GHeymann
2013-06-20 21:58:27
- #1
您好，答复者，
首先，哇，反应真快。太棒了。
现在按顺序来说。基本上我虽然不是建筑专业人士，但也因为朋友和网络的原因，对建筑和施工说明的基本组成部分有一些了解。所以这就是我感到困惑的原因。几乎所有报价都基于例如25厘米厚的C25地基板。墙体KfW 70，厚度从36.5厘米到42厘米（根据石材种类不同），没有外墙保温系统（这对我很重要），Braas或Nelskamp混凝土屋顶瓦，窗户采用三层玻璃，UW值为0.9到1.0，部分配有带地暖的空气源热泵，另一些则是带太阳能和地暖的燃气冷凝锅炉。这正是我目前难以做决定的原因。一个房子的服务内容（不包括“最终配置特征”）其实差异不大。当然，每家公司都有最好的石材、最好的窗户和最好的供暖系统。
嗯，如果我按150平方米计算，一家公司每平方米毛利润为300欧元 = 45,000欧元，不错。尽管如此，我不想被误解，公平的服务=合理的价格！我只是对不同公司的差异感到惊讶。另外，没有人会公开每个构件（工种）的费用，这样我就比较容易判断了。我就可以比较提供完整的封闭毛坯房带找平层、供暖、卫生和基本电气安装的供应商。
我已经看过（Schenk建筑咨询）。我会去做的 :-)
[quote="emer, post: 46534"]这也不完全对。取决于你委托哪个建筑师服务阶段。如果是全部阶段，费用更高。尤其是施工监理阶段内容更丰富，推动价格上涨。[ /QUOTE]
两位都是对的，也都是错的。抱歉，我之前表述不当。之前考虑的建筑监督方案是让一位朋友设计房子（他不是建筑师！），然后由建筑师处理建筑申请、施工图和结构计算。再由独立专家执行施工监理，并由DEKRA可能再做一次验收。但我几乎担心这样成本反而不会低。
@Bauexperte：我周末起几天不在国内，但想进一步了解您的建筑咨询，欢迎私信交流。
此致
敬礼
Gerd Heymann
首先，哇，反应真快。太棒了。
现在按顺序来说。基本上我虽然不是建筑专业人士，但也因为朋友和网络的原因，对建筑和施工说明的基本组成部分有一些了解。所以这就是我感到困惑的原因。几乎所有报价都基于例如25厘米厚的C25地基板。墙体KfW 70，厚度从36.5厘米到42厘米（根据石材种类不同），没有外墙保温系统（这对我很重要），Braas或Nelskamp混凝土屋顶瓦，窗户采用三层玻璃，UW值为0.9到1.0，部分配有带地暖的空气源热泵，另一些则是带太阳能和地暖的燃气冷凝锅炉。这正是我目前难以做决定的原因。一个房子的服务内容（不包括“最终配置特征”）其实差异不大。当然，每家公司都有最好的石材、最好的窗户和最好的供暖系统。
.. 太好了....按理说预制房屋制造商和房地产开发商应该致富......别想了......这行业竞争激烈且非常残酷...
嗯，如果我按150平方米计算，一家公司每平方米毛利润为300欧元 = 45,000欧元，不错。尽管如此，我不想被误解，公平的服务=合理的价格！我只是对不同公司的差异感到惊讶。另外，没有人会公开每个构件（工种）的费用，这样我就比较容易判断了。我就可以比较提供完整的封闭毛坯房带找平层、供暖、卫生和基本电气安装的供应商。
.. 对非专业人士来说，这是一个令人迷惑且未知的领域....不如问问我们的版主“建筑专家”求助...
