Búsqueda de Grundstück en Bonn. Preguntas sobre la adquisición de Grundstück.

Hola Respondedores,

primero que todo, wow, qué rápida respuesta. Genial.

Ahora, paso a paso. Básicamente no soy un experto en construcción, pero conozco un poco (gracias a amigos e internet) los componentes esenciales de una descripción de obra y servicios. Por eso viene mi confusión. Casi todas las ofertas, por ejemplo, se basan en losas de cimentación de hasta 25 cm, C25. Mampostería KfW 70 de 36,5 cm a 42 cm (según tipo de piedra), sin aislamiento térmico exterior (eso es importante para mí), tejas de hormigón Braas o Nelskamp, triple acristalamiento en ventanas con valor U 0,9 a 1,0, a veces bomba de calor aire-agua con calefacción por suelo radiante, otras calefacción de gas con condensación, solar y calefacción por suelo radiante. Eso es lo que me impide decidir ahora mismo. Los servicios para una casa (sin "elementos de acabado") no son realmente muy diferentes. Claro que cada uno dice tener la mejor piedra, las mejores ventanas y la mejor calefacción.

.. oh genial .... entonces los fabricantes de casas prefabricadas y promotores inmobiliarios deberían nadar en una riqueza inigualable .... olvídalo .... la competencia es abundante y muy dura en este sector ...

Bueno, si tomo como base 150 m² y una empresa tiene un beneficio bruto de 300,00 €/m² = 45.000,00 €. No está mal. Sin embargo, no quiero que se me malinterprete, servicio justo = precio razonable. Solo me sorprendieron las diferencias entre distintas empresas. Además, nadie te revela los costos por elemento constructivo (oficio). Eso me facilitaría mucho las cosas. Podría comparar entonces los proveedores para la estructura cerrada, con solera, calefacción, instalaciones básicas de fontanería y electricidad.

.. para los no expertos se abre un universo extraño y desconocido .... pregunta a "Bauexperte" nuestra moderadora por ayuda ...

Ya la he visto (Schenk Bauberatung). Lo haré :-)

... Yo también trabajo así. Cuando he podido reservar un terreno — lo cual es bastante difícil, ya que los propietarios normalmente creen que pueden hacerlo mejor sin ayuda — quiero también ser recompensado con la construcción de la casa. No soy agente inmobiliario, soy supervisor de construcción.

Comprensible.

El aspecto legal — no soy abogado y no puedo dar asesoramiento legal; en Alemania eso está reservado exclusivamente a profesiones consultivas — es que solo puedes desistir del contrato si un derecho de desistimiento está formulado y contenido en el contrato.

Lo veo parecido, es demasiado riesgo para mí. ¡He leído bastante sobre las prácticas de un fabricante de casas prefabricadas conocido!

Espero que puedas leer realmente una descripción de obra (BB). Lo que no está escrito, se considera no comprado.

Ver introducción ;-)

Puedes asumir que una casa unifamiliar de calidad, categoría KfW 70 eficiencia energética, construida en masa, requiere unos 1.500,00 € por m² de superficie habitable. Los informes de suelo no se incluyen en el precio por m² de superficie habitable.

¿Se podría decir entonces que si hay ofertas de 1350,00 €, se está ahorrando en algún punto "equivocado" o que la empresa no existe lo suficiente para cubrir la fase de garantía?

¿Con prefijo 067xx?

¿Empresa conocida? ¿Letra verde sobre fondo negro? Si es así, ¿qué se puede decir de ellos? (También por mensaje privado, si no debería discutirse aquí.)

¿Cuánto dinero estás dispuesto a invertir?

Creo que aquí no es el lugar para jugar con cifras exactas. Lo expresaré así: el asunto es para mi hijo (como mencioné al principio) y yo invertiré lo que sea necesario para nuestra idea de casa. Por supuesto, el terreno no debería costar más que la casa. Según tu ejemplo de costes, una casa así costaría entre 220.000,00 € y 240.000,00 €. Para mí no es imposible (+ terreno + costes adicionales).

Pero lo que realmente importa es elegir los componentes realmente importantes en la construcción de una casa unifamiliar: qué grosor tiene la losa, qué piedras se usan, cómo se hace el techo, qué ventanas se instalan, qué tecnología ... etc. Qué oficiales intervienen, cómo se supervisa la construcción, qué garantías ofrece el proveedor ... etc. Y muy importante: cómo es la asesoría y cómo se maneja tras firmar el contrato. La diferencia entre estos componentes va de barato a muy caro y solo se nota al mudarse.

