Construcción nueva o comprar casa, año de construcción 91

Un 4 al principio. Así se podría financiar la construcción nueva en una mejor ubicación también con jardín y todos los costos adicionales.

Lo que habría que comprobar (sin consultar ahora los detalles posiblemente mencionados en el hilo sobre la propiedad existente). En nuestro caso es así:
- Propiedad existente con casi 180 m² de superficie habitable, sótano completo, jardín estupendo, 600 m² de terreno, ubicación excelente (!), valor catastral del suelo 74 €/m² (en mi opinión demasiado bajo; comparar, terrenos libres están claramente por encima de 100 €/m² precio de venta). ==> Precio total después de la renovación (electricidad, calefacción, sanitarios, pintura/pisos) cerca de 400 000 euros.
- Construcción nueva desde(¡) 100 €/m² de terreno, según ubicación/disponibilidad, precios realistas del terreno ~100 000 euros (objetos concretos conocidos). Ahora quedan 300 000 euros para la casa con todos los costos adicionales y las zonas exteriores. Esta construcción nueva será o más cara que la propiedad existente o más pequeña sin sótano y sin jardín. (Tal vez luego pueda informar, la construcción nueva la estamos planificando actualmente.)

Al final lo que cuenta es el caso individual.

Hola Bieber,

100€/m² y 100.000€ por el terreno corresponden a una superficie de 1000m² de terreno. El TE quiere adquirir 600m² en la zona de nueva construcción, es decir, ya son 40.000€ menos de costo. Para sus dos objetos de comparación, eso ya encaja bastante bien o al menos hasta donde se puede juzgar desde el teclado.

- Inmueble existente con casi 180 m² de superficie habitable, sótano completo, hermoso jardín, 600 m² de superficie, ubicación excelente (!), valor orientativo del suelo 74 €/m² (IMHO demasiado bajo; cf. terrenos libres están claramente por encima de 100 €/m² precio de venta). ==> Todo incluido después de la renovación (eléctrico, calefacción, fontanería, trabajos de pintura/suelos) casi 400 000 euros.

Esa es una estimación de costos, ¿verdad? Aquí también debes restar aproximadamente 40-50T€ por el terreno más pequeño/más grande, porque la nueva construcción tendría 400m² más de jardín. Si el terreno de construcción también tuviera "solo" 600m², inmediatamente habría ~40T€ más disponibles para la casa o bien hay mucho más capital invertido en el terreno y por lo tanto en una ubicación significativamente mejor.

El valor orientativo del suelo no cae del cielo, sino que se basa en las compras realizadas en los últimos años en esa zona. Si dices que por 74€ valor orientativo hay una ubicación excelente y la zona de nueva construcción o los terrenos libres se manejan con un valor orientativo de 100€++ entonces la ubicación allí no es solo excelente, sino súper-excelente; en definitiva significativamente mejor que en la zona de 74€ (o bien las expectativas de precio de los vendedores son astronómicas).

Si se puede aprovechar una u otra ubicación para un comprador, hay que verlo en detalle. Además está la consideración individual del inmueble existente, donde la comparabilidad es bastante difícil. Con los datos básicos como arriba mi propio inmueble (adquisición/renovación 2011) se presenta bastante bien en comparación de costos; pero dudo que ambos inmuebles sean de hecho comparables.

Saludos
Dirk Grafe

Dirk, sobre el terreno. Recientemente he visto algunos terrenos concretos (todos en ubicaciones bastante buenas). Había terrenos de 450 a 600 m² y otros de 800 a 1200 m². Curiosamente, el precio siempre rondaba los 100 000 euros. La cuestión es que, del terreno grande, no puedo comprar la mitad a mitad de precio, no es posible. Por lo demás, ya puedo estar de acuerdo con tu idea, sin duda.

Los 400 000 euros se basan en el precio de venta solicitado, los costos adicionales calculados y los presupuestos de todos los oficios necesarios (yo diría precisión +20%/-10%).

