Construction neuve ou achat maison, année de construction 91

Les valeurs de référence du sol (vérifier la carte des valeurs de référence du sol !) des différents objets sont-elles comparables ou diffèrent-elles ? Si oui, d’environ combien d’euros ?

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour Peter,

il peut toujours arriver que quelque chose lâche.

Dans notre [inzwischen vermieteten] ETW, des réparations complètement inattendues l’année dernière ont fait un gros trou dans le portefeuille.

Le mitigeur de la douche, le mitigeur du lavabo (tous deux Hans Grohe, donc pas des pièces bon marché), le lave-vaisselle (Siemens) et un mécanisme de volet roulant défectueux ont rendu l’année 2014 étonnamment coûteuse. L’appartement (et donc tout ce qui y est intégré) date de l’an 2000, il avait donc seulement 14 ans... Nos locataires se réjouissent maintenant de diverses pièces neuves.

À quoi tu devrais aussi penser en cas de location :

- Obligation fiscale (peut toutefois être partiellement négligée en cas de financement)

- Obligation d’entretien (si un appareil [cuisinière, réfrigérateur, etc.] dans l’appartement annexe loué tombe en panne, c’est ton problème en tant que bailleur de le remplacer).

- Tu as toujours quelqu’un dans la maison à qui tu dois faire attention, ou qui, dans le pire des cas, t’agace constamment avec des bruits, des nuisances olfactives ou des plaisanteries similaires.

- Risque d’impayés de loyer, qui peuvent avoir rapidement de graves conséquences en cas de financement en cours.

Nous avons aussi loué notre appartement, mais nous ne vivons pas dans le même bâtiment. C’est une grande différence. Par exemple, mes parents ont loué un appartement dans la même maison – je n’ai jamais voulu échanger avec eux, après les expériences que j’ai dû faire alors que je vivais encore chez eux.

Salutations,

Dirk

Merci Dirk pour la présentation des coûts inattendus. Je n'avais pas du tout pensé à ces petits détails qui, au total, ne sont plus bon marché. Concernant les avantages/inconvénients de l'appartement annexe, c'est clair. Mais comme écrit, nous le voyons actuellement plutôt comme un avantage.

@ Dirk Grafe :
comment calculer cela avec les valeurs du sol.
Selon la carte, le m² du bien existant est à 80 euros et dans le nouveau lotissement à 70 euros.
Encore une information : lors du conseil en financement, un conseiller m'a calculé le coût moyen des maisons ici et est arrivé, à quelques euros près, au prix d'achat exact.

Ok, je voulais juste exclure qu'il s'agisse de différences majeures.

D'où vient la majoration dans la zone de construction neuve ? Selon la valeur foncière, votre terrain vaut 600 m² x 70 €, soit 42 000 €. Vous devriez payer environ 80 000 €. La question est donc de savoir d'où vient cet écart ou ce qui est compris dans les 80 000 € en plus du simple terrain ? Ne vous méprenez pas - les 80 000 € peuvent être plausibles, merci d'expliquer.

Si on considère pour le bien existant 800 m² x environ 90 €, on arrive à une valeur foncière d'environ 70 000 €, ce qui laisse 266 000 € pour la maison seule (calcul avec 10 % de frais annexes). Par m² de bien existant, vous devriez donc payer environ 1480 € incluant le retard d’entretien. Je trouve cela élevé, même en comparaison avec mon propre achat. Il se peut bien sûr que l'objet justifie ce prix/valeur, mais selon l'ampleur du retard d’entretien, vous arrivez vite à des coûts totaux pour lesquels une construction neuve est rentable - bien que je préfère personnellement l'achat d'un bien existant et le choisirais encore à plusieurs reprises. Toutefois, cela dépend fortement du prix d'achat.