Ver introducción, pero qué empresas ejecutan la obra no puedo responder en esta etapa con ningún proveedor. Sí voy a supervisar la construcción en todo caso, ya sea promotor o asesoría. ¡Un buen amigo me ha convencido hace tiempo! :-)

No, eso es un error típico.

Cuando se adjudica con un arquitecto — que no significa que sea una mala elección — debes licitar al menos tres veces todos los oficios y tener los conocimientos adecuados, si no quieres depender totalmente del arquitecto.

¿Por qué tres licitaciones? Podría simplemente enviar un anuncio “al azar” a todas las empresas de las páginas amarillas, llevar las conversaciones con un perito y luego decidir. ¿No funciona así su asesoría? ¿O tienen empresas fijas con las que trabajan?

BT significa que compras la casa y el terreno de una sola mano y pagas el precio en máximo 7 plazos. Puedes influir en el plano básico, lo demás lo hace el BT; más o menos relajado, te sientas y esperas.

Sí, ese confort es una cara de la moneda. ¿Pero solo 7 pasos? Hasta ahora solo he visto o me han explicado pagos con muchas más etapas.

La asesoría clásica en construcción — y no me refiero a proveedores o vendedores que operan a nivel nacional — te quitan esta carga. Así trabajamos, por ejemplo. Nosotros o nuestro arquitecto visitamos el terreno primero y aclaramos el derecho de construcción. Luego hacemos las asesorías y en el próximo paso planeamos el plano con nuestro arquitecto. En este tiempo, mientras se hacen los diseños, decidimos entre nuestros posibles contratistas — según distancia al obra y referencias — quién debería hacer la construcción. Con los segundos diseños normalmente presentamos una oferta a precio fijo; tras el primer diseño normalmente se cambia algo. Es casi imposible ajustar a la perfección a la primera. La asesoría clásica acompaña un proyecto desde el primer encuentro hasta la mudanza y, si todo fue bien, también después. Vivimos de las recomendaciones ;)

En principio no suena mal. ¿Ofrecerían este (o partes de su) servicio hasta Bonn o entre Bonn y Colonia? ¿Con qué empresas trabajan ahí? Seguro que también se puede entregar bocetos propios o planos de aficionados, ¿no?

Hola,

lo primero ya lo has hecho bien. Eres escéptico y cuestionas lo dicho.
Te escribo como propietario, es decir, alguien que ya ha tomado la decisión de con quién construir.

Sobre estas ofertas combinadas... Solo recomendaría una cosa ahora, aunque con nosotros todo funcionó bien: un control de obra externo. Es simplemente más objetivo y puede argumentar de forma diferente. Normalmente nuestro jefe de obra debería hacerlo, pero era un cobarde sin valor, que tenía miedo de reportar defectos, cosa que hice yo mismo.

Gracias por la experiencia práctica. El control de obra externo tiene sentido y también está previsto en mi caso. Aquí quiero alabar a dos empresas, que me asesoraron muy justamente en cuanto a costos adicionales. Ambas incluían servicios como estudio de suelo, medición y paquete de seguros; sus asesoras me dijeron claramente que tendría que costear las excavaciones a parte (con razones comprensibles), me advirtieron sobre costos adicionales por urbanización, inmobiliaria, notaría, jardinería, reservas para imprevistos, etc. Así se llega a una cantidad importante de costes extras. Una razón para pensar en cómo, con autoadjudicación basada en planos de arquitectos y supervisión externa, se podrían optimizar un poco los costes.

.. no es incorrecto, es absolutamente correcto .. ¿qué tiene que ver eso con las fases de servicios HOAI? deberías leer mi aporte con mucho, pero mucho cuidado .. gracias

Eso también es incorrecto. Depende de qué fases del arquitecto se contraten. Si son todas, sale más caro. Pero sobre todo la fase de supervisión de obra es mucho mayor y eso encarece el precio.

A ambos, cierto y falso. Lo siento, me expresé mal. Hasta ahora la idea para la asesoría ha sido que un amigo dibuje la casa (que no es arquitecto) y que luego un arquitecto se encargue del permiso de construcción, planos de ejecución y cálculo estructural. Después, un perito independiente haría la dirección de obra y la DEKRA posiblemente lo revisaría todo de nuevo. Me temo que eso tampoco será realmente más barato, ¿no?

@Bauexperte: A partir del fin de semana estaré unos días fuera del país, pero me gustaría conocer más sobre su asesoría. También por mensaje privado.

Saludos cordiales

Gerd Heymann

.. eso no está mal, es absolutamente correcto .. ¿qué tienen que ver las fases de servicio de la HOAI con eso? deberías leer mi aporte otra vez muy, muy detenidamente .. gracias

Por supuesto que las fases de servicio del arquitecto tienen que ver. No es necesario aprovecharlas todas para poder finalizar una casa con un arquitecto. El uso de todos los servicios de un arquitecto es mucho más extenso, por lo tanto más caro. El ahorro de costos al construir con un contratista generalmente se debe a que, por ejemplo, la supervisión/acompañamiento de la obra es muy escasa.

