Construction neuve ou achat maison, année de construction 91

un 4 devant. Cela permettrait alors de financer la construction neuve dans un meilleur emplacement, également avec jardin et tous les frais annexes.

Ce qui reste à vérifier (sans maintenant consulter éventuellement les détails mentionnés dans le fil concernant l’immeuble existant). Chez nous c’est comme suit :
- Immeuble existant avec près de 180 m² de surface habitable, cave complète, super jardin, 600 m² de terrain, emplacement super (!), valeur foncière 74 €/m² (à mon avis trop basse ; cf. terrains libres largement au-dessus de 100 €/m² prix de vente). ==> Tout compris après rénovation (électricité, chauffage, sanitaire, peinture/sols) près de 400 000 euros.
- Construction neuve à partir de 100 €/m² terrain, selon emplacement/disponibilité, prix réalistes du terrain environ 100 000 euros (objets concrets connus). Il reste donc 300 000 euros pour la maison avec tous les frais annexes et les aménagements extérieurs. Cette construction neuve sera soit plus chère que l’immeuble existant, soit plus petite sans cave ni jardin. (Éventuellement je pourrai faire un rapport plus tard, nous planifions actuellement la construction neuve.)

En fin de compte, c’est toujours le cas particulier qui compte !

Bonjour Bieber,

100€/m² et 100 000€ pour le terrain correspondent à une surface de 1000m² de terrain. Le TE souhaite acquérir 600m² dans le secteur neuf, soit déjà 40 000€ de moins en coûts. Pour ses deux biens comparables, cela correspond à peu près, ou du moins autant que l’on peut juger depuis le clavier.

- Bien existant avec près de 180 m² de surface habitable, sous-sol complet, magnifique jardin, 600 m² de terrain, emplacement super (!), valeur foncière de 74 €/m² (IMHO trop basse ; cf. terrains libres largement au-dessus de 100 €/m² prix de vente). ==> Tout compris après rénovation (électricité, chauffage, sanitaire, peinture/sols) un peu moins de 400 000 euros.

C’est une estimation des coûts, n’est-ce pas ? Tu dois aussi déduire ici (au minimum) environ 40-50 000€ pour le terrain plus petit/plus grand, car la construction neuve aurait 400m² de jardin de plus. Si le terrain constructible avait lui aussi "seulement" 600m², il y aurait immédiatement environ 40 000€ de plus disponibles pour la maison, ou alors beaucoup plus de capital serait investi dans le terrain et donc dans un emplacement nettement meilleur.

La valeur foncière ne tombe pas du ciel, mais découle des achats réalisés ces dernières années dans la région. Si tu dis qu’il existe un emplacement super à 74€ de valeur foncière et que le secteur neuf ou les terrains libres se négocient à 100€++ de valeur foncière, alors l’emplacement là-bas n’est pas seulement super, mais super-super ; donc en tout cas significativement meilleur que dans la zone à 74€. (Ou les attentes en matière de prix des vendeurs sont astronomiques.)

Savoir si l’un ou l’autre emplacement peut être utilisé par un acheteur doit être examiné en détail. En plus vient l’examen individuel du bien existant, tandis que la comparabilité est assez difficile. Avec les données clés telles qu’elles sont indiquées plus haut, mon propre bien (acquisition/rénovation 2011) se place assez bien dans la comparaison des coûts ; mais je doute fort que les deux biens soient effectivement comparables.

Cordialement
Dirk Grafe

Dirk, au sujet du terrain. J'ai vu récemment plusieurs terrains concrets (tous dans des emplacements assez bons). Il y avait des terrains de 450 à 600 m² et d'autres de 800 à 1200 m². Le prix était curieusement toujours autour de 100 000 euros. Le point est que pour un grand terrain, je ne peux pas acheter la moitié à moitié prix, ça ne marche pas. Sinon, je peux tout à fait comprendre ta pensée, sans aucun doute.

Les 400 000 euros se basent sur le prix de vente demandé, les frais annexes calculés et les devis des corps de métier nécessaires (je dirais précision +20%/-10%).

