Coûts de développement pour l'analyse de rentabilité des terrains constructibles

Tout d'abord, une analyse très impressionnante, et presque correcte comme présenté, malgré mes informations manquantes.

[*]Le terrain constructible a déjà été plusieurs fois réparti, mais aucune procédure n’est en cours actuellement. "Comme supposé par Escroda"
[*]Le vendeur, à ma connaissance, n’est pas impliqué.
[*]La surface inclut également la voirie planifiée dessinée d’environ 1000 m2.
[*]La route est indiquée dans la légende comme (espaces de circulation/espaces routiers).

J’ai regardé de nouveau le plan d’urbanisme, il a été établi en 1980 et ne correspond déjà plus aux données actuelles.
Je n’ai pas le plan actuel, mais j’ai joint une image du plan d’aménagement. Surface marquée en jaune au total environ 6000 m2.

Il n’y a pas eu de conflit avec la commune, le vendeur n’a tout simplement pas besoin de l’argent, déjà d’un âge avancé, et ne vendrait qu’en raison des bonnes relations avec mon père.

Je n’ai pas encore pris en compte le droit de préemption de la commune.

Cependant, je ne vois pas pourquoi l’une des raisons suivantes devrait justifier ce droit.

[*]si, dans un plan d’urbanisme en vigueur, des surfaces sont prévues à des fins publiques ou comme compensation selon § 1a al. 3 (espaces compensatoires pour la protection de l’environnement),
[*]dans les zones de remembrement (remembrement des parcelles comme réorganisation à l’intérieur d’un plan d’urbanisme),
[*]si un terrain se trouve dans une zone de rénovation ou un secteur en développement urbain,
[*]dans le cadre d’une ordonnance régissant la mise en œuvre des mesures de transformation urbaine ainsi que d’un règlement de protection,
[*]s’il s’agit de terrains non bâtis en zone extérieure dans un plan d’utilisation des sols, qui y sont désignés comme zone résidentielle ou d’habitat,
[*]si sur des terrains non bâtis dans des zones selon les §§ 30, 33 ou 34, des bâtiments d’habitation peuvent essentiellement être construits, et
[*]dans des zones qui ne doivent pas être bâties en faveur de la protection préventive contre les inondations.

Mais la désillusion prend progressivement le dessus, je ne pensais pas que ce serait facile, mais il y a probablement plusieurs obstacles à surmonter ici.

Merci beaucoup, j’ai déjà beaucoup appris dans les 5 derniers messages et suis surpris de voir combien de savoir-faire spécialisé se forme ici.

Le terrain à bâtir a déjà été remanié plusieurs fois

Je pensais à une procédure selon les §§45ff du Code de l’urbanisme. Mais tu as confirmé mon hypothèse que cela ne s’applique pas ici.

J’ai revu le plan local d’urbanisme, il a été établi en 1980 et ne correspond plus aux données actuelles.

Cela peut s’appliquer à la base cadastrale, mais s’il n’y a pas eu d’annulation ou de révision, le plan local d’urbanisme devrait toujours être en vigueur aujourd’hui.

Cependant, je ne vois pas pourquoi l’une des raisons suivantes devrait s’appliquer.

Si mon hypothèse du premier phrase est correcte, je vois immédiatement deux raisons :

si, dans le cadre d’un plan local d’urbanisme valable, des terrains sont prévus à des fins publiques ...

Cela correspond à la zone de voirie publique.

si sur des terrains non bâtis dans des zones selon les §§ 30, 33 ou 34, on peut principalement construire des logements

Cela correspond aux autres terrains : §30 = plan local d’urbanisme valable, WA = zone d’habitation générale

Mais peu à peu, le désenchantement prédomine, je ne pensais pas que ce serait simple, mais ici il y a sans doute plusieurs obstacles à surmonter.

Parle aux décideurs de la commune. S’il n’y a pas eu de conflit et que le terrain à bâtir est rare, la solution serait le §11 contrat d’urbanisme, Code de l’urbanisme. Applicable ici selon le §124 du Code de l’urbanisme. Ce serait bien d’avoir un juriste dans ton entourage.

Eh bien, je ne voudrais pas m'embarquer là-dedans. Comme cela a déjà été écrit, la voie serait le "contrat d'urbanisme". Tu planifies, construis et paies la route, (avec une forte probabilité) une solution d'infiltration pour les eaux pluviales, les eaux usées, les médias (ici seulement en partie). Ça te coûte grossièrement mais au moins un million. Sur les 6000m², il reste pour les terrains, selon le plan d'urbanisme, environ 4000m². Cela signifie que tu dois déjà répercuter 250€/m² sur les terrains, et tu n'as pas encore payé la terre ni les impôts. À Munich, on peut continuer à calculer, dans le profond NRW, il n'y a plus besoin de fournir d'efforts pour cela.

