Recherche de terrain à Bonn. Questions sur l'acquisition de terrain.

Bonjour Répondants,

tout d’abord, wow, la réponse est rapide. Super.

Passons aux choses dans l’ordre. Fondamentalement, je ne suis pas un spécialiste du bâtiment, mais je connais un peu (grâce à des amis et à Internet) les éléments essentiels d’un cahier des charges et d’un cahier des prestations. C’est pourquoi je suis confus. Presque toutes les offres reposent par exemple sur une dalle de béton jusqu’à 25 cm, C25. Maçonnerie Kfw 70 de 36,5 cm à 42 cm (selon le type de pierre), pas d’ITE (c’est important pour moi), tuiles en béton Braas ou Nelskamp, triple vitrage pour les fenêtres avec Uw 0,9 à 1,0, parfois pompe à chaleur air-eau avec chauffage au sol, d’autres fois chaudière gaz à condensation avec solaire et chauffage au sol. C’est pourquoi je n’arrive pas vraiment à me décider en ce moment. Les prestations pour une maison (sans « caractéristiques de finition ») ne sont pas tellement différentes. Bien sûr, chacun a la meilleure pierre, les meilleures fenêtres et le meilleur chauffage.

.. oh super .... dans ce cas les fabricants de maisons préfabriquées et promoteurs devraient nager dans une richesse incommensurable .... oublie ça .... la concurrence dans ce secteur est très forte et féroce ...

Eh bien, si je pars sur 150 m² et qu’une entreprise a un bénéfice brut de 300,00 €/m² = 45 000,00 €. Pas mal. Mais je ne veux pas être mal compris, prestation équitable = prix raisonnable ! Je m’étonne juste des différences entre les entreprises. Par ailleurs, personne ne dévoile les coûts par composant (métier). Ce serait plus simple pour moi. Je pourrais alors comparer les offres pour le gros œuvre clos avec chape, chauffage, plomberie et installation électrique de base.

.. pour les non-spécialistes s’ouvre un univers effrayant et inconnu .... demande à « Bauexperte » notre modératrice pour de l’aide ...

J’ai déjà vu (Schenk Bauberatung). Je le ferai :-)

... C’est aussi ma méthode. Quand j’ai pu réserver un terrain – ce qui est déjà assez difficile car les propriétaires pensent souvent pouvoir faire mieux seuls – je veux aussi être récompensé par la construction de la maison. Je ne suis pas agent immobilier, mais gestionnaire de construction.

Compréhensible.

Le côté légal - je ne suis pas avocat et ne peux pas donner de conseils juridiques ; en Allemagne c’est réservé aux professions de conseil - est que tu ne peux résilier un contrat conclu ainsi que si une clause de résiliation est formulée et comprise dans le contrat.

Je vois ça de la même façon, c’est donc trop risqué pour moi. J’ai lu pas mal de choses sur les pratiques d’un fabricant de maisons préfabriquées bien connu !

J’espère que tu sais vraiment lire une description de construction (BB) ? Ce qui n’y est pas écrit est considéré comme non acheté !

Voir introduction ;-)

Tu peux partir du principe qu’une maison individuelle de qualité catégorie KfW 70, construite en massif, nécessite environ 1 500,00 €/m² surface habitable. L’étude de sol ne fait pas partie du prix au m² surface habitable.

On peut donc partir du principe que pour des offres autour de 1350,00 €, il y a quelque part « une économie aux mauvais endroits » ou que l’entreprise n’existera pas assez longtemps pour couvrir la période de garantie ?!?

Avec l’indicatif 067xx ?

Entreprise connue ? Écriture verte sur fond noir ? Si oui, que peut-on en dire ? (Avec plaisir aussi par message privé si cela ne doit pas être discuté ici.)

Combien d’argent es-tu prêt à investir ?

Je pense que ce n’est pas le lieu ici de jongler avec des chiffres « nus » ! Je dirais plutôt que c’est pour mon fils (comme dit en début) et que j’investirai ce qui est nécessaire selon notre conception de la maison. Bien sûr, le terrain ne devrait pas être plus cher que la maison. Selon ton exemple de coûts, une telle maison coûterait environ 220 000,00 € à 240 000,00 €. Ce n’est certainement pas impossible pour moi (+ terrain, + frais annexes).

