Construction d'une maison bifamiliale neuve - Quels coûts prévoir ?

Laissez passer deux ou trois agents immobiliers et faites évaluer la maison pour le marché. Il se peut qu'un peu de homestaging soit nécessaire avant la vente. Un agent immobilier peut également vous dire quelque chose sur les chances de vente. Nous avons travaillé avec un agent pendant un semestre et avons finalement résilié le contrat. Néanmoins, les enseignements tirés de cette expérience nous ont aidés et ont apporté non seulement l'acheteur souhaité (ce qui était très important pour nous, car nous sommes maintenant voisins directs) mais aussi un gain considérable supplémentaire. Pour vous, une maison intergénérationnelle pourrait éventuellement aussi être une option. Il y a de très belles répartitions dans ces maisons.

Bonjour,

je me suis un peu renseigné à nouveau, et dans notre village, des terrains sont actuellement vendus dans un nouveau lotissement non viabilisé. Pour environ 900 m², on paie 77 000 € pour le terrain et environ 42 000 € de frais de viabilisation. Ce serait donc déjà au-dessus des 100 000 € prévus, mais avec 120 000 €, ce n’est pas tellement plus cher – je pense qu’on ne trouvera rien de moins cher dans un emplacement aussi agréable.

Peut-on économiser d’une manière ou d’une autre sur les frais de viabilisation ? Par exemple en faisant soi-même ou en faisant appel à une entreprise privée que l’on connaît ?

Que me conseilleriez-vous ? Faire construire clé en main ? Ou faire réaliser la structure par une grande entreprise et organiser soi-même l’aménagement intérieur ? Mon père et moi avons de très bons contacts avec des artisans (couvreurs, électriciens, chauffagistes, poseurs de sol, fabricants de fenêtres) et nous pensons pouvoir économiser pas mal d’argent si nous nous chargeons nous-mêmes de ces travaux. D’un autre côté, beaucoup de gens me le déconseillent parce qu’il y aurait toujours des problèmes liés à la garantie, car personne ne se sentirait responsable en cas de défaut. Ces personnes me conseillent de construire clé en main, pour avoir un interlocuteur en la personne de l’architecte pour tout ce qui ne conviendrait pas. Vers quoi penchez-vous ici ?

Pour revenir à la subvention KfW : que me conseillez-vous ? Je suppose que si je construis neuf et que je veux la meilleure subvention KfW, il faut aussi investir beaucoup plus, ce qui s’amortit ensuite sur x années, ou est-ce que je me trompe ?

Hier, nous avons aussi envisagé que la nouvelle maison pourrait aussi être une maison individuelle avec un appartement annexe. Est-ce que cela revient « moins cher » ? Qu’en pensez-vous, combien cela me coûterait-il environ ?

J’ai trouvé sur Internet des chiffres différents. Certains disent qu’il faut compter environ 1 500 € par mètre carré. D’autres montent jusqu’à 2 500 €. D’autres encore calculent tout en mètres cubes de volume construit. Quelles sont vos expériences là-dessus ? Si je prends la moyenne, soit 2 000 €/m², pour 200 m² cela ferait 400 000 € de coûts – est-ce que le terrain est déjà inclus dans ce prix au m², ou est-ce à rajouter ? 2 000 €/m² me semble un peu élevé si tout n’est pas vraiment inclus (y compris le terrain). Que pensez-vous qu’il faille compter ? Ou alors existe-t-il de meilleurs simulateurs qui ne se basent pas forcément sur des valeurs aussi générales ?

Je me suis dit que je réfléchirais à quoi la maison POURRAIT ressembler, et je calcule alors au moins les différentes pièces pour estimer les coûts. Ça marche plutôt bien, car grâce à la rénovation de l’ancienne maison ici, j’ai déjà pas mal d’expérience. Mais seulement pour l’aménagement intérieur. Comment puis-je estimer à peu près le coût de la structure ?

Cordialement,
Dirk

Je suis dans la même situation en ce moment, je calcule aussi comment se composent les coûts de construction.
Je crois cependant : Peu importe si c’est 1500€/m² ou 2500€/m², les coûts du terrain ne sont pas inclus.
Je suis en phase de pré-planification avec notre architecte. Ce sera une maison avec un appartement indépendant au sous-sol.
Dans une première estimation des coûts, nous sommes à
environ 1525€/m² de surface habitable hors frais annexes, soit 1956€/m² de surface habitable incluant tous les frais annexes.
Comme les prix des terrains peuvent varier énormément, il est alors difficile de les intégrer dans ce calcul de façon indépendante du lieu.

Bonjour Dirk,

J’estime les terrains constructibles sur la base de différents portails immobiliers à 100 000 € pour environ 800 m² ici dans la localité – entièrement viabilisés, cela va sans dire.

Pour une maison bifamiliale, je compte alors environ 400 000 €. Devraient être construits environ 100 m² pour mes parents (rez-de-chaussée, pas d’escalier) et 150 m² pour nous (de préférence 1,5 étages) +/- bien sûr. Plutôt pas de sous-sol. 2-3 garages. Chauffage au sol,

Dans l’exemple suivant, la buanderie se trouve au rez-de-chaussée ; elle réduit donc la surface de plancher pour les parents. Étages : RDC, 1er étage + combles

Terrain : 100 k€
Maison bifamiliale selon la réglementation sur les économies d’énergie et sur base BP : 356 k€
Travaux de peinture / revêtements de sol dans EL : 20 k€
Aménagements extérieurs dans EL : 10 k€ (le strict nécessaire uniquement)
Provision pour extras : 15 k€
Frais annexes de construction : 40 k€
2 garages préfabriqués 3 x 9 incluant porte sectionnelle et fondations sur bande : 22 k€

Au total, estimation à 563 k€.

