我们的房子梦想：方法

所以，在我发布帖子4个月后，我们偶然找到了一个我们非常喜欢的建筑用地。不过，这个土地比我们原本计划的要贵一些。
现在的问题是，我们应该如何继续进行。
我打算尝试先预订这块建筑用地，同时安排一个与融资顾问的会面。这样我就不必立即去找银行，希望他能给我一些建议。
我们也在考虑，是否先购买/融资这块土地，然后在1到2年后再建房子。这样还能节省一些时间。
我真的不确定现在该如何最好地处理。我们还不太确定想要什么样的房子。
你们能给个建议吗？

这里还有一些数据：

- 地块：含税费、公证费、中介费、测量费 --> 约157,000欧元
- 房子：我们想要大约180平米 :-) --> 约300,000欧元
- 建筑附加费用：我预估大约 --> 60,000欧元
- 外部设施：我预估大约 --> 20,000欧元
- 车库：我预估大约 --> 20,000欧元
- 地下室：我预估大约 --> 50,000欧元

总计：607,000欧元（相当可观的一笔钱）

600,000欧元已经是一个不小的数目了。对应的自有资本也应该相应较高。那么地块还需要融资吗？这实际上应该是最底线的自有资本……最好是更多。

我们认识的人和一位理财顾问合作，结果并不是最好的选择。虽然他没有虚报数字，但银行因为缺乏自有资本，还是拒绝了理财顾问提出的方案。所以不要太依赖他。信息可以听，但签任何合同前一定要全部核实清楚。

我们建了200平方米，分两层半楼，没有地下室，但我们有三个孩子。地下室因为洪水风险对我们来说不合适（我们本身也不是地下室的粉丝）。目前和建筑师正在敲定平面图，除了些许细节，已经快完成了。

我们的步骤如下：
1. 购买地块（完全用自有资本——没有规划，所以以邻里建筑为参考）。是在两年前完成的。
2. 考察融资方案
3. 收集平面图设计想法 / 主要是达成共识 ;)
4. 寻找建筑师/开发商

第2、3、4步是几乎同时进行的。我们始于2012年秋冬。我强烈建议尽早和潜在建筑师等联系。
我们在这里部分经历了失望，在一个建筑师那里浪费了太多时间，花了很长时间才找到我们信任的建筑师。如果我们一开始就找他，也许现在主体结构已经建好了 :(

我们房子目前估价约33万欧元，不含车库、额外费用及HOAI。土地已经属于我们。
所以如果打算找建筑师设计，这里面还得加上他们的费用。

哦，对了，我们也曾考虑过预制房屋。价格高得离谱。我不知道是不是因为我们设计的是个性化的两层半结构，但我们看过的起价是38万欧元，180平方米的居住面积（不含刷漆和地板）……而且设施只是标准配置。

你好，

好了，我发帖四个月后，我们现在偶然找到了一个建筑用地……现在的问题是，我们接下来该怎么做……我会尝试先预订这个地块，同时预约一个融资顾问。这样我就不用立刻找银行，而是希望他能给我一些建议。
我们还在考虑，是先买/融资这个地块，然后在1-2年后再建房。这样还能省点时间。

无论如何，都不要操之过急；无论地段多好！

预订是赢得时间的好方法。一个你信任的独立融资经纪人肯定能带你了解融资的世界。关于这个话题我保持谨慎，因为这不是我的专长，选择也几乎和我的职业领域一样多。是否有意义先为地块融资——这也能由专家来答复你。但我更认为，最好用自有资金支付，这样以后贷款建房时，资金融资银行之间就不会有纠纷。

我真的不确定现在该怎样做最合适。我们还不太确定想要什么样的房子。
你们能给点建议吗？

这也取决于区域规划和地块的具体规定。那里你应该能找到建筑范围、檐口/屋脊高度及相应的层数和屋顶坡度等基本信息。如果该地块不在任何区域规划内，你就得根据第34条款遵守周围环境建筑规定。无论如何，你都必须遵守一定的规定，在这些范围内设计你个人的单户住宅。

这里也给几组数据：

- 地块：含税、 нотариус、公证费、测量费 --> 大约 157,000 欧元
- 房子：我们想要大约180平方米 :-) --> 大约 300,000 欧元
- 建筑附加费用：我预估 --> 60,000 欧元
- 室外设施：我预估 --> 20,000 欧元
- 车库：我预估 --> 20,000 欧元
- 地下室：我预估 --> 50,000 欧元

总计：607,000 欧元（相当可观的金额）

180平方米纯居住面积是个相当大的房子；真的想做这么大吗？如果是，估价不太准确。房子越大，每平方米/居住面积的价格比例越低。我认为，上述大小的房子——简单建筑风格，可能带有凸窗或斜屋顶——大约在 250,000 至 260,000 欧元之间。

地下室价格——指实用地下室——应该差不多；车库的价格——如果是成品车库——定得太高了。3米 x 9米，含电动卷帘门，大约是 12,000 欧元。附加建筑费用也定得很高——你已经将纯粹的地价包含在地块价格里了；地块是坡地还是为什么选择了这个数额？

建议——我的估价基于实体房屋：先决定你到底想建什么系统。是预制房屋吗？如果是，采用木结构还是预制墙体？还是要建实体房？等决定好了——融资对话后——再去看看常见建商，去你附近的新建区，和那里的建房者聊聊。哦，还有卖家也应该能提供参考，你随时都能联系他们！

如果这些都不合你的意，找你信任的建筑师讨论。但要记住，建筑师不会保证固定价格，你的单户住宅价格要等到招标文件出来后才会具体明确！

如何做决定——这正是你在HBF这里阅读的正确方式。吸收用户的建议和提示，然后“放心”地决定你的方向。千万不要在时间紧迫下做决定！

莱茵河地区的问候

我先谢谢大家的回复。
补充一点，我们想要一栋砖混结构的房子。从我们喜欢的那些来看，都是很简单的房子，没有什么“奇怪”的造型。
我把车库的价格定得比较高，是因为我想的是双车库。
我把建筑附加费用定为20%，因为我在某本最近的书里读到过……*g*
大家都是自己收集信息，好有个参考。
我们是不是需要为地块融资？那要看价格。我们已经有一点自有资金了。

地块的事情可能暂时没戏了。原本带有南花园的地块已经被别人买走了，反而给我们提供了对面带北花园的地块。到目前为止，我们还不能完全接受。挺遗憾的。

另外，今天我们跟一个我认为很不错的独立理财顾问开了个会。他听了我们的计划和预算。他觉得我们的数字合理，也许稍微有点高。昨天中介也这么说，这跟这里的建房专家说的一样。

我们预计的总金额大约是60万欧元。会议结束时得出结论，按照我们的收入和自有资金，这是完全可行的。最终会花这么多钱吗，那是另一回事。我要是能少花十万欧，也完全没问题。^^

目前的“争论点”是地下室。我其实觉得没有地下室（实用的地下室）别盖房子。我老婆说她不想要地下室。
她想洗衣机和烘干机不要放在个洞里，而是“在房子内”。技术设备可以放在车库后面某个房间里。
看看最后会怎么解决吧。我怕十年后后悔没建地下室。

法兰克福和斯图加特之间有没有带砖混结构房子的样板房中心呢？还是因为工作量大，那些中心只有预制房呢？