Bien plus important est le choix des composants vraiment importants lors de la construction d’une maison individuelle : quelle épaisseur pour la dalle, quelles pierres sont utilisées, comment le toit est-il réalisé, quelles fenêtres sont installées, quelle technique... etc. Quels artisans interviennent, comment le chantier est-il surveillé, quelles garanties offre le fournisseur... etc. Et très important : comment est la prestation de conseil et comment est-ce géré après la signature du contrat ? L’éventail au sein de ces composants va du pas cher à absolument haut de gamme et ne se remarque qu’après l’emménagement.

Voir introduction, mais quelles entreprises réalisent, je ne peux encore répondre à aucun prestataire à ce stade. Je ferai en tout cas une surveillance du chantier, que ce soit un promoteur ou un gestionnaire de construction. Un bon ami m’a déjà convaincu de cela ! :-)

Non, c’est une erreur typique.

Quand on passe par un architecte – ce qui ne veut pas dire que ce soit un mauvais choix – il faut mettre tous les lots au minimum 3 fois en concurrence et avoir des connaissances correspondantes si l’on ne veut pas dépendre complètement du bon vouloir de l’architecte.

Pourquoi 3 mises en concurrence ? Je peux très bien envoyer à toutes les entreprises des Pages Jaunes une demande « en vrac », mener les entretiens avec un expert et ensuite décider. Votre conseil en construction ne fait-il pas de même ? Ou avez-vous des entreprises fixes avec lesquelles vous travaillez ?

BT signifie que tu achètes maison et terrain clés en main et paies le prix en maximum 7 étapes. Tu peux influencer les plans de base, le reste est pris en charge par le BT ; donc plus ou moins assis tranquillement.

Oui, le confort est une face de la médaille. Mais 7 étapes ? Jusqu’à présent, je n’ai vu ou entendu parler que de découpages de paiements avec beaucoup plus d’étapes.

La gestion classique de chantier – et je ne parle pas ici de fournisseurs nationaux, ni de leurs commerciaux – te décharge de ce travail. C’est ainsi que nous travaillons par exemple. Nous ou notre architecte regardons d’abord le terrain et clarifions ensuite le droit de construire. Ensuite, nous menons les entretiens de conseil et planifions avec notre architecte le plan d’étage. Pendant le temps nécessaire à la réalisation des plans, nous décidons parmi nos BU possibles – selon la distance au BV ainsi que des dossiers complets – laquelle doit réaliser la construction. Avec les 2e plans, nous présentons en général une offre à prix fixe ; après le 1er plan, il y a souvent des changements. Une offre parfaite est très rare. Le suivi classique accompagne un BV de la première rencontre jusqu’à l’emménagement et – si tout se passe bien – même au-delà. Nous vivons du bouche à oreille ;)

Cela paraît pas mal à première vue. Proposeriez-vous ces (ou certaines de vos) prestations jusque Bonn ou entre Bonn et Cologne ? Avec quelles entreprises travaillez-vous là-bas ? Il est certainement aussi possible de soumettre ses propres croquis ou plans amateurs ?

Bonjour,

tu as déjà bien fait. Tu es sceptique et tu remets en question ce qui est dit.
Je t’écris ici en tant que maître d’ouvrage, donc quelqu’un qui a déjà pris une décision sur avec qui construire.

D’abord sur ces offres groupées… ... Mais sur une chose je conseillerais désormais, même si tout s’est bien passé chez nous. Un contrôle externe de chantier. Il est simplement plus objectif et peut argumenter autrement. Normalement, cette rôle devrait être assumé par notre conducteur de travaux, mais c’était un incompétent sans courage, qui avait peur de signaler des défauts, ce que j’ai fini par faire moi-même.

