Construction d'une maison bifamiliale neuve - Quels coûts prévoir ?

Parle-moi de tes expériences, volontiers aussi en message privé.

Je n'ai pas d'expérience à ce sujet. Je n'ai fait que parcourir le site web et parler avec une collègue qui devrait apparemment construire avec cette entreprise en 2016. Elle trouve leurs agencements et designs super - et les prix seraient apparemment assez proches de ce qui est annoncé sur le site. Mais comme je l'ai dit, pas d'informations solides ici.

D'après ma propre expérience, je ne peux que vous conseiller de penser tôt ou tard à un architecte. Au plus tard si vous envisagez aussi un appartement supplémentaire, c'est-à-dire 3 unités d'habitation.

Mais l'architecte ne travaille pas gratuitement. Ou puis-je simplement y aller et dire "Hé jeune, fais-moi un plan, même si je ne sais pas encore si je construirai un jour, parce que je ne sais pas encore si ça sera financièrement possible" ?

N'oublie pas que le crédit KFW ne dure que 10 ans. C'est-à-dire qu'après 10 ans, il faut s'occuper du financement relais. Et si on finance deux unités d'habitation à 100 000 chacune, il restera après 10 ans une somme importante, car avec KFW, on rembourse généralement moins rapidement. Et comme en général les taux suivent le marché ou sont pires, la charge peut augmenter considérablement. Cela a déjà brisé le cou à certains.

Ce n'est pas tout à fait exact. Il vise en effet les nouvelles conditions à partir de 04/2016. Et il y aura aussi une fixation de taux d'intérêt sur 20 ans.

Après avoir visité quelques terrains, j’ai au moins une idée un peu plus précise de ce à quoi pourrait ressembler ma future maison. Je ne suis pas un expert en lecture de plans d’aménagement, mais quand il est écrit 2 étages pleins, hauteur des murs 7,50 m, hauteur faîtage 12 m, et coefficient d’occupation des sols 0,4, alors pour un terrain de 550 m² (20 m*27,5 m), je comprends que je peux construire sur 40 % de la surface, soit 220 m², avec un maximum de 2 étages. Cela devrait suffire pour une maison correspondant à mes exigences et avec un garage double.

Qu’est-ce que cela signifie exactement, « étages pleins » ici ? Si la hauteur maximale est exploitée, avec 7 m de hauteur de mur, on ne peut de toute façon pas avoir plus de 2 étages. En supposant une hauteur de plafond de 2,50 m et 50 cm d’épaisseur de dalle, il n’est plus envisageable de faire un troisième étage. Mais je pourrais encore aménager le toit. Si je considère une hauteur de 3 m pour un étage, et ensuite le toit avec environ 1 m de mur de soutènement (panne), alors je peux pratiquement utiliser le « grenier » comme un étage à part entière — mais cela ne compte pas comme un étage plein — c’est bien cela ?

Combien coûterait environ un sous-sol en comparaison, si dans le cas contraire je devais construire une buanderie (qui compte comme surface habitable) ? Un sous-sol ne permet-il pas d’économiser de l’énergie à long terme, car les pièces habitables sont mieux isolées par le bas ? Ou est-ce un conte de fées ?

Serait-il judicieux d’intégrer les garages dans le sous-sol de sorte que la surface du sous-sol ne soit pas trop grande ?

À partir de quand est-il pertinent de consulter un architecte pour discuter de tout cela ? Il n’a pas besoin de faire des plans exacts, juste montrer ce qui est réalisable dans quelle fourchette de budget, et ce qui ne l’est pas. Mais travaille-t-il gratuitement pour moi dans l’espoir d’obtenir un jour un contrat de ma part ?

Et selon quels critères choisit-on un tel architecte ? Serait-il plus judicieux de confier cela à une grande entreprise où tout fonctionne déjà comme une machine bien rôdée ? Ou donne-t-on plutôt sa chance à des « petits » pour la planification, et on les laisse tout organiser ?

Bonjour,

Il s'agit des plans d'aménagement, mais quand il est écrit 2 étages pleins, hauteur du mur 7,50 m, hauteur du faîtage 12 m, et coefficient d’emprise au sol 0,4

Que signifie exactement « étage plein » ici ? Si les hauteurs maximales sont exploitées, à 7 m de hauteur de mur, il n’y a en tout cas pas plus de 2 étages. En partant d'une hauteur sous plafond de 2,50 m, plus 50 cm de plancher, il n’est plus pensable d’envisager un troisième étage. Mais le toit pourrait encore être aménagé. Si je calcule donc 3 m de hauteur pour un étage, puis le toit avec environ 1 m de mur rampant, alors je peux quasiment utiliser le « grenier » comme un étage à part entière – mais cela ne compte pas alors comme un étage plein – c’est bien ça ?

**Selon le règlement de construction de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, un étage plein est un étage qui dépasse de plus de 1,60 m en moyenne la surface du terrain mesurée, et qui, mesuré du dessus du plancher jusqu’au dessus du plancher de l’étage supérieur ou jusqu’à la face supérieure de la toiture supérieure, a une hauteur minimale de 2,30 m.

Ne sont pas des étages pleins :

[*]les étages uniquement destinés à accueillir des installations techniques et des installations de chauffage

[*]les derniers étages dont la hauteur de 2,30 m est présente sur moins des trois quarts de l’étage inférieur.

