Nuestro sueño de la casa: Enfoque

Así que, 4 meses después de mi publicación, ahora por casualidad hemos encontrado un terreno que nos gusta mucho. Sin embargo, es un poco más caro de lo que habíamos planeado originalmente.
La pregunta ahora es cómo deberíamos proceder.
Intentaría reservar el terreno y al mismo tiempo pedir una cita con un asesor financiero. De esta manera, no tendría que buscar un banco de inmediato, sino que espero que él me recomiende algo.
También estamos pensando si comprar/financiar el terreno primero y luego construir en 1-2 años. Así habría algo más de tiempo para ahorrar.
Realmente no estoy seguro de cuál es la mejor manera de hacerlo ahora. Todavía no sabemos exactamente qué tipo de casa queremos.
¿Podrían darnos un consejo?

Aquí algunos datos:

- Terreno: incl. impuestos, notario, comisión, medición --> aprox. 157.000 €
- Casa: pensamos que nos gustaría tener 180 m² :-) --> aprox. 300.000 €
- Costes adicionales de construcción: calculo --> 60.000 €
- Instalaciones exteriores: calculo --> 20.000 €
- Garaje: calculo --> 20.000 €
- Sótano: calculo --> 50.000 €

Total: 607.000 € (una suma considerable)

600.000€ ya es una cifra considerable. El capital propio debería ser correspondientemente alto. ¿Es necesario financiar entonces el terreno de construcción?
Ese es en realidad el mínimo de capital propio que debería estar disponible... Mejor más.

Conocidos nuestros no hicieron la mejor elección con un asesor financiero. Aunque él no maquilló nada, el banco aún así rechazó la propuesta del asesor por falta de capital propio. Así que no se confíen demasiado en él. Información sí, pero antes de cualquier compromiso, revisar todo.

Nosotros construimos 200 m² en 2 1/2 plantas sin sótano, pero también tenemos 3 hijos. Para nosotros un sótano no era opción por riesgo de inundaciones (además tampoco somos partidarios del sótano). Actualmente estamos con el arquitecto en la planta y casi terminado, salvo pequeños detalles.

Hemos procedido de la siguiente manera.
1. Compra del terreno (completamente con capital propio - sin plan de urbanismo, por lo que nos guiamos por la edificación vecina). Ya hace 2 años.
2. Revisar posibilidades de financiación
3. Recopilar ideas para la planta/principalmente ponerse de acuerdo ;)
4. Buscar arquitecto/promotor

Los puntos 2, 3 y 4 se desarrollaron bastante en paralelo. Empezamos en otoño/invierno de 2012. Solo puedo recomendar contactar pronto con posibles arquitectos, etc.
Aquí nos decepcionaron en parte, perdimos mucho tiempo con uno y tardamos bastante en encontrar al arquitecto de nuestra confianza. Si nos hubiéramos dirigido directamente a él, probablemente ya estaría la estructura bruta levantada :(

Actualmente se estima nuestra casa en 330.000€ sin garaje ni costos adicionales y sin [HOAI]. El terreno ya es nuestro.
Si planean con arquitecto, deben calcular también el honorario.

Ah, y también nos interesamos en casas prefabricadas. Pero los precios estaban por las nubes. No sé si fue por nuestro diseño individual de 2 1/2 plantas, pero empezamos allí en 380.000€ para 180 m² de superficie habitable (sin pintura ni suelos)... Y el equipamiento era SOLO estándar.

Hola,

Pues, cuatro meses después de mi publicación ahora hemos encontrado por casualidad un solar... La pregunta es cómo deberíamos proceder... Intentaría reservar el solar y paralelamente sacar una cita con un asesor financiero. Así no tendría que buscar un banco de inmediato, sino que espero que él me recomiende algo.
También estamos pensando si primero comprar/financiar el solar y luego construir dentro de 1-2 años. Así se gana algo de tiempo.

¡En cualquier caso, no hay que precipitarse; bonito terreno o no!

La reserva es una buena herramienta para ganar algo de tiempo. Un corredor financiero independiente de tu confianza te guiará seguramente por el mundo de la financiación. Me mantengo reservado en este tema porque no es mi campo específico y las variantes no son menos numerosas que en mi ámbito profesional. Si tiene sentido financiar un terreno antes, también te lo podrá responder el especialista. Pero creo que es mejor cubrirlo con capital propio, así no habrá problemas con el banco financiador en la financiación posterior de la construcción.

Realmente no estoy seguro de cómo abordarlo mejor ahora. No sabemos exactamente qué tipo de casa queremos.
¿Podéis dar algún consejo?