我已经看过（Schenk建筑咨询）。我会去做的 :-)
... 我也是这么做的。如果我能拿下一个地块 - 这已经很难了，因为土地所有者通常觉得自己能做得更好 - 那我也想通过建房获得回报。我不是中介，而是建筑监督员。[ /QUOTE]
可以理解。
[quote="Bauexperte, post: 46510"]法律方面 —— 我不是律师，不能提供法律咨询；在德国这只限于咨询类职业 —— 法律情况是，只有当合同中明确包含了撤销权条款，你才能撤销已签订的合同。[ /QUOTE]
我也有类似看法，这风险对我来说太大了。我读过不少关于某知名预制房制造商的操作手法的情况！
[quote="Bauexperte, post: 46510"]我希望你确实能读懂建筑说明（BB）？未写明的项目视为未购买！[ /QUOTE]
请见开头 ;-)
[quote="Bauexperte, post: 46510"]你可以假设，一栋达到KfW 70能效标准的高品质独栋房屋，毛坯实体结构的造价大约是1500欧元/平方米（居住面积）。地质勘测报告不包含在每平方米/居住面积价格内。[ /QUOTE]
那么可以推测，如果报价是1350欧元，很可能就是在某些环节“压缩”了成本，或者该公司存续时间不够长，难以承担质保期风险？！？
[quote="Bauexperte, post: 46510"]区号067xx？[ /QUOTE]
公司熟悉吗？黑底绿字？如果是的话，可以说说这家公司吗？（如果这里不方便讨论，也可私信）
[quote="Bauexperte, post: 46510"]您准备投入多少钱？[ /QUOTE]
我认为这里不适合用具体数字讨论！我想表达的是，这事是为了我儿子（如开头所述），我会投入达到我们理想的房子所需的资金。当然，地块价格不应高于房价。按照您的成本示例，这样的房子大约需要22万到24万欧元。对我来说，这绝对在可承受范围内（加上地价和附加费用）。
[quote="Bauexperte, post: 46510"]但更重要的是选择建造独栋住宅时真正重要的部件：地基板的厚度，使用什么石材，屋顶如何建造，使用什么窗户，采用何种技术……等等。使用哪些工匠，如何监督施工，提供什么样的保障……还有非常重要的是咨询服务以及合同签订后的执行情况？这些组件之间价差从便宜到极高价不等，入住后才会显现差别。[ /QUOTE]
见开头，但目前阶段我还不能告诉你哪些公司将承担施工。无论是开发商还是建筑监督，我都会进行施工监理。一位好朋友已经完全说服了我！ :-)
[quote="Bauexperte, post: 46510"]不，这是一种典型误解。
通过建筑师招标——这并不意味着这是不好的选择——你必须最少对所有工种发出三次招标通知，并且具备相应知识，否则你会完全依赖建筑师的好坏。[ /QUOTE]
为什么要发三次招标？我可以直接“盲投”给黄页里所有公司，结合专家的协助谈话后决定。您的建筑咨询不也是这样做吗？或者您有固定合作的公司？
[quote="Bauexperte, post: 46510"]BT（房地产开发商）意味着你一次性买下房屋和土地，分最多7期付款。你可以参与户型设计，其余由开发商完成；比较轻松地放松享受。[ /QUOTE]
舒适度是优点之一。但7期付款？我见过或听说的付款计划通常步骤更多。
[quote="Bauexperte, post: 46510"]传统建筑监督——我的意思不是跨区域供应商或其销售人员——会替你承担这些工作。我们就是这样工作的。我们或我们的建筑师首先查看地块，并确认其建筑许可情况。接着我们开展咨询谈话，下一步与我们的建筑师一起设计户型。在这期间，我们会基于距离建筑地点的远近和资料齐备，从合适的建筑公司中选出建造方。通常第二稿方案时会给出固定价格报价；首稿常有变更。很少有一击即中的情况。传统建筑监督会陪伴建筑项目从首次会面到入住甚至更久。我们靠推荐生活 ;) [ /QUOTE]
从原则上听起来不错。你们愿意把这（或部分）服务也在波恩或波恩和科隆之间提供吗？你们在那里合作的公司有哪些？肯定也可以接受客户自己的草图或非专业平面图？
[quote="Der Da, post: 46511"]您好，
您第一点做得不错。您持怀疑态度并质疑所说的内容。
我以业主身份写信给你，也就是已经做过选择合作建筑方的那种人。
先说说这些组合报价……虽然我们一切顺利，我现在只建议一件事：聘请外部建筑监督。它更客观且辩论能力更强。通常这本应由我们的施工经理承担，但他是个遇事胆怯的人，害怕报告缺陷，最终我自己做了。[ /QUOTE]
感谢您的实践经验。外部建筑监督肯定有意义，我这边也计划这么做。这里我要表扬两家公司，依我看他们在额外费用上给出了非常公正的建议。两者都包含了基础勘测、测量和保险方案，顾问（或一位顾问女士）坦率告诉我土方费用需我承担（理由也合情合理），并提醒我额外费用如基础设施建设、经纪费、公证费、园林设计及预留的未计划费用等。这导致额外费用相当可观。这也是我考虑通过自行采购配合建筑师图纸和外部施工监理来优化成本的原因之一。
[quote="Bauqualle, post: 46551"].. 这没错，完全正确.. HOAI的服务阶段有什么关系？你应该再仔细读一遍我的帖子..谢谢
[quote="emer, post: 46534"]这也不完全对。取决于你委托哪个建筑师服务阶段。如果是全部阶段，费用更高。尤其是施工监理阶段内容更丰富，推动价格上涨。[ /QUOTE]
两位都是对的，也都是错的。抱歉，我之前表述不当。之前考虑的建筑监督方案是让一位朋友设计房子（他不是建筑师！），然后由建筑师处理建筑申请、施工图和结构计算。再由独立专家执行施工监理，并由DEKRA可能再做一次验收。但我几乎担心这样成本反而不会低。
@Bauexperte：我周末起几天不在国内，但想进一步了解您的建筑咨询，欢迎私信交流。
此致
敬礼
Gerd Heymann