Ne sont pas pris en compte :

[*]les espaces creux entre la dernière dalle et le toit, dont la hauteur libre est inférieure à celle requise pour des pièces d’habitation selon le code du bâtiment régional (2,20 m sur au moins la moitié de la surface au sol, les parties de la pièce avec une hauteur libre jusqu’à 1,50 m ne sont pas comptées)

[*]les tribunes jusqu’à une surface au sol de 20 m².

# Cela varie légèrement d’un Land à l’autre, mais le fond reste le même.

La hauteur du mur indique ici la hauteur extérieure du mur extérieur à partir du point de référence défini NN au niveau de l’intersection de la toiture montante, y compris le rampant éventuellement présent ; sauf indication d’un autre point de référence dans le plan d’aménagement ou la réglementation textuelle. Pour obtenir une hauteur libre finie des pièces intérieures de 2,50 m au rez-de-chaussée et à l’étage, tu peux compter grossièrement sur une hauteur brute de 3,00 m (chez certains fournisseurs c’est même moins). Selon NN et la pente de toit autorisée (DN), il peut donc se former dans ton exemple un comble bien utilisable.

Combien coûterait environ un sous-sol par rapport à une pièce de buanderie (qui coûte de la surface habitable) à construire ?

Pour quelle surface au sol de la maison bi-familiale ?

Un sous-sol permet-il à long terme d’économiser de l’énergie parce que les pièces de vie sont mieux isolées par le bas ? Ou est-ce un mythe ?

Un sous-sol est en règle générale construit comme sous-sol de service ; sans chauffage. Seule la buanderie doit être isolée en plus selon la réglementation sur la performance énergétique.

Serait-il judicieux d’intégrer les garages dans le sous-sol, de manière à ce que la surface du sous-sol ne soit pas aussi grande ?

Cela entraîne d’autres coûts concernant la séparation des pièces du sous-sol / rez-de-chaussée restant, ainsi qu’une ventilation nécessaire. Par ailleurs, il est recommandé de chauffer également l’accès au garage intégré au sous-sol.

À partir de quand est-il raisonnable de consulter un architecte pour discuter de telles choses ? Il ne doit pas encore réaliser de plans précis, juste montrer ce qui est réalisable à quel coût, et ce qui ne l’est pas. Mais travaille-t-il gratuitement pour moi, en espérant qu’il obtienne un jour une commande de ma part ?

À partir du moment où tu es certain que la construction de la maison ou la demande de permis de construire ne sont envisageables pour toi qu’avec un(e) architecte. La plupart des architectes proposent un premier entretien gratuit, où les deux parties peuvent faire connaissance. Attention toutefois : un simple « faites-le » conclut le contrat et toutes les prestations suivantes sont à payer selon la HOAI.

Édition : tu devrais déjà avoir acquis un terrain ; sauf si tu impliques l’architecte dans la recherche du terrain.

Et selon quels critères choisit-on un tel architecte ? Est-il judicieux de confier la mission à une grande entreprise où tout fonctionne déjà bien en chaîne ? Ou donne-t-on plutôt leur chance aux « petits », et on les laisse tout organiser ?

Par exemple : traverse des quartiers neufs et regarde les architectures ; interroge les maîtres d’ouvrage sur leurs expériences ; demande à des amis et connaissances ; consulte les sites web des architectes pour voir si tu aimes leur travail – presque chaque architecte est reconnaissable à ses projets.

**Source : mon site web

Cordialement, Expert en construction

La surface au sol de la maison n'est pas encore tout à fait claire pour moi... Je veux juste que tout rentre autant que possible dans le cadre financier, tout en satisfaisant au mieux nos souhaits.

Tu as mentionné quelques chiffres dans des posts précédents, nous arrivons donc, si je prends tout ce qui a été discuté ensuite, à environ 630 000 € estimés sans sous-sol (avec une construction "côte à côte"). Où en serions-nous avec un sous-sol ?

Je voudrais donc que les "souhaits" suivants soient pris en compte :

- Appartement pour les parents tout (~100m²) sur un seul niveau, seuls le local de stockage et la buanderie/HAR pourraient être sur un autre niveau
- Appartement des parents en raison de l'âge au niveau le plus bas. Un appartement annexe serait également envisageable à condition d'avoir une taille correspondante... Bien que je ne puisse pas vraiment voir de différence entre un appartement et un appartement annexe...
- Appartement pour ma famille réparti volontiers sur 2 niveaux (environ 150m² au total), un bureau (mais seulement celui-ci) pourrait aussi aller dans les combles (donc 3e niveau), si on peut s’y déplacer correctement (actuellement c’est aussi comme ça chez moi, mais les combles ont presque aucune surface avec plus de 1,5 m de hauteur)
- un balcon serait joli au 1er étage
- au moins un garage double, mais il vaudrait mieux un garage pouvant accueillir 3 véhicules et une remorque

Si je devais donc garder au maximum la surface au sol petite (100m²), la buanderie des parents devrait être dans un sous-sol. Ou alors vaut-il mieux renoncer au sous-sol et avoir environ 20 m² de surface en plus pour une buanderie ?

Si les chambres doivent être au maximum au 1er étage, alors presque tout l’appartement doit être à ce niveau. Mais comme celui-ci est plus grand que l’appartement du rez-de-chaussée, ça ne colle pas vraiment...

Peut-être que ma façon de penser est tout simplement complètement "absurde".