Discussion du plan d'étage : Maison individuelle + appartement d'invité en tant que maison multigénérationnelle sur le versant nord

Il y a sûrement un plan du terrain où les altitudes sont indiquées. Y a-t-il aussi un plan où les dimensions du terrain sont mentionnées ?

Y a-t-il un plan d'urbanisme où les hauteurs de la maison sont prescrites ?

Ton sous-sol ne peut guère passer pour une cave avec ce terrain !

Il existe sûrement un plan du terrain où les hauteurs sont indiquées. Existe-t-il aussi un plan où les dimensions du terrain apparaissent ?

Y a-t-il un plan d’aménagement où les hauteurs de la maison sont prescrites ?

Votre sous-sol ne peut guère passer pour une cave avec ce terrain !

Si ce n’est pas explicitement mentionné, on doit probablement supposer que l’administration de la construction prendra comme référence l’environnement bâti. Je n’en suis pas sûr, mais c’est très probable (au cas où tu ne l’aurais pas lu quelque part ;))

Je présume aussi que l’administration de la construction est consciente qu’il y a une pente. C’est pourquoi il est permis, en plus des deux étages, un sous-sol qui est construit dans la pente. Toutefois, ce sous-sol ne peut pas être un étage complet, sinon le plan d’aménagement indiquerait un 3 pour les étages complets et ne mentionnerait pas d’étage en pente.
Votre étage en pente semble cependant dépasser environ 140 cm du niveau du sol en moyenne ?

… et là je suis tout à fait en désaccord avec toi, car ce serait un problème pour toi de planifier avec 3 étages complets.

On ne peut pas discuter de maisons de rêve de manière réaliste et constructive… sinon on pourrait te conseiller d’ajouter encore 10 % pour les passages étroits ;) Non, sérieusement, quel serait le but d’une proposition ou d’une critique si tu dois déjà renoncer à 50–80 m² des 270 m² prévus à cause du budget parce que tu as dépassé le quota du budget ?!

En principe, les plans d’étage me plaisent (ouverts bien sûr, flexibles) à part quelques points… (sans parler du fait que le hall d’entrée dans l’appartement annexe est trop étroit pour une réalisation sans barrières) et que le logement principal n’a pas de surface de travail dans la cuisine et qu’on ne trouve pas d’espace de rangement nulle part (à moins de vouloir stocker ses valises de voyage et les coussins de jardin dans le cellier)… mais de toute façon je pense qu’un bâtiment de 3 étages n’est pas autorisé.

L’étage en pente est désigné dans le plan d’aménagement comme étage en pente et non comme sous-sol. Selon ma compréhension, celui-ci peut aussi être un étage complet d’un point de vue juridique.
D’une part, le plan d’aménagement contient des indications de hauteurs. Elles correspondent à mes indications dans le post précédent (et à vue de nez, environ à la réalité). De plus, le plan d’aménagement définit la hauteur brute du sol fini pour l’étage en pente ainsi qu’une hauteur maximale du mur qui autorise 3 étages complets (9,3 m). L’administration de la construction doit donc être consciente que l’étage en pente est pour la plupart hors sol. Il n’y a aucune obligation de remblayage ou autre dans le plan d’aménagement. La hauteur maximale des remblais est même limitée à 2 m, ce qui signifie que même le côté sud de l’étage en pente ne serait pas complètement enterré.
Les maisons dans le voisinage avec le même plan d’aménagement ont aussi des étages en pente qui sont des étages complets. Pour presque toutes les maisons, au moins deux côtés de l’étage en pente sont complètement libres. Beaucoup sont construites par exemple ainsi : orientation de la crête nord-sud (avec un rapport latéral à peu près identique à notre planification), le côté sud (court) est complètement enterré (accès par le sud), le côté nord (court) est complètement libre. Pour les côtés est et ouest (longs), un côté est complètement libre et l’autre à moitié libre (avec mur de soutien ou talus). En moyenne, aucun des bâtiments ne respecterait donc les 140 cm.