El valor de referencia del suelo de 74 euros/m² está en mi opinión desactualizado, al menos muy bajo. Si el terreno estuviera libre y edificable y me perteneciera, pediría 200 euros/m² -- y lo conseguiría (apuesto una caja de cerveza a eso). Se espera que en tres calles se convierta pronto en terreno urbanizable. Esto se negociará (muy probablemente) por más de 100 euros/m² (calculo 120 euros/m² o más). Conozco la zona muy bien personalmente... Tal vez confunda algo entre valor de referencia del suelo, valor de mercado y valor real??

Ah, la ubicación del 74 BRR es definitivamente mejor que la "nuestra", que ahora debería costar 100 euros/m². Y sí, el vendedor tiene una idea muy ambiciosa del precio. No en vano ahora estamos considerando como alternativa la construcción nueva.

Esto ya se desvía del tema... Donde tienes absolutamente razón: la comparación nuevo/antiguo solo funciona muy concretamente para objetos concretos y teniendo en cuenta las condiciones de vida de los compradores. Y las casas siempre serán diferentes, encanto vs. estado de la técnica, etc. etc.

Entonces compra el terreno de 1200 m² por 100.000 €, divídelo en 2 parcelas de 600 m², vende una mitad por 200 €/m², es decir, ingresos de 120.000 €... y descubre que nadie te pagará 200 €/m².

Si es así: descontando los costos de medición, aprox. 15.000 € de ganancia neta para ti, tu propio terreno saldría gratis.

No crees realmente que eso funcione, ¿verdad?

Vielleicht verwechsele ich auch was zwischen Bodenrichtwert, Marktwert und Verkehrswert??

No. Hay muchas más cosas equivocadas, pero eso es difícil de aclarar por internet o en un foro. Solo puedo recomendarte encarecidamente que consultes a peritos y/o arquitectos conocedores del lugar. Estoy bastante seguro de que te harán volver rápidamente a la realidad.

Saludos cordiales Dirk Grafe

Entonces compra el terreno de 1200 m² por 100.000 €, divídelo en 2 parcelas de 600 m², vende la mitad a 200 €/m², es decir, 120.000 € de ingreso... y notarás que nadie te pagará 200 €/m².

Una de las parcelas de 600 m² no tendría acceso a la calle, por lo que ya entiendo que eso no funciona (tampoco espero un precio claramente superior a 100 €/m² allí; está un poco más alejado). Donde se ofrece el terreno para construcción a 100 €/m², el valor oficial del suelo hoy es de 81 €/m². (Luego hay otra ubicación, aún más céntrica, donde nos ofrecen terreno para construcción a 200 €/m². Allí el valor oficial es de 109 €/m²). En cuanto a la casa usada, el precio de venta solicitado es demasiado alto; desde mi punto de vista, eso va a fracasar. Pero no puedo hacer nada al respecto (excepto rechazarla, de ahí el plan de construir de nuevo). Si tienes otra idea en mente, con gusto por mensaje privado, ¡me gusta aprender!

Una de las parcelas de 600 m² no tendría acceso a la calle,

Disparate. Para eso hay varias soluciones y se explican en 5 minutos.

por lo tanto ya sé que eso no es posible (tampoco espero un precio claramente superior a 100 euros/m²; está un poco más alejado). Donde se ofrece el terreno para construcción por 100 euros/m², el valor de referencia del suelo hoy es de 81 euros/m². (Luego hay otra ubicación, aún más céntrica, donde nos ofrecen terreno urbano por 200 euros/m². Allí el VR suelo es de 109 euros/m²).

En cuanto a la casa usada, el precio de venta exigido es demasiado alto -- desde mi punto de vista eso no funcionará. Solo que no puedo hacer nada al respecto (salvo rechazar, por eso la planificación de la nueva construcción). Si tienes otra idea, con gusto por mensaje privado, ¡aprendo con gusto!

Regatear.

Saludos cordiales
Dirk Grafe