Nueva construcción de casa bifamiliar - ¿Qué costos calcular?

Cuéntame sobre tus experiencias, también con gusto por mensaje privado.

No tengo experiencia al respecto. Solo he navegado por la página web y he hablado con una colega que probablemente construirá con esta empresa en 2016. Ella encuentra sus distribuciones y diseños muy buenos, y los precios supuestamente están bastante cerca de lo que se anuncia en la página web. Pero como dije, no tengo información sólida aquí.

Por experiencia propia solo puedo aconsejarles que tarde o temprano piensen en un arquitecto. Como mucho cuando también estén pensando en un apartamento adicional, es decir, planeando 3 unidades habitacionales.

Pero el arquitecto no trabaja gratis. ¿O puedo simplemente ir y decir "Oye joven, hazme un plan, aunque no sé si llegaré a construir porque aún no sé si me lo podré permitir"?

No olvides que el crédito KFW solo tiene una duración de 10 años. Es decir, después de 10 años hay que encargarse de la financiación posterior. Y si se financian dos unidades habitacionales de 100.000 cada una, entonces después de 10 años todavía quedará una suma considerable, porque en KFW generalmente no se amortiza tan rápido. Y como por lo general siguen tasas de interés de mercado o peores, la carga puede aumentar considerablemente. Eso ya le ha roto el cuello a más de uno.

Eso no es del todo correcto. Él se refiere a las nuevas condiciones a partir de 04/2016. Y ahí también habrá una [20-jährige Zinsbindung].

Después de haber visitado algunos terrenos, tengo al menos una idea un poco mejor de cómo podría ser mi futura casa. No soy un experto en la lectura de planes urbanísticos, pero si dice 2 plantas completas, altura de pared 7,50 m, altura de cumbrera 12 m, y coeficiente de ocupación del suelo 0,4, entonces entiendo que en un terreno de 550 m² (20 m*27,5 m) puedo construir el 40% del terreno, es decir 220 m², con un máximo de 2 plantas. Eso debería ser suficiente para una casa con mis requisitos y con un garaje doble.

¿Qué significa exactamente plantas completas aquí? Si se aprovechan las alturas máximas, con 7 m de altura de pared no se puede construir más que 2 plantas. Si parto de una altura de techo de 2,50 m y 50 cm para el techo, ya no se puede pensar en un tercer piso. Pero podría construir en el techo. Si cuento 3 m de altura para una planta y luego el techo con aproximadamente 1 m de muro bajo, entonces puedo usar el "ático" casi como un piso completo, pero esto no se considera planta completa, ¿correcto?

¿Cuánto costaría aproximadamente un sótano en comparación, si de lo contrario tuviera que construir un cuarto de lavado (que cuenta como superficie habitable)? ¿No ahorra un sótano energía a largo plazo porque las habitaciones están mejor aisladas desde abajo? ¿O eso es un mito?

¿Sería recomendable integrar los garajes prácticamente en el sótano para que el área del sótano no sea tan grande?

¿A partir de cuándo tiene sentido acudir a un arquitecto para discutir algo así? Él no tiene que hacer planos exactos, solo mostrar qué se puede hacer dentro de qué presupuesto y qué no. ¿Pero trabaja gratis para mí con la esperanza de conseguir un encargo algún día?

¿Y bajo qué criterios se elige a un arquitecto así? ¿Sería mejor contratar a una empresa grande donde todo encaja bien? ¿O es mejor darle la oportunidad a empresas pequeñas y dejar que ellas organicen todo?

Hola,

Se trata de planes de desarrollo urbano, pero si pone 2 plantas completas, altura de pared 7,50 m, altura de cumbrera 12 m, y coeficiente de ocupación del suelo 0,4

¿Qué significa exactamente plantas completas aquí? Si se usan las alturas máximas, con 7 m de altura de pared no caben más que 2 plantas. Si asumo 2,50 m de altura de techo y 50 cm de techo, ya no se puede pensar en un tercer piso. Pero podría ampliar el techo. Si calculo 3 m de altura para una planta y luego el techo con aproximadamente 1 m de tabique bajo, entonces puedo usar el “ático” prácticamente como una planta completa, pero eso no cuenta como planta completa, ¿verdad?

**Según la ordenanza de construcción de NRW, una planta completa es un piso que sobresale más de 1,60 m sobre la superficie del terreno medida en promedio y que, medido desde la parte superior del suelo hasta la parte superior del suelo del piso superior o la parte superior de la cubierta del techo del piso superior, tiene al menos 2,30 m de altura.