Merci pour le retour d’expérience. Le contrôle externe est sûrement judicieux et est aussi prévu chez moi. Je dois saluer ici deux entreprises qui m’ont semblé très honnêtes concernant les coûts supplémentaires. Chez les deux, les prestations comme l’étude de sol, le bornage et le pack assurance étaient inclus, les conseillers (ou une conseillère) m’ont clairement dit que je devais prendre en charge les travaux de terrassement en plus (la raison était compréhensible), ils m’ont aussi mis en garde contre les coûts annexes comme viabilisation, agent immobilier, notaire, aménagement du jardin, réserves pour coûts imprévus, etc. Cela fait une part non négligeable de frais annexes. C’est une des raisons qui me font penser que, grâce à une auto-attribution d’après les plans de l’architecte et une conduite de chantier externe, on peut peut-être optimiser un peu les coûts.

.. ce n’est pas faux, c’est tout à fait juste .. mais que viennent faire les phases de prestations HOAI là-dedans ? tu devrais relire mon post très attentivement .. merci

Mais c’est aussi faux. Tout dépend des phases de prestations de l’architecte sollicitées. Si c’est toutes, cela devient plus cher. Mais la supervision de chantier y est surtout beaucoup plus complète, ce qui augmente le prix.

À vous deux, vrai et faux. Désolé, je me suis mal exprimé. Jusqu’ici, la réflexion autour de la gestion de chantier était de faire dessiner la maison par un ami (qui n’est pas architecte !) et de la faire ensuite traiter par un architecte pour le permis, les plans d’exécution et la statique. Puis, faire exécuter la conduite de chantier par un expert indépendant et éventuellement faire valider le tout par DEKRA. Mais je crains que cela ne soit pas vraiment moins cher ?!?

@Bauexperte : Je serai absent quelques jours à partir du week-end, mais je voudrais en savoir plus sur votre conseil en construction. Avec plaisir aussi par message privé.

Cordialement

Gerd Heymann

.. ce n’est pas faux, c’est absolument juste .. que viennent faire les phases de prestation de la HOAI là-dedans ? tu devrais relire très très attentivement mon message .. merci

Bien sûr que les phases de prestation de l’architecte ont un rapport avec cela. Il n’est pas nécessaire d’en faire usage intégralement pour pouvoir achever une maison avec un architecte. L’utilisation de toutes les prestations d’un architecte est beaucoup plus étendue, donc plus coûteuse. Les économies réalisées en construisant avec un entrepreneur proviennent généralement du fait que, par exemple, la surveillance / accompagnement de chantier est très réduite.

Une maison d’architecte ne doit pas forcément être plus chère qu’une maison bien conçue d’un entrepreneur en construction. Ou penses-tu que ce n’est pas aussi les coûts courants des architectes qui sont subventionnés simplement parce que quelqu’un commande une maison à partir d’un catalogue...

Sinon, je douterais grandement de la légitimité des architectes, car chaque entrepreneur propose à ses clients de personnaliser la maison du catalogue. Le recours à ces prestations fait également grimper le coût d’une telle maison à un niveau comparable à celui d’une maison d’architecte librement conçue.

La même maison avec la même prestation, quel que soit le partenaire, ne diffère pas sensiblement au niveau du prix. Je peux relire mes affirmations autant de fois que je veux.

Je crains cependant presque que cela ne devienne pas vraiment moins cher ?!?

.. il est vraiment possible de construire une maison bon marché .. seulement !!!! .. cela nécessite une énergie personnelle immense et ce n’est pas facile et tu as besoin (puisque tu n’es pas toi-même un expert) d’un expert vraiment très compétent ... comme je l’ai déjà écrit .... soit tu veux le vélo ou la Maserati ... les deux remplissent la même fonction, seul le coût est un peu différent ... :rolleyes:

Bien sûr, les phases de prestation de l'architecte ont à voir avec cela.

.. NON ! .. encore une fois .. NON !!! tu devrais relire attentivement le texte précédent ..

Les économies de coûts en construisant avec un entrepreneur viennent généralement du fait que, par exemple, la surveillance / l'accompagnement de chantier est très maigre.

.. un non-sens absolu ... dans quel secteur travailles-tu en fait ? En tout cas, il est inutile de discuter avec toi de ton opinion et de ta mentalité, car tu n'es pas un spécialiste ...