Je pense que c’est comme avec les combles. Ceux-ci sont souvent (au moins à partir d’une certaine pente ou avec une lucarne plus grande) juridiquement considérés comme un étage complet, mais dans le plan d’aménagement ils ne sont pas désignés comme un étage complet supplémentaire mais bien comme un comble.

Concernant la discussion sur le plan d’étage : où mettrais-tu les espaces de rangement ? Mon unique idée jusqu’à présent est de réduire un peu la chambre à l’étage pour pouvoir placer un grand placard dans le couloir le long du mur des chambres.

Peut-être devrais-je formuler autrement la question pour la discussion : où et comment pourrait-on réduire la surface ?

Mon problème est que lorsque la surface est réduite, il est difficile de répartir les pièces sur les étages :

Le potentiel d’économie le plus important est à l’étage : pas de chambre d’amis, toutes les pièces et le couloir un peu plus petits → cela représenterait au moins 15 m² de moins

Au rez-de-chaussée, on pourrait à mon avis seulement réduire un peu le bureau (qui doit toutefois avoir de la place pour deux bureaux et une possibilité de couchage pour deux personnes) et le cellier / buanderie pourrait être un peu réduit → au maximum 5 m² de moins, plutôt moins
Alternativement, on pourrait aussi placer le bureau à l’étage, ce qui permettrait de réduire considérablement la surface du rez-de-chaussée, mais l’étage serait de nouveau trop grand.

Dans l’étage en pente, on pourrait réduire la taille de la chaufferie. Quelle serait la taille minimale ici ?
Dans l’appartement annexe, on pourrait aussi réduire un peu la taille du bureau. Le couloir devrait être plutôt plus grand (accessibilité sans barrières) → probablement moins de 5 m² d’économie potentielle

Une autre idée serait un escalier extérieur au lieu d’un escalier intérieur pour accéder au rez-de-chaussée → potentiel d’économie de 4-5 m²
La question ici est de savoir si cela a du sens. D’une part financièrement : un escalier extérieur (avec un palier supplémentaire devant la porte d’entrée) est-il plutôt plus cher ou moins cher qu’un escalier intérieur ?
D’autre part : un escalier extérieur est-il pratique ? Je pense surtout à la neige et au verglas.

Avez-vous d’autres idées ou propositions pour réduire la surface au mieux ?

Je pense plutôt que vous devez repenser si l'[Einliegerwohnung] offre une qualité de vie comparable à celle d'un appartement en copropriété. Je ne vois tout simplement pas comment on peut concilier vos exigences avec le budget. Pour l'instant, toutes les prévisions tablent encore sur des coûts de construction durablement élevés. L'[Einliegerwohnung] n'est pas du tout petite, elle compte même trois pièces. Je pense que 2023 soulève plutôt la question de ce à quoi nous pouvons et voulons renoncer pour avoir les parents à proximité.

Tant que tu tiens à ton appartement annexe avec 50-60m², il n’y a rien à faire. Même si tu réduis à 40m², peu attrayants. Tu planifies trop généreusement. Pour ton budget, dans le standard KfW40+ sur une pente, tu as au mieux 180m² tout compris. C’est-à-dire que tu dois au moins supprimer 60m².

Ou autrement dit, votre budget suffit pour environ 200 m² avec les coûts de construction actuels, si le sol et la pente ne posent aucun problème et si vous optez pour des variantes économiques pour l’aménagement. Des amis à nous planifient actuellement dans la région rurale de NRW et sont arrivés à 3100 €/m² après la sélection des matériaux. Et là, tous les rêves d’escaliers élégants et de plafonds plus hauts avaient déjà été rayés. Maintenant, ils se posent la question : petit mais raffiné ou spacieux et style bricolage.

Désolé, mais ce sont tes suppositions, en partie incorrectes. Tu déduis trop sans savoir.
Par exemple :

Même les maisons du quartier avec le même plan d’urbanisme ont des étages pleins comme HG. Pour presque toutes les maisons, au moins 2 côtés du HG sont complètement dégagés. Beaucoup sont construites ainsi : orientation du faîte nord-sud (avec un rapport des côtés à peu près égal à notre planification), le côté sud (court) est complètement enterré (accès par le sud), le côté nord (court) est complètement libre.