Eso también depende del plan de urbanismo y de las disposiciones textuales del terreno. Allí deberías encontrar datos clave como la zona edificable, la altura de alero/cumbral y con ello el número de plantas, así como la inclinación del tejado. Si el terreno no está dentro de un plan de urbanismo, tendrás que ajustarte al § 34 según la edificación circundante. De una forma u otra, tendrás determinadas especificaciones dentro de las que podrás desarrollar tu casa unifamiliar personal.

Aquí algunos datos:

- Terreno: incl. impuestos, notario, comisión, medición --> aprox. 157.000 €
- Casa: pensamos que nos gustaría tener 180 m² :-) --> aprox. 300.000 €
- Costes adicionales de construcción: calculo --> 60.000 €
- Jardinería: calculo --> 20.000 €
- Garaje: calculo --> 20.000 €
- Sótano: calculo --> 50.000 €

Total: 607.000 € (cantidad considerable)

180 m² de superficie habitable pura es una casa bastante grande; ¿realmente quieres que sea así de grande? Y si es así, tu estimación de precio arriba no es del todo correcta. Cuanto más grande es una casa, menor es el precio por m²/superficie habitable proporcionalmente. Quisiera decir que una casa de ese tamaño — arquitectura sencilla, quizás con algún mirador o pequeña espadaña — estaría alrededor de 250/260 mil euros.

El precio para el sótano — para un sótano útil — debería estar más o menos bien; los costes de un garaje — si se trata de un garaje prefabricado — están demasiado altos. Para uno de 3 x 9 metros con puerta seccional eléctrica contabiliza unos 12 mil euros. También los costes adicionales de construcción están muy altos — ya incluíste los costes puros del terreno en el precio del terreno; ¿se trata de una pendientes o por qué elegiste esta cantidad?

Como consejo: mis estimaciones de precios se refieren a casas de obra sólida (massivhaus). Decide primero qué sistema quieres construir en absoluto. ¿Quieres una casa prefabricada y si sí, con estructura de madera, elementos prefabricados o quieres una casa de obra sólida? Cuando tomes esta decisión — después de la conversación financiera — entonces mira entre los proveedores habituales, visita una zona de nueva construcción cercana y habla con los constructores allí. Ah, también los vendedores deberían poder mostrar referencias que puedas consultar en cualquier momento.

Si no te gusta nada de esto, busca un arquitecto de tu confianza y habla con él. Aquí debes tener en cuenta que los arquitectos no ofrecen garantías de precio fijo y el precio de tu casa unifamiliar solo se concretará cuando recibas los pliegos de condiciones.

Cómo puedas tomar esta decisión — para eso leer aquí en el HBF es el camino correcto. Toma sugerencias y consejos de los usuarios y decide luego "con calma" hacia dónde va el viaje. ¡Nunca decidas bajo presión de tiempo!

Saludos, Bauexperte

Ya les doy las gracias por sus respuestas.
Además, hay que decir que queremos una casa de construcción sólida. De lo que nos ha gustado, todas eran casas muy sencillas sin ninguna forma "extraña".
Puse el precio del garaje tan alto porque pensaba en un garaje doble.
Calculé los costos adicionales de construcción con un 20%, porque lo leí en algún libro actual... *g*
Uno reúne la información para tener un punto de referencia.
¿Si tenemos que financiar el terreno? Bueno, depende del precio. Ya tenemos un poco de capital propio.

Lamentablemente, lo del terreno parece haberse resuelto por ahora. El terreno original con jardín al sur ya fue asignado y en su lugar nos ofrecieron un terreno enfrente con jardín al norte. Hasta ahora no nos hemos acostumbrado al 100%. Es una pena en realidad.

Además, hoy tuvimos una cita (en mi opinión) buena con un asesor financiero independiente. Él escuchó lo que planeamos y cuánto queremos invertir. Nuestras cifras le parecieron plausibles, quizá un poco altas. Lo mismo nos dijo ayer el agente inmobiliario y es también lo que escribe el experto en construcción aquí.

Partimos de una cantidad cercana a los 600.000 €. Al final de la cita, resultó que con nuestros ingresos y capital propio es factible. Si realmente serán tanto, es otra cuestión. También me parece bien si son 100.000 € menos. ^^

El punto de desacuerdo actual es el sótano. Yo digo, realmente ninguna casa sin sótano (útil). Mi esposa dice que no quiere sótano.
Ella quiere la lavadora y la secadora no en un agujero, sino "dentro de la casa". La técnica debería estar en una habitación detrás del garaje o algo así.
Bueno, veremos en qué terminamos. Tengo miedo de arrepentirme en 10 años por no tener sótano.

¿Existe por casualidad un centro de casas modelo con casas de construcción sólida entre Frankfurt y Stuttgart? ¿O solo tienen casas prefabricadas debido al esfuerzo?