Bonjour Gerd,

pas d’ITE (c’est important pour moi)

La sélection devient déjà plus réduite.

D’ailleurs, personne ne dévoile les coûts par élément (domaine de travail). Ça me faciliterait les choses. Je pourrais alors comparer les prestataires pour le seul gros œuvre fermé avec chape, chauffage, installation sanitaire et installation électrique de base.

C’est parce qu’il s’agit en général de calculs mixtes. Si tu souhaites voir tous les corps de métier détaillés devant toi, tu devrais passer par un architecte.

Je vois cela un peu de la même façon, c’est donc trop risqué pour moi. J’ai lu pas mal de choses sur les pratiques d’un fabricant connu de maisons préfabriquées !

Si c’est formulé de manière juste et sans pièges pour le futur maître d’ouvrage, c’est une bonne chose. Je travaille aussi de préférence avec des contrats de planification, mais parfois ce n’est pas possible autrement.

Peut-on donc supposer que pour des offres à 1350,00 € quelque part on fait des économies "au mauvais bout" ou que l’entreprise n’existe pas assez longtemps pour assurer la phase de garantie ?!?

Tu pourrais le supposer ainsi, mais ce serait trop simpliste, car il y a toujours deux faces à une médaille.

Certains prestataires se spécialisent consciemment dans la chasse aux bonnes affaires ; la surprise intervient généralement après la signature du contrat de travaux. D’autres, qui exagèrent - voir IBG - se retrouvent ensuite devant un administrateur judiciaire. On a peine à croire quels niveaux d’études ont signé chez ce prestataire à bas coût. (Je le sais car j’ai refusé plusieurs offres pour terminer des projets commencés.)

D’autres prestataires, en revanche, ont situé leur offre consciemment et en entrée de jeu au niveau inférieur des exigences de la réglementation sur l’économie d’énergie ainsi que des prescriptions techniques. C’est légitime et rien de répréhensible ni de raté prémédité, mais c’est souvent perçu comme "cher" quand il faut acheter en supplément. Le projet de construction tient ou tombe avec le choix de l’entreprise exécutante => majoritairement des franchisés.

Entreprise connue ? Écriture verte sur fond noir ? Si oui, que peut-on dire à son sujet ? (Également en message privé si cela ne doit pas être discuté ici.)

Oui, exactement ce prestataire.

D’après ton exemple de coûts, une telle maison coûterait environ 220 000,00 € à 240 000,00 €. Ce n’est certainement pas impossible pour moi (+ terrain, + frais annexes).

Je "teste" toujours tôt les attitudes et mentalités des futurs maîtres d’ouvrage ; d’où ma question. Ta réponse me suffit pour savoir que tu sais ce que ton projet de construction te coûtera.

Je ferai en tout cas une surveillance des travaux, que ce soit un promoteur ou une assistance à maîtrise d’ouvrage. Un bon ami m’en a déjà convaincu depuis longtemps ! :-)

Bien ! Ça m’épargne des répétitions fastidieuses :D

Pourquoi trois appels d’offres ? Je peux simplement "lancer à l’aveugle" chaque corps de métier à toutes les entreprises des Pages Jaunes, mener les discussions avec un expert et ensuite décider.

Je crois que tu => la langue de l’Internet, c’est le "tu" :D - tu n’as pas d’idée du temps et des coûts nécessaires (expert) ? La quantité n’est pas la solution, mais la qualité. Il suffit parfaitement de lancer chaque corps de métier - d’ailleurs des travaux de terrassement à l’entrée dans la maison 16 corps de métier plus architecte, ingénieur structure, conseiller énergie, expert sols, géomètre et surveillance des travaux - trois fois en appel d’offres. Pour cela, l’architecte doit établir les cahiers des charges (CDC), afin que les prestations demandées soient contrôlables et comparables pour toi. Rien que cela représente déjà plusieurs heures, qu’un bon expert facture habituellement à partir de 55,00 €/heure.

Votre conseil en construction ne fonctionne-t-il pas de la même manière ? Ou avez-vous des entreprises fixes avec lesquelles vous travaillez ?

Oui et non.

