Plan d'aménagement communal insuffisamment réalisé, que vaut-il?

Éventuellement, je me suis mal exprimé. Aucune demande de renseignement préalable en matière de construction n'a encore été déposée. Nous souhaitons en fait éviter cela, car cela retarderait probablement l'ensemble du projet d'environ trois mois. Même si l'agent immobilier serait apparemment prêt à l'accepter. Le terrain serait réservé pendant cette longue période.

J'ai eu aujourd'hui un rendez-vous avec un avocat spécialisé en droit public de la construction. Il s'agissait d'une consultation initiale. Il n'a pas pu faire de déclarations concrètes faute de plans spécifiques. Nous avons parcouru le plan d'aménagement actuel/modifié. Selon lui, l'accent principal est mis sur la « [Eingeschossigkeit] ». Un deuxième étage complet est en tout cas exclu, ce qui était en principe déjà clair pour nous. Ce que nous ne voulons de toute façon pas.
Tant que le deuxième étage est conçu comme un étage en retrait, il ne devrait donc pas y avoir de refus. Il faut juste que cela soit présenté en conséquence par l'architecte dans la demande de permis de construire.

Paragraphe 2 de la réglementation de construction de Basse-Saxe
« (7) 1Un étage complet est un étage hors sol qui a une hauteur libre de 2,20 m ou plus sur au moins la moitié de sa surface au sol. 2Un étage supérieur n'est un étage complet que s'il a la hauteur libre mentionnée à la phrase 1 sur plus des deux tiers de la surface au sol de l'étage inférieur. »

Il a également dit que la commune recevrait bien la demande de permis de construire, mais que la décision revenait toujours au district.

Nous devrions recevoir la semaine prochaine, espérons-le, trois voire quatre offres d'entrepreneurs régionaux. Ensuite, nous réfléchirons davantage. Tous suivent le principe de la subordination. Il ne vaut probablement pas la peine d'essayer une dérogation, car le plan d'aménagement a été modifié récemment.

Cependant. Dans la plupart des cas et généralement aussi les pignons capitaines, qui transforment un bâtiment d’un étage en un bâtiment à deux étages.

Pour le pignon capitaine classique, ce serait ainsi : il a un mur rampants, et le toit principal n’en a pas. Le pignon capitaine « 21 », de style plus récent, est en revanche conçu comme une récurrence d’un toit principal qui a un mur rampant et dont il reprend généralement la hauteur. Et cette forme, je la considérerais aussi admissible ici.

Peut-être devrais-tu t’adapter au TE et aux autres participants et parler aussi du « Drempel ».

Si c’était du chicanage verbal et qu’il s’agissait, comme on le suppose largement, de synonymes, je pourrais probablement le faire. Mais ce sont tout simplement des concepts opposés, à l’instar du chien-assis et de la lucarne. Sur le plan culturel du bâtiment, dans la plupart des régions, il n’y a presque eu que des « Drempel » ou des murs rampants, et ce sont seulement les nouveaux arrivants qui ont introduit l’autre variante, qu’on appelait alors aussi comme la traditionnelle. Dans le cas présent, nous traitons d’un mur rampant, on peut volontiers l’appeler « Drempel », mais je ne favoriserai évidemment pas cette confusion terminologique.

Peut-être me suis-je mal exprimé. Aucune demande de permis de construire préalable n’a encore été déposée.

C’est exact...

Nous allons, si possible, faire réserver à nouveau le terrain souhaité, j’ai annulé entre-temps la réservation parce que j’en avais assez, et nous demandons que cette réservation soit maintenue jusqu’à la décision sur la demande de permis préalable.

... et s’il ne s’agissait pas d’une demande de permis préalable, à quoi donc, je te prie, un signal négatif aurait-il pu être donné ?

J’ai eu aujourd’hui un rendez-vous avec un avocat spécialisé en droit public de la construction. [...] Selon lui, l’accent principal est mis sur la « construction d’un seul étage ». Un deuxième étage complet est exclu dans tous les cas, ce qui, pour nous, était en principe déjà clair. Nous ne le voulons d’ailleurs pas non plus. Tant que le deuxième étage est conçu comme un étage en retrait, il ne devrait donc pas y avoir de refus. Il faut juste que ce soit présenté en conséquence par l’architecte dans la demande de permis.