En moyenne 140 cm ne seraient donc respectés par aucune des maisons.

Si ! C’est exactement comme cela que ça se passe, quand deux moitiés sont enterrées à 100 % et deux moitiés à 100 % hors sol avec une hauteur d’étage standard. Bien sûr, cela dépend aussi du Land, du point de mesure et de la hauteur réelle de l’étage en pente. Mais en général, chez tes voisins, tu décris un sous-sol typique avec en moyenne 140 cm visibles, ce qui, avec tes données et suppositions générales, n’est pas un étage plein. C’est alors autre chose que ce que tu décris, avec plus de 2/3 ou 3/4 qui dépassent en moyenne. On calcule ce genre de choses, on ne peut évidemment pas le voir directement.

Le service d’urbanisme doit donc être conscient que l’étage en pente est en grande partie hors sol.

Non. Sinon, ils autoriseraient un bâtiment à 3 étages. Un étage en pente est très probablement celui qui peut dépasser en moyenne de 140 cm. Personnellement, je doute même qu’il soit permis d’avoir des pièces d’habitation dans le HG ! Mais on ne va pas envisager le pire maintenant.

Je pense que c’est comme pour les combles. Ceux-ci sont (du moins à partir d’une certaine pente de toit ou avec un grand chien-assis) souvent, au sens du droit de la construction, un étage plein, mais dans le plan d’urbanisme ils ne sont pas considérés comme un étage plein supplémentaire, mais simplement comme un étage sous combles.

Non, ça se calcule. Ce n’est pas une question d’alternance. Un étage plein est soumis à une définition précise (dépendant du règlement de construction régional). Les combles ne sont pas mentionnés car on évoque uniquement les étages pleins. Par conséquent, il faut construire le toit de façon qu’il ne devienne pas un étage plein. Ou alors, dans le plan d’urbanisme, on indique par exemple 2 étages pleins plus un étage sous combles. Mais même dans ce cas, il ne doit pas y avoir un étage plein en calcul.
Et c’est très probablement pareil pour l’étage en pente : 2 étages pleins plus un étage en pente qui ne doit pas être un étage plein.

L’étage en pente est désigné dans le plan d’urbanisme comme étage en pente et non comme cave. À ma connaissance, il peut aussi être un étage plein au regard du droit de la construction.

Une cave peut être un étage plein au sens du droit de la construction. C’est vrai. Mais légalement, il n’y a pas d’étage en pente.

De plus, le plan d’urbanisme fixe la hauteur brute du plancher pour l’étage en pente et une hauteur maximale des murs qui autorise 3 étages pleins (9,3 m).

Une hauteur de mur donnée, par exemple 9,30 m, ne signifie pas qu’on autorise 3 étages ni que l’on doit voir 9,30 m de mur. Tu peux construire dans la pente, tu peux aussi construire un HG. Mais il est très probable que ce ne soit pas un étage plein.

Tu interprètes les choses comme tu veux.

Montre donc le plan d’urbanisme ici.
Ensuite regarde ici :
https://www.hausbau-forum.de/threads/bebauungsplan-vom-architekt-nicht-eingehalten-konsequenz.33978/

Et ici, à l’exemple de Pfaffenhofen, ce qu’ils entendent par 2 étages pleins + HG. On voit très bien ce que doit ou peut faire un terrain en pente, c’est-à-dire qu’il ne doit dépasser qu’à moitié environ (en moyenne 140 cm).



Et très important : à ta place, j’appellerais définitivement ton administration pour demander ce qu’est un étage en pente et comment ils entendent ce que tu peux construire.
Juste un dernier rappel : je m’en fiche, je n’ai aucun désavantage à ce que tu construises ou pas. Mais personnellement, je trouverais trop risqué de planifier sur une base aussi floue. Tout indique que tu pars de faits erronés, même si tu donnes très peu d’informations ici.