Il y a bien sûr aussi – en fonction du budget, mais surtout de la fenêtre de construction disponible – la possibilité de réaliser les unités d’habitation (UE) côte à côte. Donc appartement pour les parents en annexe et unité d’habitation pour vous classiquement RDC et 1er étage. Alors le prix de base pour la maison bifamiliale est de 411 k€.

Peut-on économiser d’une manière ou d’une autre sur les coûts de viabilisation ? Que ce soit par un travail en propre ou par la commande privée d’une entreprise que l’on connaît ?

Seulement pour la viabilisation intérieure.

La viabilisation extérieure comprend les réseaux publics dans la rue en amont du terrain (parfois ils sont conduits jusqu’à environ 1,00 m à l’intérieur du terrain) comme la voie planifiée, qui – à l’issue de tous les travaux de construction – reçoit un revêtement final. Ces prestations sont mises en appel d’offres par les communes et sont attribuées – dans le cas de petits projets de construction – à un seul aménageur. EL n’est pas souhaité ici.

Mon père et moi entretenons de très bons contacts avec des artisans (couvreurs, électriciens, chauffagistes, poseurs de sols, fabricants de fenêtres) et nous croyons pouvoir économiser pas mal d’argent si nous organisions ces choses nous-mêmes. Par ailleurs, beaucoup de personnes me déconseillent cela, parce qu’il y aura toujours des problèmes de garantie, car personne ne se sent responsable si quelque chose ne va pas. Ces personnes me conseillent de construire en clé en main, ainsi on aurait l’architecte comme interlocuteur pour tout ce qui ne conviendrait pas. Vers quoi penchez-vous ici ?

Tu ne seras pas moins cher ; peut-être un peu plus qualitatif au niveau des matériaux utilisés. À la fin de la journée, la somme investie sera la même.

Un tel projet ne devrait être envisagé que si tu as plus que des connaissances rudimentaires sur ce que tu envisages de faire. Ton père est – naturellement – plus âgé et expérimenté dans la vie, ses connaissances des corps de métier – dans la mesure où elles existent – aussi malheureusement. Un accompagnement externe est conseillé également dans ce choix, car quelqu’un avec un savoir-faire doit réceptionner les différents corps de métiers. Alors, cela fonctionne aussi avec d’éventuelles demandes de garantie.

Nous avons aussi envisagé hier que la nouvelle maison pourrait aussi être une maison individuelle avec appartement annexe. Est-ce que cela coûterait “moins cher” ?

Pourquoi cela ? Le besoin en espace reste le même.

J’ai trouvé sur Internet différentes valeurs.

Qu’il faut prendre avec prudence, car elles ont été calculées par un logiciel.

Salutations, Expert en construction

Bonjour expert en construction !

... et merci beaucoup pour ton effort !

Donc, avec le tout compris à 563 000 €, je pense que je pourrais m'en sortir aussi. Avec le prix de base de 411 000 €, on remplace probablement les 356 000 € mentionnés plus haut, n'est-ce pas ? Et on arrive ainsi à un coût total de 608 000 € ? J'en déduis alors que "construire en largeur" est environ 10 à 15 % plus cher que "construire en hauteur" ?

Supposons que je reçoive 285 000 € pour l'ancienne maison, en remboursant d'abord les prêts. Il resterait alors environ 75 000 € de fonds propres, ce qui représenterait environ 12 % des 600 000 €. C'est en fait trop peu si l'on prend comme référence les 25 à 30 % recommandés. Pour un prêt de 525 000 € avec un taux d'intérêt de 2 % et un remboursement de 2 %, cela ferait environ 1900 € par mois en mensualités.

L'exemple de calcul que tu as mentionné bénéficie-t-il d'une subvention KfW ? Ou faut-il ajouter un montant X en plus ?

Bonjour,

... et merci beaucoup pour tes efforts !

Avec plaisir.

Avec le prix de base de 411 000 €, on remplace probablement les 356 000 € ci-dessus, n'est-ce pas ?

Oui.

Et cela fait un coût total de 608 000 € ?

TEUR 618

J’en déduis donc que « construire en largeur » est environ 10 à 15 % plus cher que « construire en hauteur » ?

Construire en largeur signifie une dalle plus grande et donc aussi une toiture plus grande. Cela ne peut guère être exprimé en pourcentage, car l’architecture qui s’élève joue toujours un rôle important.

L’exemple de calcul que tu as donné bénéficie-t-il d’une subvention KfW ? Ou faut-il rajouter un montant X ?

Non, j’ai écrit « selon l’ordonnance sur l’économie d’énergie ». Actuellement une maison à haute efficacité énergétique KfW 70 avec pompe à chaleur air-eau, à partir de janvier selon la norme standard de l’ordonnance sur l’économie d’énergie (où KfW 70 ordonnance énergie 2014 est un peu plus que la norme 2016). Comme il n’y a plus besoin de déposer de permis de construire dans la période restante jusqu’à fin 2015, j’ai simplement indiqué « ordonnance sur l’économie d’énergie ». Désolé si je me suis mal exprimé.

Si tu veux construire l’exemple selon KfW 55, il faut compter environ 17 à 22 milliers d’euros de coûts supplémentaires. Pour une autre pierre, plus d’isolation sous la dalle ou dans les chevrons, une ventilation contrôlée avec récupération de chaleur (décentralisée à partir de 9 milliers d’euros) et l’accompagnement par un expert.

Cordialement, expert en construction