Tu me rends de plus en plus curieux sur la base du refus communiqué par la commune. Je n’ai encore jamais rencontré de cas où d’une part un mur rampant absorbant (Staubsaugerkniestock) serait sacré, sans que d’autre part on ait repoussé un étage en retrait (souvent à cause de la limite de hauteur de l’avant-toit).

Nous espérons recevoir la semaine prochaine trois, voire quatre offres de constructeurs locaux. Ensuite, nous réfléchirons davantage. Tous suivent le principe de conformité. Avec une dérogation, il vaut sans doute mieux ne même pas essayer, car le plan local d’urbanisme a été récemment modifié.

Vous voulez que les constructeurs proposent chacun de leur côté des suggestions conformes au plan local d’urbanisme ? – Une dérogation n’a de mauvaises chances que si elle cible explicitement le plus grand mal à éviter par la modification ; d’autres dérogations ne sont pas forcément vouées au rejet.

De plus, il a dit que la commune verrait bien la demande de permis, mais que la décision revenait toujours au district.

Le concept que le district est l’instance décisive et la commune une simple guichetière est, à ma connaissance, beaucoup plus rare. Il est plus courant que la commune examine elle-même le fond et transmette la demande avec un avis au district, qui s’y rallie en règle générale et ne procède à un examen approfondi que dans le cadre d’un recours. En particulier, lorsque l’avis de la commune est favorable, le district ne prend quasiment jamais la peine d’examiner de manière critique (sauf si l’on veut empêcher la vue d’un contribuable/financier de parti important qui a déjà formé le responsable de secteur en conséquence). Un jour je devrai écrire un article de fond sur la répartition des tâches entre communes appartenant à un district ;-)

Je me suis en effet mal exprimé, ce n’était pas mon intention.

À l’heure actuelle, il n’y a que le refus oral concernant le pignon de la part de la commune. La déclaration au téléphone était assez claire. Peut-être un malentendu aussi ?

Au préalable, nous avons rencontré plusieurs entrepreneurs pour avoir des premiers entretiens et avons demandé des offres. Bien sûr, toujours en mentionnant le plan local d’urbanisme. Comme les déclarations sur la faisabilité en lien avec le plan local d’urbanisme variaient parfois, j’ai passé le fameux appel à la commune. Comme celle-ci a été, comme déjà mentionné, très claire, j’ai d’abord fait marche arrière. Sachant probablement aussi que la commune ajoute son grain de sel lors de l’autorisation.

L’appel téléphonique récent avec le district et le conseil de l’avocat nous laisse toutefois espérer qu’un pignon de capitaine est possible et pourrait être approuvé.

Les entreprises qui font partie de notre sélection restreinte ont été priées de préparer les offres comme souhaité, ce que j’avais interrompu entre-temps. En cas de doute, on devrait alors lancer la demande de certificat préalable de construction avec les documents de l’entrepreneur qui nous convient le mieux. Ce qui, théoriquement, ne devrait pas être nécessaire. Nous aimerions alors déposer immédiatement une demande de permis de construire.

Je me suis effectivement mal exprimé, ce n'était pas mon intention.

À l'heure actuelle, il n'y a que le refus oral concernant le pignon de la commune. La déclaration au téléphone était assez claire. Peut-être encore un malentendu ?
(...)

Qu'est-ce qui te fait penser que l'avis de l'administration changera si tu le soumets officiellement par écrit ?

Une commune ne peut pas simplement ignorer la loi en vigueur. Si la demande de construction est correctement élaborée et qu'une "Eingeschossigkeit" est prouvée, alors en théorie, rien ne s'y oppose. Bien sûr, la voie la plus sûre serait probablement la demande de préavis de construction. Nous ne prendrons probablement pas de décision avant la semaine prochaine.

Je ne peux que recommander de déposer une demande de renseignement préalable. Mon frère voulait économiser les coûts et le temps, car son architecte était d'avis que tout respectait le plan d'urbanisme, même si c'était poussé au maximum. Dans ce cas, il s'agissait d'une limitation de hauteur de l'avant-toit formulée de manière floue et du point de référence s'y rapportant. La conclusion : la demande de permis de construire a été rejetée et tout prend maintenant beaucoup plus de temps et coûte beaucoup plus cher, car la voie judiciaire a été engagée. Mais mon frère est aussi une véritable tête de mule de Westphalie, pour qui c'est maintenant une question de principe. Actuellement, il veut poursuivre Dieu et le monde. J'aurais préféré investir le temps et l'argent dans la planification de la maison.