Una casa de arquitecto no tiene por qué ser necesariamente más cara que una casa bien planificada de un contratista. O ¿crees que solo porque alguien pide una casa del catálogo no se están subvencionando también los costes habituales de los arquitectos?

De lo contrario, dudaría mucho de la legitimidad de los arquitectos, ya que cada contratista ofrece a sus clientes la posibilidad de individualizar la casa del catálogo. El uso también incrementa los costos de dicha casa hacia el nivel de costos de una casa libremente planificada por un arquitecto.

La misma casa con el mismo servicio, sin importar con qué socio, no difiere sustancialmente en precio. Puedo leer mis afirmaciones todas las veces que quiera.

Temo casi que eso tampoco será realmente más barato?!?

.. es realmente posible construir una casa económica .. solo !!!! .. eso requiere una energía propia inmensa y no es fácil y necesitas (ya que no eres un especialista) un especialista realmente bueno ... como ya he escrito .... o quieres la bicicleta o el Maserati ... ambos cumplen la misma función, solo que los costos son algo diferentes ... :rolleyes:

Por supuesto que las fases de servicio del arquitecto tienen que ver con eso.

.. ¡NO! .. otra vez .. ¡NO!!! deberías leer el texto anterior más detenidamente ..

El ahorro de costos al construir con un contratista suele deberse a que, por ejemplo, la supervisión de la construcción / acompañamiento de la obra es muy escasa.

.. una tontería absoluta ... ¿en qué sector trabajas, en realidad? en cualquier caso, no tiene sentido discutir contigo sobre tu opinión y postura, porque no eres un experto ...

Hola Gerd,

sin WDVS (eso es importante para mí)

Ahí la selección ya es más pequeña.

Por cierto, nadie te muestra los costos por componente (oficio). Entonces lo tendría más fácil. Podría comparar los proveedores para la estructura cerrada pura con solera, calefacción, saneamiento e instalación eléctrica básica.

Esto se debe a que, por regla general, se trata de cálculos mixtos. Si quieres ver todos los oficios desglosados delante de ti, deberías adjudicar a través de un arquitecto.

Yo también lo veo parecido, así que es demasiado riesgo para mí. ¡He leído bastante sobre las prácticas de un conocido fabricante de casas prefabricadas!

Si está formulado de manera justa y sin trucos para el posible promotor, es algo bueno. También prefiero trabajar con encargos de planificación, pero a veces no hay otra opción.

Entonces, ¿se puede asumir que en ofertas de 1350,00 € se está ahorrando en algún "punto incorrecto" o que la empresa no existirá el tiempo suficiente para afrontar la fase de garantía?

Podrías suponer eso, pero sería simplificar demasiado, porque siempre hay dos caras de una moneda.

Hay proveedores que se especializan conscientemente en los "caza gangas"; la sorpresa suele llegar después de firmar el contrato de obra. Algunos, que se exceden – véase IBG – terminan ante el administrador concursal. Cuesta creer en qué niveles educativos han firmado en este proveedor barato. (Lo sé porque he rechazado varias ofertas para finalizar proyectos de construcción iniciados)

Otros proveedores colocan su oferta deliberadamente en el límite inferior de la ordenanza de ahorro de energía y las normativas técnicas como una entrada a las negociaciones. Eso es legítimo y no algo reprobable ni necesariamente trabajo mal hecho, pero frecuentemente se siente caro cuando se trata de comprar por separado. El proyecto de construcción depende completamente de la elección del ejecutor BU => predominantemente franquiciados.

¿Empresa conocida? ¿Texto verde sobre fondo negro? Si es así, ¿qué se puede decir de ellos? (También puede ser por mensaje privado, si no se debe discutir aquí.)

Sí, exactamente ese proveedor.

Según tu ejemplo de costos, una casa así costaría alrededor de 220.000,00 € a 240.000,00 €. Para mí, eso ciertamente no está fuera de lo posible (+ terreno, + costos adicionales).

Siempre "sondeo" temprano la actitud y el pensamiento de los posibles promotores; por eso mi pregunta. Tu respuesta me basta para saber que sabes lo que costará tu proyecto.

Definitivamente voy a hacer supervisión de obra, ya sea con promotor o con supervisión de construcción. Un buen amigo ya me convenció hace tiempo! :-)

¡Bien! Eso me ahorra largas repeticiones :D

¿Por qué licitar 3 veces? Puedo simplemente licitar "a lo loco" cada oficio a todas las empresas de las páginas amarillas, tener las conversaciones con un perito y luego decidir.

