¿Cuáles son los costos realistas para una casa pareada / Kfw70 en Baden-Württemberg?

Hola experto en construcción,

gracias por tus palabras sinceras. Esperamos no estar siendo demasiado ingenuos.

Un contrato de arquitecto no significa otra cosa que por un lado tienes a un arquitecto que te presta todos los servicios ingenieriles requeridos y por eso recibes una factura. Por otro lado, él realiza la licitación, revisa las ofertas recibidas y junto contigo contrata a los artesanos según la VOB. Si contratas con él todas las fases del servicio, también asume la dirección de obra junto con la documentación; por supuesto, eso también cuesta dinero.

Claro que tenemos que pagar este servicio. Nos lo ofrecen por 38.500,- € incluyendo topografía, estática, arquitectura y dirección de obra. Nuestra pregunta también es si este importe está bien o si este concepto está sobrevalorado.

PERO - ¿realmente no ahorras 24.5 mil euros en gastos adicionales? Estos costos => por ejemplo canalización, gas, agua, electricidad, urbanización interna, posibles costes adicionales de cimentación hasta pequeñas facturas para el deshollinador o la solicitud de un número de casa <= surgen igual Y tú los pagas.

No, no creemos ahorrar 24.5 mil euros en gastos adicionales. Sino como escribí antes, unos 18 mil euros. Sabemos que hay otros gastos adicionales como los que mencionaste.

Por cierto, aquí me gustaría aclarar los términos con explicaciones exactas. Si realmente firmaras un contrato con un promotor, tendrías que asumir todos estos costes también (están incluidos en el precio total); pero no tendrías nada que ver con la licitación ni tendrías opción siquiera de considerar la exclusión de un oficio! Habría máx. 7 pasos de pago, donde el primero sería aproximadamente el 30%, ya que la parcela debe ser pagada.

Ya lo sabemos. Lo que estamos considerando ahora mismo es un contrato exclusivo con un arquitecto. La lista de la variante del promotor (que también ofrece esta empresa) la utilicé solo para mostrar mejor para qué se prevé cuánto dinero. ¿Cómo se planifica el presupuesto en un contrato exclusivamente con un arquitecto? ¿No se tienen cifras exactas hasta que se licitan los diferentes oficios, verdad? ¿Cómo llegas, por ejemplo, a los mencionados 255 mil euros para la casa incluida la solera? ¿Haces el cálculo en base a la superficie útil, el volumen construido o sobre alguna otra base? Hasta ahora solo he encontrado cálculos basados en la superficie útil o el volumen construido.

El ejemplo que describes no es "ni pescado ni carne" - está en algún punto intermedio y "puede" funcionar, pero no tiene que hacerlo. Para mí el riesgo sería demasiado grande.

Entonces, ¿para ti estaría bien planificar con el precio de la parcela y un contrato exclusivamente con un arquitecto, si se presupuestara un total de 433 mil euros como mencionaste arriba?

Muchas gracias de antemano Saludos Goblin

Pero no ahorras el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ¿verdad?
Tienes que pagar el impuesto sobre la casa + el terreno, ya que existe una relación económica entre el vendedor del terreno y el constructor de la casa. Por lo tanto, los costes adicionales de adquisición deberían ser iguales, tanto si provienen del promotor como del arquitecto. ¡Y la declaración del promotor no te sirve para nada en este caso! ¡La oficina de Hacienda decide si existe una relación económica!
Servicios de topografía: se cobran tarifas del departamento de topografía + la medición final del edificio. Normalmente, estos no los paga el constructor de la casa, sino el propietario del terreno (que con el contrato del arquitecto ya eres tú) - eso son otros 2000 €. Esas pequeñas cosas se suman a la suma de 35.000 € que siempre calcula el experto en construcción.

Copio un texto de internet:
BFH: El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en la construcción de casas después de la compra del terreno permanece
Si un constructor compra un terreno y luego lo edifica, las oficinas fiscales calculan el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles como si hubiera comprado un terreno ya edificado, si consideran la compra y la construcción como un proceso único. Esta práctica fue examinada por el Tribunal Federal de Justicia Fiscal (BFH). La aprobó (II R 7/12). Así, la esperanza de muchos constructores de ahorrar impuestos queda cancelada.
La publicación "vivir en propiedad" en su boletín 4‘2012 había aconsejado mantener abierta la fiscalización en casos comparables mediante reclamación, haciendo referencia al procedimiento del BFH. Esto quedó resuelto con la sentencia.
Sin embargo, no toda construcción de casa después de la compra del terreno entra bajo esta práctica fiscal, esto también se deduce de la sentencia. Se establece que debe existir una "relación jurídica o al menos objetiva y factual" entre la compra y la construcción. Una relación jurídica sería un contrato único para ambas cosas o una vinculación de ambos contratos, por ejemplo, si el constructor se compromete en el contrato de compra a contratar a una determinada empresa constructora.
Existe una relación objetiva si el vendedor ofrece para el terreno una construcción planificada prácticamente lista desde el punto de vista técnico y financiero y el comprador acepta esta oferta posteriormente.
En el caso juzgado, los vendedores del terreno eran particulares, la empresa constructora una GmbH. Pero el servicio de construcción y el terreno eran ofrecidos conjuntamente por otra GmbH, ambas empresas se presentaban en el mercado con un logo común como un "equipo fuerte". Esto fue suficiente para el BFH para asumir una relación objetiva entre el contrato de compra y el contrato de construcción firmado 14 días después.

¿Existe una relación objetiva entre tu proveedor del terreno y el arquitecto? Según la descripción que haces: ¡definitivamente sí! El promotor te ofrece el terreno solo si compras todo de él o haces un contrato de arquitecto con un arquitecto de su elección,...
Pero yo no soy tu oficina fiscal - no sé cómo lo interpretarán -> yo solo no confiaría en que funcione y POR ESO haría el encargo mediante el arquitecto.

Hola Wastl,

gracias por la respuesta. Es muy interesante lo que has copiado aquí.

Yo diría que este es realmente un caso límite para nosotros. La empresa también ofrece exclusivamente este terreno a la venta. Por lo tanto, no existe obligación de construir con ellos ni de firmar un contrato de arquitecto con ellos. Esto también se puede comprobar solo con la oferta del terreno en Internet.

Por lo tanto, tendríamos que comprar el terreno y luego pensar con quién construir. Así estaría claramente separado. Definitivamente volveré a hablar con la empresa sobre esto.

Muchas gracias de nuevo
Saludos Goblin

Si compras el terreno y también construyes con la misma empresa, Hacienda seguramente querrá ver facturas falsas, incluso si pasan unos meses entre ambos, así que ten cuidado o incluye un 5% extra.

Hola,

me están haciendo sudar mucho con sus respuestas.

He investigado nuevamente en Internet. Creo que si se presta atención a la redacción del contrato de compraventa del terreno y a la redacción del contrato con el arquitecto, funcionará como nosotros lo imaginamos. La información en la que baso mi suposición la saqué de Internet.

Para nosotros tampoco estaría claro cuál sería el costo real para la finalización de la construcción de la casa. El arquitecto ya nos lo dijo sin rodeos. Él da su estimación, pero no puede garantizar nada. Somos plenamente conscientes de que esto representa un riesgo para nosotros.

Sin embargo, prefiero tener que invertir otros 20,000 € imprevistos en la casa que ceder 15,000 € seguros al fisco. Este impuesto seguramente no aumenta el valor de la casa. En cambio, si el dinero se invierte en el equipamiento, sí sucede así.

Saludos cordiales
Goblin