Notre rêve de la maison : Approche

Alors, 4 mois après mon post, nous avons maintenant trouvé par hasard un terrain qui nous plaît beaucoup. Cependant, il est un peu plus cher que ce que nous avions prévu.
La question est maintenant de savoir comment procéder.
Je voudrais essayer de réserver le terrain et en parallèle prendre rendez-vous avec un conseiller en financement. Ainsi, je n’aurai pas besoin de chercher une banque tout de suite, mais j’espère qu’il pourra me recommander quelque chose.
Ce à quoi nous pensons également, c’est d’acheter/financer d’abord le terrain, puis de construire dans 1-2 ans. Cela laisse un peu de temps pour économiser.
Je ne suis vraiment pas sûr de la meilleure façon de procéder maintenant. Nous ne savons pas encore exactement quel type de maison nous voulons.
Pouvez-vous donner un conseil ?

Voici quelques données :

- Terrain : incluant taxes, notaire, commission, bornage --> environ 157 000 €
- Maison : nous pensons vouloir environ 180 m² :-) --> environ 300 000 €
- Frais annexes de construction : je compte environ --> 60 000 €
- Aménagement extérieur : je compte environ --> 20 000 €
- Garage : je compte environ --> 20 000 €
- Cave : je compte environ --> 50 000 €

Total : 607 000 € (une belle somme)

600'000€ est déjà un montant significatif. Le capital propre devrait donc être en conséquence élevé. Faut-il alors financer le terrain ?
C'est en fait le minimum de capital propre qui devrait être disponible... Plutôt plus.

Des connaissances à nous n'ont pas fait le meilleur choix avec un conseiller financier. Il n'a certes pas maquillé les chiffres, mais la banque a tout de même refusé faute de capital propre ce que le conseiller financier avait proposé. Donc, ne pas trop compter sur lui. Information oui, mais avant toute signature, faire tout vérifier.

Nous construisons 200 m² sur 2 1/2 étages sans sous-sol, mais nous avons aussi 3 enfants. Chez nous, un sous-sol n'était pas envisageable à cause du risque d'inondation (nous ne sommes de toute façon pas fans des sous-sols). Nous sommes en ce moment avec l'architecte sur le plan et presque terminés – sauf quelques détails mineurs.

Nous avons procédé de la manière suivante.
1. Achat du terrain (entièrement avec le capital propre – pas de plan d’urbanisme donc nous nous sommes basés sur le bâti voisin). Il y a déjà 2 ans
2. Examiner les possibilités de financement
3. Rassembler des idées pour le plan / surtout se mettre d’accord ;)
4. Chercher un architecte / promoteur immobilier

Les points 2, 3 et 4 ont avancé en parallèle. Nous avons commencé à l’automne/hiver 2012. Je ne peux que recommander de prendre contact tôt avec des architectes potentiels, etc.
Nous avons été parfois déçus, avons perdu trop de temps avec un (architecte) et avons mis beaucoup de temps avant de trouver l’architecte de confiance. Si nous nous étions adressés directement à lui, la structure brute serait sans doute déjà montée :(

Notre maison est actuellement estimée à 330'000€ sans garage, sans frais annexes et sans HOAI. Le terrain nous appartient déjà.
Si vous planifiez avec un architecte, il faut aussi ajouter les honoraires là-dessus.

Ah oui, nous nous étions aussi intéressés aux maisons préfabriquées. Mais elles étaient hors de prix. Je ne sais pas si c’était dû à notre construction individuelle sur 2 1/2 étages, mais nous avons commencé à 380'000€ pour 180 m² de surface habitable (sans peinture ni sols)... Et l’équipement n’était QUE standard.

Bonjour,

Alors, 4 mois après mon message, nous avons maintenant trouvé par hasard un terrain à construire ... La question est maintenant de savoir comment procéder ... J'essaierais de réserver le terrain et parallèlement de prendre rendez-vous avec un conseiller en financement. Comme ça, je n'aurai pas tout de suite à chercher une banque, mais j'espère qu'il pourra me recommander quelque chose.
Nous réfléchissons aussi à acheter/financer d'abord le terrain, puis à construire dans 1-2 ans. Cela permettrait de gagner un peu de temps.

En tout cas, ne rien précipiter ; joli terrain ou pas !

La réservation est un bon outil pour gagner un peu de temps. Un courtier en financement indépendant de confiance te guidera sûrement dans le monde du financement. Je reste réservé sur ce sujet, car ce n’est pas vraiment mon domaine, et les variantes sont à peine moins nombreuses que dans mon secteur professionnel. Est-ce que cela a du sens de financer un terrain à l’avance – ce sera aussi le spécialiste qui pourra te répondre. Mais je pense plutôt qu’il vaut mieux le financer avec des fonds propres, ainsi il n’y aura pas de problèmes avec la banque financière lors du prêt pour la construction plus tard.

Je ne suis vraiment pas sûr de la meilleure manière de procéder maintenant. Nous ne savons pas encore exactement quel genre de maison nous voulons.
Avez-vous un conseil à donner ?

