Preguntas sobre la interpretación del § 34 del Código de Construcción

¿Quién de ellos te ha generado tanta inseguridad? ¿Qué tipo de personas eran? ¿Arquitectos? ¿Ingenieros civiles? ¿Vendedores de casas?

Nadie en concreto y creo que aquí no se puede hablar de inseguridad, sino simplemente de la vida real. Siempre pregunto de forma crítica, quiero entender y comprobar la plausibilidad. Y sí, estaban todos los que mencionaste.

¿Quién interpretó qué y cómo? ¿Qué opiniones se expresaron?

Es difícil de reproducir en detalle. Al final quedó un caos que necesitaba ser ordenado urgentemente. Hubo de todo:

[*]algunos llamaron al párrafo "párrafo elástico", de alguna manera funcionará, solo que no se sabía cómo exactamente. Para mí no es muy confiable
[*]otros veían una línea de construcción estricta al frente, el resto no importaba
[*]otro estableció una regla de 1/3; se puede desviarse un tercio de las construcciones vecinas. Para mí no tiene sentido. ¿Un tercio de qué exactamente? No está claro.
[*]nadie habló de la línea de construcción trasera; eso lo aprendí aquí en el foro
[*]todos estaban de acuerdo en que la forma del techo era importante. Ahora he leído mucho y he descubierto que la forma y ángulo del techo obviamente no son un criterio
[*]algo parecido pasó con la fachada de yeso; pero queremos ladrillo visto; según mi investigación debería ser posible
[*]y, y, y

Entonces es su tarea vender lo deseado como aprobable con formulaciones hábiles.

Eso sería genial. Mi expectativa es: el planificador está mal informado, hace afirmaciones que no son ciertas (ver arriba) y tenemos que ocuparnos nosotros mismos, o sea, convencer al planificador. Además, hay una autoridad no cooperativa. La encargada competente es todo menos servicial y simplemente es malhumorada y molesta. La llamé antes de comprar el terreno para asegurarme de que se trata de terreno para construir. Ya allí hubo discusiones respecto al § 34. Las declaraciones de la encargada no eran consistentes ni comprensibles. No pudo fundamentar nada. Mi mayor preocupación, que la autoridad esté mal organizada internamente y por tanto no trabaje de forma transparente hacia afuera, también se confirmó. Un poco más tarde llamé de nuevo (todavía dentro de la preparación de la compra) y una persona muy amable sustituta por enfermedad atendió el teléfono, que no pudo entender las afirmaciones de su colega.
Pues bien, así es como uno tiene que ocuparse por sí mismo. También lo hubiera querido de otra manera.

Una advertencia general, ya que durante la construcción de la casa nos encontramos en una situación similar:

La encargada del expediente volverá en algún momento de la baja médica, así que mantén siempre un tono cortés, incluso si a tus ojos quien toma la decisión no parece competente. En cuanto al asunto, por supuesto, puedes luchar por tus objetivos.

Si las personas autorizadas para tomar decisiones en los puntos de contacto – tal vez al final solo por terquedad, orgullo herido u otras razones similares – se ponen obstinadas, tendrás que librar una batalla adicional sumamente desagradable. Incluso si al final no tienen razón o se puede involucrar a un superior, esto a veces retrasa considerablemente tu proyecto y te cuesta muchos nervios que luego te convendría usar mejor.

algunos llamaron al párrafo "párrafo elástico"

Sí, especialmente la consideración de los límites reales de construcción da esa impresión. ¿Ya has encontrado y leído este fallo:
Buena suerte Gelsenkirchen, resolución del 02.11.2011 - 5 L 947/11

otros vieron una línea de construcción estricta al frente

Se puede ver así. Tu mala suerte es que las distancias de las calles de las casas vecinas apenas o no difieren. IMHO, sin embargo, el pequeño número de vecinos (3) habla en contra de derivar ya una línea real de construcción. Al final estás a merced de la funcionaria de mal humor, a menos que puedas permitirte un proceso judicial en tiempo y dinero. Lo mismo aplica para el autor del proyecto; aunque sea incapaz, sin su firma no se avanza.

otra persona estableció una regla de 1/3; se puede desviarse 1/3 de las construcciones vecinas.

Tonterías.

[*]todos estuvieron de acuerdo en que la forma del techo era importante. Ahora he leído mucho y asimilado que la forma y el ángulo del techo obviamente no son un criterio
[*]algo similar ocurrió con la fachada de estuco; pero queremos ladrillo cara vista; según mi investigación debería ser factible

Aquí la jurisprudencia es clara: sin ordenanza de diseño, la autoridad no tiene influencia sobre estas características. Solo quedaría el freno de emergencia en materia de regulación de construcción por desfiguración, aunque los requisitos son muy altos.

El miércoles tenemos una cita con un nuevo arquitecto en la función de planificador. Veamos cómo lo evalúa. Si causa una buena impresión y actúa en nuestro interés, me gustaría confiarle la realización posterior y no ocuparme más. Ese sería el mejor caso.

De lo contrario, el plan siguiente es una visita personal a la autoridad dentro del horario de atención. De todas formas, seguiré informando sobre cómo ha ido.

Porque la oficina de construcción también se orienta por el estado existente. El cobertizo ya estaba muy atrás. Justo allí donde queríais construir... No tiene que ser así, pero podría haber sido útil. Pero da igual: la vida no se desarrolla en este foro, sino afuera.

Muchas gracias también por tu apoyo. He encontrado un documento interesante sobre la interpretación del § 34. En él se dice: "También el terreno de construcción en sí pertenece al entorno cercano. La edificación realizada en él o que aunque haya sido eliminada, sigue teniendo efecto, configura el entorno cercano."

Buena suerte Gelsenkirchen, resolución del 02.11.2011 - 5 L 947/11

Muy interesante... lo que leo allí no siempre me hace feliz. Pero al menos ayuda a evaluar la situación. Tengo otra pregunta: en este hilo se comunicó que la zona a la derecha (con plan de desarrollo) no debe ser considerada. ¿Por qué no? Se podría considerar la casa adosada como una excepción sin valor y también incluir las casas a la derecha en el trazado de la línea azul. Entonces tendríamos una zona edificable que nos gustaría mucho.

En la resolución mencionada encontré, cito:
"La superficie del terreno que se puede edificar puede ser determinada en un plan de desarrollo conforme al § 23 de la Ordenanza de Uso del Suelo (Baunutzungsverordnung) mediante líneas de construcción, límites de construcción y profundidades de construcción. Los terrenos situados en el interior no planificado en el sentido del § 34 de la Ley de Construcción (Baugesetzbuch), incluidos - de manera indiscutible - el terreno de construcción de la parte llamada en cuestión, se consideran en cuanto a su edificabilidad equivalentes a la zona cualificada planificada. En lugar de las posibles disposiciones de un plan de desarrollo se toma aquí la edificación circundante existente, en cuya singularidad debe integrarse el proyecto conforme al § 34 párrafo 1 frase 1 de la Ley de Construcción."

¿Esto ahora está fuera de contexto y no es válido, o podría usarlo como argumento para nosotros? Es decir, trazar un límite de construcción de facto dentro del área del plan de desarrollo, por encima de la casa adosada?