Pas de construction, car il n'y a aucune charge de construction

Normalement, c'est le jackpot quand on achète des terres agricoles et qu'elles deviennent des terrains à bâtir. Très étrange...

- nous sommes déjà partis du principe que le plan d’aménagement était validé. La ville avait déjà tout publié et avait aussi reçu plusieurs demandes de construction. Il semblerait qu’on ait seulement remarqué après coup que la demande de construction pour le mur antibruit manquait.

- ce n’est pas si simple. Le propriétaire en question n’est pas tout à fait "dans son esprit" (pour dire ça un peu familièrement). Ce n’est pas une insulte ou quoi que ce soit, juste un fait (cependant je ne peux pas entrer dans les détails). Ce propriétaire n’a pas de problème avec la charge foncière en soi. La seule chose avec laquelle il ne peut pas vivre, c’est que quelqu’un entre éventuellement sur son terrain pour entretenir le mur. Ce qui ne devrait pourtant pas arriver, puisque tous les propriétaires de ce nouveau lotissement se sont engagés par écrit à entretenir le mur (lui y compris) ! En raison de sa situation de santé, il ne comprend apparemment pas cela et la ville n’est pas satisfaite (car c’est apparemment une question de droit privé).

@ tous - nous avons même essayé de lui racheter le terrain (que ce soit en partie, donc seulement la partie avec le mur, ou complètement). Mais il ne comprend pas cela non plus. Lui-même a déjà déclaré à plusieurs reprises dans des discussions qu’il aurait mieux fait de ne jamais acheter ce terrain.

Toute la situation est vraiment très compliquée et prête à être adaptée au cinéma. Pourtant, je ne comprends pas pourquoi il n’y a pas d’autre solution. En fin de compte, cette charge foncière est une "punition collective" (merci la Bundesliga). Il y a maintenant 5 familles (+ les terrains qui ne peuvent pas être vendus) qui veulent construire et ont accepté la charge foncière et il existe un accord réglementé par le droit privé pour l’entretien du mur. Mais on préfère prendre le risque que ces familles fassent faillite plutôt que de créer une alternative.

Le plan d'aménagement est-il désormais juridiquement contraignant ou non ? Sur quelle base la ville refuse-t-elle les demandes de construction ?

Parfois, les communes ne respectent pas toujours totalement la légalité, il se peut que vous ayez le droit de construire.

Si le propriétaire du terrain en question est mentalement limité, est-il alors éventuellement sous tutelle ?

Je vois grossièrement le problème au niveau de la commune, car le plan d’aménagement a visiblement été approuvé _sans_ mur antibruit. Si je dépose une demande de permis de construire sur la base de ce plan d’aménagement, elle est susceptible d’être approuvée.

Donc sans garantie et sans connaissance de tous les faits : erreur de planification de la commune.

On peut aussi facilement mettre de l’élan dans tout ça, d’autant plus que plusieurs demandes de permis de construire ont déjà été déposées. La commune doit finalement refuser ces demandes de manière écrite et motivée (!). On prend ce refus, on consulte un avocat spécialisé en droit de la construction et on évalue les chances.

Ici sur le forum, cela a peu de sens car il faudrait pour cela tous les faits et plans.

En principe, la ville pourrait aussi exproprier le propriétaire réticent ; ce qu’elle fait bien sûr très rarement, car c’est la solution la plus coûteuse et la plus complexe. Mais la ville n’y viendra que si on fait pression avec les autres 5 personnes souhaitant construire et qu’on menace ou fait valoir des compensations pour l’erreur de planification (si erreur il y a).

De plus, je ne vois pas la nécessité de la charge foncière. Une servitude foncière me paraît tout à fait suffisante, le refus des demandes de permis étant selon moi disproportionné et ce critère de proportionnalité serait aussi à prendre en compte si on faisait contrôler juridiquement ces refus.