Cela dépend aussi du plan d’urbanisme et des prescriptions écrites concernant le terrain. Tu devrais y trouver les données clés telles que la zone constructible, la hauteur des avant-toits / faîtage et donc le nombre d’étages ainsi que la pente du toit. Si le terrain n’est pas situé dans un plan d’urbanisme, tu dois alors respecter le § 34 (du BauGB, loi allemande sur la construction) et t’adapter à l’environnement bâti. Dans tous les cas, tu auras alors certaines exigences dans lesquelles tu pourras développer ta maison individuelle personnelle.

Voici aussi quelques données :

- Terrain : y compris taxes, notaire, commission, bornage --> env. 157 000 €
- Maison : nous pensons vouloir environ 180 m² :-) --> env. 300 000 €
- Frais annexes de construction : je prévois --> 60 000 €
- Aménagement extérieur : je prévois --> 20 000 €
- Garage : je prévois --> 20 000 €
- Cave : je prévois --> 50 000 €

Total : 607 000 € (somme importante)

180 m² de surface habitable pure, c’est un sacré morceau ; veux-tu vraiment que ce soit aussi grand ? Et si oui, ton estimation ci-dessus n’est pas vraiment correcte. Plus une maison est grande, plus le prix au m² (surface habitable) est proportionnellement bas. Je dirais qu’une maison de cette taille – architecture simple, éventuellement avec une baie ou un pignon avancé – coûte environ 250 000 / 260 000 €.

Le prix de la cave – pour une cave utilitaire – devrait être à peu près correct ; le coût d’un garage – si c’est un garage préfabriqué – est trop élevé. Pour 3 x 9 m avec porte sectionnelle électrique, cela tourne autour de 12 000 €. Les frais annexes de construction sont aussi très élevés – tu as déjà inclus les coûts directs du terrain dans le prix du terrain ; est-ce un terrain en pente ou pourquoi as-tu choisi ce montant ?

Comme conseil – mes estimations se basent sur des maisons en maçonnerie : décide d’abord quel système tu souhaites construire. Veux-tu une maison préfabriquée, et si oui en ossature bois, avec plutôt des éléments prêts à poser, ou une maison en dur ? Une fois cette décision prise – après l’entretien de financement – regarde les fournisseurs habituels, rends-toi dans un lotissement neuf proche de chez toi et parle avec les propriétaires qui y construisent. Ah oui – les vendeurs doivent aussi pouvoir présenter des références que tu peux consulter à tout moment !

Si tout cela ne te convient pas, consulte un architecte de confiance et discute avec lui. Tu dois cependant prendre en compte que les architectes ne donnent pas de prix fixes garantis et que le prix de ta maison individuelle ne sera concret qu’à la réception des documents d’appel d’offres !

Comment prendre cette décision – pour cela, lire ici sur le HBF est la bonne voie. Prends les suggestions et conseils des utilisateurs et décide ensuite "tranquillement" où tu veux aller. Ne prends jamais de décision sous la pression du temps !

Cordialement, expert en construction

Je vous remercie déjà pour vos réponses.
En complément, il faut encore dire que nous voulons une maison en maçonnerie. Parmi ce qui nous a plu, ce sont tous des maisons très simples sans aucune forme « bizarre ».
J’ai fixé un prix aussi élevé pour le garage parce que je pensais à un double garage.
J’ai estimé les frais annexes de construction à 20 %, car je l’ai lu dans un livre récent... *g*
On rassemble ses informations comme ça, pour avoir un point de repère.
Si nous devons financer le terrain de construction ? Eh bien, ça dépend du prix. Nous avons déjà un peu de capital propre.

Malheureusement, il semble que la question du terrain soit pour l’instant réglée. Le terrain proprement dit avec jardin sud est déjà attribué et on nous a proposé à la place un terrain en face avec jardin nord. Jusqu’à présent, nous ne pouvons pas encore être totalement convaincus. C’est dommage, en fait.

De plus, nous avons eu aujourd’hui un rendez-vous (à mon avis) bon avec un conseiller financier indépendant. Il a écouté ce que nous projetons et combien nous avons prévu en euros. Nos chiffres lui semblaient plausibles, peut-être un peu élevés. Hier, le courtier nous a dit la même chose, et c’est aussi ce que l’expert en construction écrit ici.

Nous sommes partis sur un montant d’environ 600 000 €. À la fin du rendez-vous, il est apparu que, avec notre revenu et capital propre, c’est en tout cas faisable. Si ce sera finalement autant, c’est une autre question. Ça me va aussi si c’est 100 000 € de moins. ^^

Le « point de désaccord » actuel est la cave. Je dis en fait, pas de maison sans cave (utile). Ma femme dit qu’elle ne veut pas de cave.
Elle veut la machine à laver et le sèche-linge pas dans un trou mais « dans la maison ». La technique doit être dans une pièce derrière le garage ou quelque chose comme ça.
On verra bien où nous allons finir. J’ai peur de le regretter dans 10 ans de ne pas avoir de cave.

Y a-t-il par hasard un centre de maison témoin avec des maisons en maçonnerie entre Francfort et Stuttgart ? Ou bien à cause des efforts, les centres n’ont-ils que des maisons préfabriquées ?