Si mon calcul est correct, un prix d'achat d'environ 335 000 € incluant le terrain devrait vous avoir été proposé. Si la maison vous convient en principe, je visiterais à nouveau avec un expert ou un architecte et chiffrerais alors le retard d’entretien. Sur cette base, je ferais une offre écrite et me fixerais un plafond pour le prix d'achat. Sans avoir vu cela et comme vous le décrivez, je ne peux pas imaginer qu’un « 3 » figure devant chez moi. Le retard d’entretien devrait alors être très faible, l’équipement de haute qualité et l’utilisation pour moi pleinement possible sans travaux de rénovation.

Cordialement
Dirk Grafe

Merci beaucoup pour les réponses détaillées et les conseils

Les 80 000 pour le terrain sont estimés. Une offre concrète n’est pas encore disponible. Nous avons postulé il y a quelques mois et bientôt les terrains devraient être attribués. Ensuite, on recevra la taille exacte (probablement entre 600 et 700 m²), le plan d’aménagement, le prix exact et on pourra alors décider. Selon les informations du service de l’urbanisme, il faudrait compter environ 100-120 euros par m² pour les frais de viabilisation plus la taxe foncière. C’est pourquoi je compte ou estime 80 000 euros.
Les 70 mentionnés étaient aussi autour de la zone NB. Il se peut donc que cela soit plus cher.

Une autre offre pour l’immeuble existant ne sert à rien, car il y a aussi d’autres intéressés. Cependant, nous avons été les premiers à accepter et vivons dans le voisinage, donc on « connaît » les gens. Les gens parlent aussi ici du fait que la maison serait en très bon état et que le terrain serait le plus beau de ce quartier résidentiel.
Qu’est-ce qui peut exactement constituer un arriéré de réparations ?
Pour moi, il semble qu’il n’y a rien à faire pour l’instant (à part un peu de papier peint et de peinture pour le plâtre)
Dire « rien modernisé », comme je l’ai décrit dans mon premier message, a probablement mal représenté l’état. Le chauffage est clair pour moi - il est ancien mais selon le chauffagiste encore en bon état - excellentes valeurs d’émission (selon les déclarations des vendeurs). Là aussi, une nouvelle pompe de circulation et un nouveau vase d’expansion ont déjà été installés. Le toit est, autant que je puisse en juger, en bon état. La façade, les fenêtres en bois et le débord de toit ont été repeints il y a seulement 2 ans. Les volets roulants ont également été remplacés par des neufs. En dehors de cela, les carrelages, portes, parquets sont peu usés - tout semble assez en ordre.

Passons maintenant à la construction - j’entends sans cesse que c’est un stress total. Courir après les artisans et à la fin, le résultat ne serait pas aussi bon qu’avant.
Est-ce vraiment si mauvais ?
Quels coûts supplémentaires viennent encore s’ajouter ? à combien s’élèvent les frais annexes ? Combien coûte l’aménagement extérieur ?
Combien de temps cela prend-il jusqu’à ce que tout soit fini ?

Cordialement
Peter

Je prendrais la maison existante, au moins on n’a pas de problèmes avec des malfaçons qui mènent à la ruine ou à des coûts supplémentaires exorbitants. Je trouve plus important de voir quelque chose dans la maison que d’aimer son aspect dès le premier coup d’œil. Notre maison était une vraie honte pour le quartier, c’est pourquoi personne ne voulait l’acheter, mais peu à peu elle me plaît. Nous l’avons prise surtout parce que nos 3 couples de lapins pouvaient chacun avoir leur propre pièce et qu’il restait encore 5 pièces que nous pouvions d’une manière ou d’une autre « remplir ». Loin de la chambre-salon-cuisine-salle de bain. De plus, la maison est quasiment en pleine forêt. L’aspect visuel était vraiment secondaire et nous sommes maintenant bien avancés dans la transformation complète et la démolition, de sorte qu’à la fin, à part les fondations, rien ne sera plus comme avant. Je trouve l’appartement attenant bien (plus tard pour un enfant ?), mais je ne voudrais jamais le louer. D’une part, je n’aime pas avoir des inconnus sur la propriété, sinon je serais resté dans l’appartement en location, d’autre part les devoirs et la prise en compte seraient bien trop agaçants pour moi. Pour le prix de la maison, on peut sûrement encore négocier (–10 % serait pour moi le minimum).