûts de fondations jusqu’à des petites factures pour le ramoneur ou la demande d’un numéro de maison <= surviennent quand même ET tu les paies !

Non, nous ne pensons pas économiser 24,5 k€ sur les coûts annexes. Mais comme je l’ai écrit plus haut environ 18 k€. Nous savons qu’il y a encore des coûts annexes supplémentaires comme ceux que tu as mentionnés.

D’ailleurs, je voudrais une nouvelle fois clarifier les termes exacts. Si tu signais réellement un vrai contrat de promoteur immobilier, tu devrais effectivement aussi prendre en charge tous ces coûts (ils sont inclus dans le prix total) ; mais tu n’aurais rien à voir avec l’appel d’offres, ni le choix, ni même envisager de retirer un corps de métier ! Il y aurait max. 7 étapes de paiement, dont la première environ 30%, car la part du terrain doit être payée.

Nous le savons désormais. Ce que nous envisageons actuellement est effectivement un contrat purement d’architecte. La liste de la variante promoteur (que cette société propose aussi) je l’ai juste utilisée pour mieux expliquer pour quoi combien d’argent est prévu. Comment planifie-t-on autrement son budget avec un contrat d’architecte pur ? On a les chiffres précis seulement après avoir lancé les appels d’offres pour les différents corps de métiers, n’est-ce pas ? Comment arrives-tu par exemple aux 255 k€ mentionnés pour la maison incluant la dalle ? Les calcules-tu en fonction de la surface habitable, du volume bâti ou selon une autre base ? Jusqu’à présent je n’ai trouvé que des calculs basés sur la surface habitable ou le volume bâti.

L’exemple que tu décris n’est ni "ni chair ni poisson" – c’est quelque part entre les deux et ça "peut" marcher, mais pas forcément. Pour moi, le risque serait trop important.

Donc pour toi la planification avec le prix du terrain et un contrat purement d’architecte serait acceptable si on prévoyait un budget de 433 k€ comme tu l’as écrit plus haut ?

Merci d’avance
Salutations, Goblin

Mais tu ne économises pas la taxe sur les mutations immobilières, n'est-ce pas ?
Tu dois payer la taxe sur la maison + le terrain, car il existe un lien économique entre le vendeur du terrain et le constructeur de la maison ? Par conséquent, les frais annexes d'acquisition devraient être les mêmes - que ce soit par le promoteur immobilier ou par l'architecte. ET la déclaration du promoteur ne t'aide pas du tout dans ce cas ! C'est l'administration fiscale qui décide s'il existe un lien économique !!
Prestations de géomètre : des frais sont dus à l'office du cadastre + la mesure finale de la construction. Ceux-ci ne sont normalement pas payés par le constructeur de la maison, mais par le propriétaire du terrain (que tu es déjà avec le contrat d'architecte) - cela fait encore 2000 €. Ce genre de petites choses s'additionne ensuite à la somme de 35 000 € que l'expert en construction prend toujours en compte.

Je copie un texte depuis Internet :
BFH : la taxe sur l'acquisition immobilière pour la construction de maison après l'achat du terrain reste
Si un constructeur achète un terrain et le construit ensuite, les administrations fiscales calculent la taxe sur l'acquisition immobilière comme s'il avait acheté un terrain bâti, si elles considèrent que l'achat et la construction constituent une opération unique. Cette pratique a été examinée par la Cour fédérale des finances (BFH). Elle l'a approuvée (II R 7/12). Ainsi, l'espoir de réduction fiscale de nombreux constructeurs est anéanti.
wohnen im Eigentum avait conseillé dans le bulletin 4‘2012 de contester la taxation dans des cas comparables en se référant à la procédure BFH. Ce conseil est devenu caduc avec le jugement.
Cependant, tous les projets de construction après l'acquisition d'un terrain ne relèvent pas de cette pratique fiscale, cela ressort aussi du jugement. Il précise qu'il doit exister un « lien juridique ou au moins factuel objectif » entre l'achat et la construction. Un lien juridique serait un contrat unique portant sur les deux ou une liaison des deux contrats, par exemple si le constructeur s’engage dans le contrat d’achat à mandater une entreprise de construction spécifique.
Un lien factuel existe lorsque le vendeur propose pour le terrain une construction planifiée techniquement et financièrement quasi finalisée, que l'acheteur accepte plus tard cette offre.
Dans le cas jugé, les vendeurs du terrain étaient des particuliers, une GmbH l'entreprise de construction. La prestation de construction et le terrain constructible étaient toutefois proposés conjointement par une autre GmbH, les deux entreprises se présentaient sur le marché sous un même logo comme une « équipe forte ». Cela a suffi au BFH pour admettre un lien factuel entre le contrat d’achat et le contrat de construction conclu 14 jours plus tard

Existe-t-il un lien factuel entre ton vendeur de terrain et l’architecte ? Tel que tu décris la situation : clairement ! Le promoteur te propose le terrain uniquement si tu achètes tout chez lui, ou que tu passes un contrat d’architecte avec un architecte de son choix,...
Mais je ne suis pas ton administration fiscale - aucune idée de leur interprétation -> je ne compterais pas sur le fait que ça fonctionne et C’EST POURQUOI je ferais appel à l’architecte !

Bonjour Wastl,

merci pour ta réponse. Ce que tu as copié ici est très intéressant.

Je dirais que c’est vraiment un cas limite pour nous. L’entreprise propose aussi uniquement ce terrain à la vente. Il n’y a donc aucune obligation de construire avec eux ni de conclure un contrat d’architecte avec eux. Cela peut aussi se comprendre uniquement par l’offre du terrain à construire sur internet.

Nous devrions donc acheter le terrain et ensuite réfléchir avec qui nous allons construire. Ce serait alors clairement séparé. Je vais en tout cas en reparler à l’entreprise.

Merci encore
Cordialement Goblin

Si tu achètes le terrain de la même entreprise qui construit également, l'administration fiscale voudra certainement voir des contrats fictifs, même si quelques mois s'écoulent entre les deux, donc sois prudent ou prévois une marge supplémentaire de 5%.

Bonjour,

vous me faites vraiment transpirer avec vos réponses.

J'ai maintenant fait des recherches supplémentaires sur Internet. Je pense que si l'on fait attention à la rédaction du contrat d'achat pour le terrain et à la rédaction du contrat avec l'architecte, cela fonctionnerait comme nous l'imaginons. Les informations sur lesquelles je base mon hypothèse proviennent d'Internet.

Chez nous, il ne serait en aucun cas fixé combien coûterait réellement l'achèvement de la construction de la maison. L'architecte nous l'a aussi dit sans détour. Il donne son estimation mais ne peut rien garantir. Nous sommes bien conscients que cela comporte un risque pour nous.

Je préfère quand même devoir investir 20 000 € imprévus dans la maison plutôt que de devoir céder 15 000 € sûrs au fisc. Cette taxe n'augmente certainement pas la valeur de la maison. En revanche, si l'argent est investi dans l'équipement, c'est le cas.

Cordialement
Goblin