Creo que tú => en Internet se usa el "tú" :D - ¿No haces idea del tiempo y los costos necesarios (perito)? La cantidad no es la solución, sino la calidad. Para eso es suficiente licitar cada oficio – por cierto, desde las excavaciones hasta la mudanza 16 oficios más arquitecto, ingeniero estructural, asesor energético, perito de suelo, topógrafo y supervisión de obra – 3 veces. Para eso el arquitecto debe preparar los pliegos de condiciones (LV) para que los servicios solicitados puedan ser comprobados y comparados por ti. Solo con eso ya se acumulan bastantes horas, que un buen perito suele facturar desde € 55.00/hora en adelante.

¿No trabaja su asesoría de construcción igual? ¿O tienen empresas fijas con las que trabajan?

Sí y no.

Sí, si nuestro cliente quiere estar más involucrado en el proyecto de construcción y licitar los oficios individualmente. Entonces trabaja con nuestro segundo arquitecto, que también se encarga de la dirección de obra; el conocimiento externo es, por supuesto, bienvenido además.

No, si nuestro cliente quiere asegurar una oferta a precio fijo. Entonces la elección del BU depende de la ubicación de la obra y de los libros de pedidos de nuestros BU. En este segmento trabajamos exclusivamente con BU regionales y conocidas por nosotros – en cuanto a ejecución –; aquí predominan los valores experimentados a largo plazo. Otro par de ojos también es bienvenido en este segmento.

¿Pero 7 pasos? Hasta ahora solo he visto o me han explicado distribuciones de pagos con muchas más etapas.

Estás confundiendo algo – yo hablé de negocios con promotores. Eso es diferente, porque compras terreno y construcción de una sola mano; el terreno pertenece al PT. Estos PT están sujetos a la regulación de agentes inmobiliarios y promotores y emiten sus facturas en máximo 7 pagos parciales, de los cuales el primer pago parcial suele ser >30% porque se incluye el precio del terreno. Por cierto, los colegas rojos trabajan parecido, les pertenezca o no el terreno.

Los contratistas generales / asuncionistas del mercado trabajan con más etapas de pago; hasta un máximo de 20 etapas. Aquí hay que asegurarse de que los pagos se hagan solo después del progreso de la construcción.

Eso suena bien en principio. ¿Ofreceríais estos (o partes de vuestros) servicios también hasta Bonn o entre Bonn y Colonia? Seguramente también es posible presentar bocetos o planos amateurs propios?

Echa un vistazo a nuestra web – la encuentras en mi firma; así que sí.

Si ya existen bocetos y estos son susceptibles de ser presupuestados, no hay inconveniente en que me los envíes. Por supuesto, con más información sobre el equipamiento deseado.

Hasta ahora la idea con la supervisión de obra era que un amigo hiciera el plano de una casa (pero que no es arquitecto!)

¿Delineante?

y que luego un arquitecto procese eso para la solicitud de construcción, planos de ejecución y estructura. Después que un perito independiente lleve la dirección de obra y que DEKRA, en su caso, inspeccione todo de nuevo. Pero casi temo que eso tampoco será realmente más barato?!

En cuanto a costos de arquitectura no será más barato; eso es cierto, porque el arquitecto posterior tiene que preparar los planos para la solicitud de construcción y, tras la aprobación esperada sin condiciones, convertirlos en planos de ejecución. Es decir, debe integrar los planos de todas formas en su sistema – que no son pocos.

Según mi experiencia, un proyecto con arquitecto no es más barato; por un lado, porque en el primer paso hace estimaciones de costos que se concretan con la llegada de los documentos para licitación. Por otro lado, la colaboración con un arquitecto a menudo provoca que el dinero supuestamente "ahorrado" se destine a equipamiento de mayor calidad. En resumen, como siempre: una casa requiere siempre un precio "X", independientemente de quién la construya.

@Bauexperte: Estaré fuera del país unos días a partir del fin de semana, pero me gustaría saber más sobre su asesoría de construcción. También por mensaje privado.

Con gusto, podemos hacerlo; te dejo a ti elegir entre MP o llamada.

Saludos, Bauexperte

.. ¡NO! .. otra vez .. ¡NO!!! deberías leer el texto anterior con más atención ..
.. una completa tontería ... ¿en qué sector trabajas en realidad? De todos modos, no tiene sentido discutir contigo sobre tu opinión y actitud, porque no eres un experto ...

No hay razón para enfadarse de inmediato.
Después de todo, el azúcar siempre es más caro que el azúcar más barato.