Cordialement
Dirk Grafe

On m’a expliqué que dès la publication du plan d’urbanisme, tout serait réglé. C’était le cas. Mon vendeur, qui souhaite également construire là-bas, a donc déposé sa demande de permis de construire. Les demandes de permis ont été rejetées sous prétexte que les terrains ne sont pas constructibles et que le contrat d’aménagement n’est pas finalisé. L’aménagement dépendrait du mur de soutènement et comme les servitudes y afférentes n’ont pas été complètement acceptées, ce contrat ne serait pas respecté.

Concernant le propriétaire en question, selon les informations dont je dispose, il n’a pas besoin de tuteur. Il travaille dans un établissement approprié, mais il est entièrement responsable de lui-même et peut apparemment prendre ce genre de décisions.

@ Dirk Grafe

J’ai également insisté pour obtenir un refus écrit ! Nous avons déposé une demande de permis de construire dispensée d’autorisation selon l’article 67 du code de la construction. Nous avons reçu de la ville une version tamponnée directement en retour (la réception a donc été constatée). Deux jours plus tard, nous avons eu un message sur le répondeur dans lequel le fonctionnaire compétent nous informait qu’il ne pouvait pas traiter notre demande et que nous devions venir la récupérer. Nous n’avons rien reçu par écrit !

Nous sommes déjà allés voir un avocat qui a dit que nous avions en principe le droit de construire, en raison de l’absence de refus. Comme notre entreprise de construction avait besoin d’un document écrit, j’ai rédigé une lettre et demandé une confirmation. Le jour où mon délai imparti est arrivé à échéance, j’ai reçu un email de l’agent qui m’avait laissé un message sur le répondeur (extrait de l’email ci-joint).

Par ailleurs, nous avons parlé avec un connu qui traite les demandes de permis de construire pour la ville voisine. Il a examiné notre cas et celui d’un collègue et en est arrivé à la même conclusion : nous aurions dû recevoir un refus. Selon lui, nous serions également autorisés à construire.
Il ne comprend pas non plus pourquoi il y a ces allers-retours à propos de la servitude.

Extrait d’email

Toutes les demandes de permis de construire qui m’ont été soumises dans ma compétence pour la nouvelle zone à construire du plan d’urbanisme 4, dans la rue, ne peuvent à ce jour ni être acceptées, ni recevoir une quelconque autorisation de construire.
La base d’une autorisation de construire ou d’une dispense d’autorisation (§ 67 Code de la Construction NRW) nécessite une desserte sécurisée du terrain selon le plan d’urbanisme.
Cette desserte, qui devrait être régie par un contrat d’aménagement entre le « aménageur » et la ville E, n’est à ce jour toujours pas juridiquement valide.
Cela signifie qu’aucun droit à construire n’existe encore.
En clair : sans ce contrat d’aménagement juridiquement contraignant (base légale), les constructions prévues dans le plan d’urbanisme ne peuvent pas être autorisées.
Je me souviens encore vous avoir appelé, avec l’intention que vous puissiez retirer votre demande de permis, car elle ne pouvait être acceptée dans les conditions susmentionnées.
Cela explique également pourquoi vous n’avez reçu aucune confirmation de réception de la ville E.

je suis d'accord avec ce qui concerne la (non-)refus - déclaration de construction -> pas d’« interdiction de construire » -> autorisation tacite de construire.

Avec la correspondance jusqu’à présent, la réception de la part de la commune a été confirmée (même si uniquement de manière indirecte).

Je vois cela de manière analogue à un cas récent chez une grande agence de location de voitures jaune - on essaie, par des appels téléphoniques (ou ici des e-mails, donc « rien d’écrit ») de pousser le véritable ayant droit à faire valoir ses droits ou à faire appliquer ses prétentions, parce que l’on a soi-même reconnu que l’on (ici : la commune) a fait une grave erreur.

Allez chez un avocat et faites-vous conseiller clairement - s’il y a ensuite une fausse déclaration, au moins il sera assuré.

L’avocat peut aussi dire si ici il est judicieux, comme je l’ai d’abord pensé, d’exiger explicitement de la commune une réponse susceptible de recours (décision), ou si cela n’est même pas nécessaire.

Comme je l’ai dit, la commune a sacrément foiré là-dedans, et essaie maintenant (à mon avis de manière très peu professionnelle) de reculer.

Bonne chance !