Tout d'abord, concernant tes deux extraits d'images : aucun des deux ne vaut rien - le second déjà à cause de la résolution, mais les deux montrent également un extrait trop petit pour appréhender la situation globale.

Un bon ami de la famille, déjà à la retraite, a laissé entendre, après enquête sur un terrain à bâtir, qu'il pourrait envisager de vendre son terrain uniquement à moi et non à un promoteur ou à la commune, mais uniquement comme une parcelle entière d’environ 6000 m2.
Je n'ai qu'un intérêt pour un terrain afin d'y construire une maison individuelle d'une superficie d'environ 700 m2 de terrain.

Je suppose que les 6000 m2 en question correspondent à l’ensemble de l’extrait d’image 1 et que la voirie prévue n’en est en réalité pas encore détachée, qu’elle devra donc encore être remise à la commune et que la surface indiquée en sera réduite. Partons donc pour la suite sur une surface de seulement 4500 à 4800 m2, dont toi-même tu n’as besoin que de 700 m2 pour un usage propre et tu ne peux pas te permettre non plus de jouer le rôle de « dealer » pour le reste de l’ensemble – d’autant plus que tu n’es pas agent immobilier et que tu n’as pas de société de promotion foncière dans ta poche.
D’après la voirie représentée, je déduis l’hypothèse – dont la vérification de l’actualité reste à faire ! – que la commune a déjà une idée concrète de la forme de cette voirie publique ; mais primo elle ne l’a pas encore démarquée et secundo elle manque de motivation pour mener à bien les travaux de viabilisation.
À mon avis, tu devrais donc d’abord inciter le propriétaire à négocier non pas avec toi comme acheteur individuel, mais comme président d’une association foncière. Cette association, tu devrais alors la créer et, en tant que président, négocier avec la commune que l’association mandate un entrepreneur pour la viabilisation (je connais des situations comparables et je peux te dire avec quasi certitude que la commune ne bougera pas son propre postérieur pendant encore aisément dix ans, mais elle te dira que tu peux t’en occuper toi-même – malheureusement seuls M. H., Günter et Werner sont considérés comme des entrepreneurs fiables à la commune, et il faudra que tu choisisses parmi eux ; et pour ne pas te fermer la porte aussitôt, évite d’évoquer à voix haute toute idée de copinage). Voilà déjà pour la constatation que pour le chantier de viabilisation, tu ne manques pas tant d’expérience ou d’argent que, bien plus décisif, d’énergie « corruptionnelle ».
Tu as donc, à mon avis, besoin d’abord d’un entretien avec l’ami de la famille, puis des compagnons intéressés par un terrain issu de la « surface restante ». Potentiellement, ce sont tous les candidats à la construction qui ne sont pas encore servis dans les environs (et de préférence aussi : qui resteraient de toute façon sans toi, par exemple parce qu’ils auraient trop peu de points dans les modèles locaux de priorité). Enfin, un calcul simple : j’ai dit 4500 à 4800 m2, moins 700 pour toi, il reste 3800 à 4100. Je trouverais naïf que tous puissent ou veuillent se permettre 700 m2, donc je compte sur dix à douze compagnons. Tu devras aussi en prévoir plus pour compenser les intéressés qui lâcheront en cours de route. Convoque une assemblée constitutive et présente aux membres que l’association doit t’avoir comme président, afin que ton pote soit prêt à vendre.
Voilà, ma théorie est faite, maintenant fais-en ta pratique.

Jusqu'à présent, en tant que citoyen de bonne foi, je pensais que ces choses pouvaient se faire sans connaître la bonne personne, mais c'est certainement un point à ne pas négliger.

Cependant, si je crie cela sur les toits, le cher monsieur ne trouvera sûrement plus le sommeil.

Le conseiller bancaire était cependant très enthousiasmé par l'idée et serait prêt à me fournir les liquidités nécessaires.

Il semble également y avoir une substitution de la banque qui peut effectuer les études de faisabilité. Peut-être vais-je simplement demander une offre, ne serait-ce que pour comparaison.
Je demanderai aussi au constructeur local, il a déjà réalisé un projet similaire dans la commune.

Le conseiller bancaire a toutefois été très impressionné par l'idée et m'a proposé de mettre à disposition les liquidités nécessaires.

a) sur quelle base contractuelle ?
b) qu'as-tu exactement raconté ?
c) qu'a-t-il exactement compris ?