La valeur cadastrale du sol de 74 euros/m² est, à mon avis, dépassée, en tout cas beaucoup trop basse. Si le terrain était libre et constructible et m’appartenait, je demanderais 200 euros/m² – et l’obtiendrais (je parie une caisse de bière là-dessus). Il est attendu que dans trois rues, un terrain à bâtir apparaisse bientôt. Celui-ci sera (très probablement) négocié à plus de 100 euros/m² (je compte sur 120 euros/m² ou plus). Je connais très bien la région personnellement... Peut-être confonds-je aussi quelque chose entre la valeur cadastrale, la valeur de marché et la valeur vénale ?

Ah oui, l’emplacement de la valeur cadastrale à 74 est définitivement meilleur que celui de “notre” terrain, qui doit maintenant coûter 100 euros/m². Et oui, le vendeur a une idée très ambitieuse du prix. Ce n’est pas pour rien que nous regardons maintenant alternativement la construction neuve.

Ça dévie un peu du sujet maintenant… Où tu as absolument raison : la comparaison neuf/ancien ne fonctionne que concrètement sur des objets précis et en tenant compte des conditions de vie des acheteurs. Et les maisons seront toujours différentes, charme vs. état de la technique, etc. etc.

Alors achète le terrain de 1200 pour 100 000€, divise-le en 2 parcelles de 600, revends la moitié pour 200€/m², soit un revenu de 120 000€ ... et constate que personne ne te paiera 200€/m².

Si quand même : moins les frais de bornage d’environ 15 000€, bénéfice net pour toi, ton propre terrain serait gratuit.

Tu ne crois pas vraiment que ça fonctionne, n’est-ce pas ?

Peut-être que je confonds aussi quelque chose entre la valeur cadastrale, la valeur marchande et la valeur vénale ??

Non. Il y a encore bien plus de choses qui clochent, mais on n’arrive pas à les corriger facilement par Internet/forum. Je ne peux que te conseiller vivement de demander conseil à des experts et/ou des architectes locaux.
Je suis assez sûr qu’ils te remettront très vite les pieds sur terre.

Cordialement
Dirk Grafe

Alors achète le terrain de 1200 m² pour 100 000 €, divise-le en 2 terrains de 600 m², revend une moitié à 200 €/m², soit une recette de 120 000 €... et constate que personne ne te paiera 200 €/m².

Une des parcelles de 600 m² n'aurait pas d'accès à la rue, donc je comprends bien que ce n'est pas possible (je ne m'attends pas non plus à un prix nettement supérieur à 100 €/m² ; c'est un peu plus à l'extérieur). Là où le terrain constructible est proposé à 100 €/m², la valeur foncière aujourd'hui est de 81 €/m². (Il y a aussi un autre emplacement, encore plus central, où on nous propose des terrains constructibles à 200 €/m². Là, la valeur foncière est de 109 €/m²).

Pour la maison d'occasion, le prix demandé est trop élevé – à mon avis, ça ne va pas marcher. Mais je ne peux rien y faire (sauf refuser, d'où la planification de la nouvelle construction). Si tu as une autre idée, avec plaisir en message privé, j'aime apprendre !

Une des parcelles de 600 m² n’aurait pas d’accès à la rue,

Absurdité. Il y a plusieurs solutions à cela et elles peuvent être expliquées en 5 minutes.

c’est pourquoi je comprends déjà que ce n’est pas possible (et je n’attends pas non plus un prix bien supérieur à 100 euros/m² ; c’est un peu plus en périphérie). Là où le terrain constructible est proposé à 100 euros/m², la valeur foncière aujourd’hui est de 81 euros/m². (Il y a ensuite un autre emplacement, encore plus central, où un terrain nous est proposé à 200 euros/m². Là, la valeur foncière est de 109 euros/m²).

Pour la maison d’occasion, le prix demandé est trop élevé – selon moi, cela va mal tourner. Mais je ne peux rien faire à ce sujet (sauf refuser, d’où la planification de la construction neuve). Si tu as une autre idée, volontiers par message privé, j’apprends volontiers !

Négocier à la baisse.

Cordialement
Dirk Grafe