No se consideran plantas completas:

[*]pisos que sirven exclusivamente para alojar instalaciones técnicas de la casa y equipos de calefacción

[*]los pisos superiores cuya altura de 2,30 m se encuentra en menos de tres cuartas partes del piso inferior

No se tienen en cuenta:

[*]espacios huecos entre el techo superior y la cubierta del techo cuya altura libre es menor que la requerida por la ordenanza estatal de construcción para habitaciones habitables (2,20 m sobre al menos la mitad de la superficie base, sin contar partes de la habitación con altura libre hasta 1,50 m)

[*]entresuelos de hasta una superficie de 20 m²

# Esto varía ligeramente entre los estados federales, pero el principio básico es el mismo.

La altura de la pared indica aquí la altura exterior de la pared exterior desde el punto de referencia establecido NN en el punto de intersección de la cubierta del techo que se eleva, incluida la posible tabica; a menos que se indique otro punto de referencia en el plan de desarrollo urbano o en la disposición textual. Para lograr una altura libre interior acabada de 2,50 m en la planta baja y la planta superior, puedes asumir aproximadamente una altura libre en bruto de 3,00 m (en algunos proveedores menos). Según el NN y la pendiente de techo permitida (DN), en tu ejemplo podría crearse un ático bien utilizable.

¿Cuánto costaría aproximadamente un sótano en comparación, si de lo contrario tuviera que construir una sala de lavandería (que cuenta como superficie habitable)?

¿Para qué superficie del dúplex?

¿No ahorra un sótano energía a largo plazo porque las habitaciones están mejor aisladas por abajo? ¿O es un cuento?

Un sótano generalmente se construye como sótano de servicio; sin calefacción. Sólo la sala de servicios debe aislarse adicionalmente según la ordenanza de ahorro de energía.

¿Sería sensato integrar los garajes casi en el sótano para que la superficie del sótano no sea tan grande?

Esto implica costes adicionales en cuanto a la delimitación con respecto a las demás habitaciones del sótano/planta baja así como la ventilación necesaria. Además, se recomienda calentar la entrada al garaje integrado en el sótano.

¿Cuándo es razonable acudir a un arquitecto para discutir algo así? No necesita hacer planos exactos, sólo mostrar qué es posible dentro de qué presupuesto y qué no. ¿Pero trabaja gratis para mí con la esperanza de que algún día reciba un encargo?

Desde el momento en que estés seguro de que la construcción de la casa o la solicitud de construcción sólo es concebible para ti con arquitecto. La mayoría de arquitectos ofrecen consultas iniciales gratuitas donde ambas partes pueden “evaluarse”. Pero cuidado: un simple “hágalo” ya cierra el contrato y todos los servicios posteriores se pagan según la HOAI.

Edit: deberías haber comprado un terreno; a menos que integres al arquitecto en la búsqueda del terreno.

¿Y con qué criterios se elige un arquitecto así? ¿Sería aconsejable encargar a una empresa grande donde todo ya funciona bien? ¿O se les da la oportunidad a estudios “pequeños” para que también organicen todo?

Por ejemplo: recorre áreas residenciales y observa las arquitecturas; pregunta a propietarios sobre sus experiencias; pregunta a amigos y conocidos; revisa las páginas web de arquitectos para ver si te gusta su trabajo; casi cada arquitecto es reconocible por sus diseños.

**Fuente: mi página web

Saludos, experto en construcción

La superficie del suelo de la casa aún no me queda del todo clara... Quiero que todo encaje lo más posible dentro del presupuesto económico, pero que también se cumplan lo máximo posible nuestros deseos..

Has mencionado algunas cifras en posts anteriores, llegamos a una estimación aproximada de 630.000 € (sin sótano) basándonos en todo lo que se ha hablado después, con el tipo de construcción "lado a lado". ¿A cuánto se llegaría con sótano?

Quiero que se tengan en cuenta los siguientes "deseos":

- Vivienda para los padres, todo (~100 m²) en una sola planta, sólo el trastero y el cuarto de la colada/cuarto técnico podrían estar en otra planta
- La vivienda de los padres, por la edad, en la planta más baja. Un apartamento anexo también sería posible si tiene el tamaño adecuado... Aunque de algún modo no puedo imaginarme una diferencia entre vivienda y apartamento anexo...
- La vivienda para mi familia preferiblemente distribuida en 2 plantas (en total ~150 m²), un despacho (pero sólo este) podría estar también en el ático (es decir, tercera planta), si se puede mover uno allí con comodidad (actualmente está así, pero el ático tiene casi ninguna superficie con más de 1,5 m de altura)
- Un balcón estaría bien en la planta superior
- Al menos un garaje doble, pero mejor uno para 3 vehículos y un remolque

Entonces, si mantuviera la superficie del suelo lo más pequeña posible (100 m²), el cuarto técnico de los padres tendría que estar en un sótano. ¿O es más barato renunciar al sótano y en su lugar tener unos 20 m² más de superficie para un cuarto técnico?

Si los dormitorios deben estar máximo en la primera planta, prácticamente toda la vivienda debe estar en esta planta. Pero como esta es más grande que la vivienda en la planta baja, algo no encaja...

Quizás mi forma de pensar sea simplemente un completo "disparate".