Prix du marché du terrain vs Valeur indicative du terrain

Les dernières offres que je viens de chercher se trouvent ici près de Düsseldorf à environ 1,7 - 2 fois le BRW. Et ensuite, il faut encore démolir la maison. Aucune idée si cela sera finalement payé. Probablement pas totalement, mais les agents ne sont pas idiots.

Mais je partais du principe que les valeurs foncières de référence provenaient de ventes réelles (déclaration de la taxe d'acquisition immobilière ?) enregistrées de manière anonymisée. Cela devrait donc déjà inclure les réserves emplacement, qualité, popularité de la région, etc. Néanmoins, un écart subsiste.

De plus, les valeurs ont sans doute été enregistrées à des dates de référence différentes, ce qui peut entraîner un décalage d’enregistrement d’environ un an entre les valeurs des parcelles voisines.

Par ailleurs, le schéma d’enregistrement et les corrections peuvent varier selon les régions.

Plus précisément, les bases pour les BRW découlent même des contrats notariés ! À propos de l’écart, un exemple :

- Zone BRW 123 avec un BRW à 220 €, un lotissement neuf adjacent a été vendu entre 380 et 400 €
- une grande "trouée" constructible est vendue à 523 €

Fait réel et je connais même personnellement l’acheteur, le prix est réel (il n’y avait donc pas de circonstances inconnues). Toutefois, il est fort probable que le BRW ne soit pas ajusté à 500 €, car il n’y a qu’un seul achat. Sans le lotissement neuf, rien ne se passerait peut-être, mais grâce au lotissement neuf, on peut peut-être constater une hausse plus marquée. Le problème des BRW réside donc surtout dans le fait qu’il y a souvent des zones où rien n’est vendu pendant longtemps, ce qui fait qu’on ne perçoit pas vraiment l’évolution du marché pour cette zone et soudain, les prix sont beaucoup plus élevés.

Le problème de la BRW vient surtout du fait qu'il y a souvent des zones où rien ne se vend pendant longtemps, ce qui fait que l'on ne suit pas vraiment l'évolution du marché pour cette zone et qu'on paie soudainement beaucoup plus cher.

Je peux confirmer cela. Commune voisine, dernier lotissement neuf dans le village il y a environ 10 à 15 ans. Valeur de référence au sol 70 €. Maintenant, un lotissement neuf est en train de se former, les parcelles se vendent à 200 €.

Mais d'une manière ou d'une autre, on parvient aussi à actualiser le BRW lorsque seules des propriétés existantes sont vendues. Quelque comité d'experts immobiliers devrait intervenir chaque année.

Je peux confirmer cela. Commune voisine, dernier lotissement dans le village datant d’environ 10-15 ans. Valeur du terrain 70 €. Maintenant, un nouveau lotissement est en train de se créer, les parcelles sont vendues à 200 €.

Ce n’est pas beaucoup différent chez nous.
Dans notre commune, la plupart des terrains coûtent actuellement (Immo-Scout etc.) entre 100 €/m² et 190 €/m². Mais si on regarde la carte des valeurs foncières de Basse-Saxe, on y trouve encore parfois des prix de terrains à 25 €/m². Le problème est que les « anciens » lotissements ont déjà au moins 25 ans.
Il est souvent très facile d’observer que les valeurs n’ont plus changé en ligne sur la carte depuis 2013 (la valeur foncière est affichée à partir de 2013). En tout cas pour les lotissements plus anciens.

Les prix de vente de 2020 dans le lotissement « actuel » étaient d’environ 180 €/m².

Mais d'une certaine manière, on parvient aussi à actualiser le BRW lorsque seuls des biens immobiliers existants sont vendus. Un comité d'experts doit intervenir à ce sujet chaque année.

Sur quelle base veux-tu vraiment calculer la valeur du sol des biens immobiliers existants ? Une valeur du sol est certes établie, mais la part réelle payée pour le terrain ne peut en fait pas être déterminée et devrait être inférieure à celle d'un terrain non bâti.

Comme je l'ai dit, on procède désormais souvent de cette manière en augmentant selon le principe de la "répartition uniforme" en fonction de l'évolution générale des prix. Le marché des biens construits est alors éventuellement pris en compte dans une certaine mesure. Mais il est justement difficile de maintenir un BRW à jour lorsqu'en fin de compte il n'y a pas de ventes, parce qu'il n'y a plus que des terrains vacants ou que de nouveaux quartiers sont aménagés (zones industrielles, etc.).

Le comité d'experts se réunit chaque année pour les BRW et donne ensuite aussi son avis d'expert à ce sujet. ;-)