Oui, si notre client veut être plus impliqué dans le projet de construction et lancer lui-même les appels d’offres pour les corps de métiers. Alors il travaille avec notre second architecte, qui assure aussi la direction de chantier ; un savoir-faire externe est naturellement également le bienvenu.

Non, si notre client souhaite avoir une offre à prix fixe garantie. Alors le choix de l’entreprise dépend du lieu du chantier et du carnet de commandes de nos entreprises. Dans ce segment, nous travaillons exclusivement avec des entreprises régionales que nous connaissons bien en termes d’exécution ; ici l’expérience à long terme prime. Une autre paire d’yeux est aussi bienvenue dans ce segment.

Mais sept étapes ? Jusqu’à présent, je n’ai vu ni reçu d’explications sur des paiements comportant nettement plus d’étapes.

Tu confonds quelque peu - je parlais de contrats de promoteur immobilier. C’est autre chose, car tu achètes terrain et construction clé en main ; le terrain appartient au promoteur. Ces promoteurs sont soumis à la réglementation des agents immobiliers et promoteurs et émettent leurs factures en maximum 7 acomptes, dont le premier versement est généralement >30 %, car le prix du terrain est inclus. Btw, les collègues rouges font de même, que le terrain leur appartienne ou pas.

Les entrepreneurs généraux/repreneur sur le marché travaillent avec plus d’étapes de paiement ; jusqu’à 20 étapes au maximum. Il faut veiller à ce que les paiements ne soient effectués qu’après l’avancement des travaux.

Cela semble fondamentalement pas mal. Proposez-vous ces services (ou une partie) jusque Bonn ou entre Bonn et Cologne ? Il est sûrement aussi possible de soumettre des croquis ou plans amateurs ?

Jette un œil sur notre site Internet - tu y accèdes via ma signature ; donc oui.

Si des croquis sont déjà disponibles et peuvent servir pour le calcul, rien ne s’oppose à ce que tu me les soumettes. Bien sûr avec d’autres informations concernant l’équipement souhaité.

Jusqu’ici, j’envisageais pour l’assistance à maîtrise d’ouvrage de faire dessiner la maison par un ami (qui n’est cependant pas architecte !)

Dessinateur en bâtiment ?

et de la faire ensuite travailler par un architecte pour le permis de construire, les plans d’exécution et la structure. Puis faire superviser la direction des travaux par un expert indépendant et éventuellement faire vérifier le tout une fois de plus par la DEKRA. J’ai presque bien peur que cela ne soit pas vraiment moins cher ?!?

Au niveau des coûts d’architecture, ce ne sera pas moins cher ; c’est vrai car l’architecte ultérieur doit préparer les plans pour le permis de construire et, après obtention de l’autorisation espérée sans conditions, les transformer en plans d’exécution. C’est-à-dire qu’il doit de toute façon intégrer les dessins dans son système - il y en a plusieurs.

D’après mon expérience, un projet via un architecte ne sera pas moins cher ; d’une part parce qu’il effectue d’abord des estimations de coûts, qui ne deviennent plus concrètes qu’à réception des dossiers d’appel d’offres. D’autre part, la collaboration avec un architecte incite souvent à rediriger les fonds soi-disant "économisés" vers un équipement de meilleure qualité. En fin de compte, c’est toujours pareil : une partie de maison demande toujours un prix "X", indépendamment de qui la construit.

@Bauexperte : je serai absent quelques jours à partir du week-end, mais j’aimerais en savoir plus sur votre conseil en construction. Egalement en message privé.

Nous pouvons volontiers faire cela ; je te laisse choisir entre message privé ou appel téléphonique.

Salutations, Bauexperte

.. NON ! .. encore une fois .. NON !!! tu devrais relire attentivement le texte précédent ..
.. un non-sens absolu ... dans quel secteur travailles-tu en fait ? en tout cas, il est inutile de discuter avec toi de ton opinion et de ta façon de penser, car tu n'es pas un expert ...

Ce n'est pas une raison pour avoir le sang aux yeux tout de suite.
Le sucre est finalement toujours plus cher que le sucre moins cher.