Plan de desarrollo municipal insuficientemente ejecutado, ¿qué se aplica?

Quizás me expresé de manera confusa. Aún no se ha presentado ninguna consulta previa de construcción. En realidad queremos evitar esto, ya que retrasaría todo el proyecto aproximadamente tres meses. Aunque parece que por parte de la inmobiliaria estarían dispuestos a aceptarlo. La parcela se reservaría por el tiempo correspondiente.

Hoy tuve una cita con un abogado especializado en derecho público de la construcción. Se trató de una primera consulta. No pudo hacer declaraciones concretas debido a la falta de planes específicos. Revisamos el plan de desarrollo actualizado/modificado. Según su declaración, el enfoque principal está en la «Eingeschossigkeit». Un segundo piso completo está totalmente excluido, lo que para nosotros ya estaba claro. Tampoco es algo que queramos.

Mientras el segundo piso sea diseñado como un piso escalonado, debería evitarse un rechazo. Solo debe ser representado adecuadamente por el arquitecto en la solicitud de construcción.

Parágrafo 2 ordenanza de construcción de Baja Sajonia
«(7) Un piso completo es un piso sobre el nivel del suelo que tiene una altura libre de 2,20 m o más en al menos la mitad de su superficie base. Un piso superior solo es un piso completo si tiene la altura libre mencionada en la oración 1 sobre más de dos tercios de la superficie base del piso inferior.»

Además, dijo que aunque el municipio verá la solicitud de construcción, la decisión todavía recae en el distrito.

Esperamos recibir la próxima semana tres, posiblemente cuatro, ofertas de constructores regionales. Luego reflexionaremos más al respecto. Todos siguen el principio de subordinación. Probablemente ni siquiera vale la pena intentar una exención, ya que el plan de desarrollo fue modificado recientemente.

Claro. En la mayoría de los casos y generalmente también los frontones de capitán, que convierten un edificio de un piso en uno de dos.

En el frontón clásico de capitán sería así, tiene un muro de rodilla, y el techo principal no tiene ninguno. El que yo llamo "frontón de capitán 21" del modo de construcción más moderno, en cambio, se diseña como una continuación del techo principal, que tiene un muro de rodilla y cuya altura generalmente se adopta. Y esta forma la consideraría aquí también permitida.

Quizás deberías adaptarte al TE y a los demás participantes y también hablar del Drempel

Si fuera una cuestión de semántica y se asumiera, como es común, que son sinónimos, podría hacerlo. Pero son conceptos contrarios, similares a los de Zwerchhaus y Gaube. Culturalmente en la construcción, en la mayoría de las regiones casi solo existían Drempel o muros de rodilla, y fueron los recién llegados quienes introdujeron la otra variante, que también se denominó igual que la tradicional. En este caso tenemos un muro de rodilla, que pueden llamar Drempel, pero desde luego no promoveré esta confusión terminológica.

Quizás me expresé de forma ambigua. Aún no se ha presentado ninguna consulta previa de construcción.

Así es...

Intentaremos reservar nuevamente el terreno deseado si es posible, mientras tanto cancelé la reserva porque estaba harto, y por eso pediremos mantener esta reserva hasta la decisión sobre la consulta previa de construcción.

... y si no fue una consulta previa de construcción, ¿sobre qué se supone que se dio entonces una señal negativa?

Hoy tuve una cita con un abogado especializado en derecho público de la construcción. [...] Según él, el enfoque principal está en la “unipisosidad”. Un segundo piso completo está excluido en todos los casos, lo que ya nos quedaba claro. Ni siquiera queremos eso. Mientras el segundo piso se diseñe como piso en retranqueo, entonces no debería haber una denegación. Solo debe ser presentado debidamente por el arquitecto en la solicitud de construcción.

Me pones cada vez más curioso sobre la base de la denegación experimentada por parte del municipio. No conozco ningún caso donde un muro de rodilla absuelto fuera sagrado sin que, por otro lado, se rechazara un piso en retranqueo (generalmente por límites de altura de cornisas).

Esperamos para la próxima semana recibir tres, o quizás cuatro, ofertas de constructores regionales. Luego reflexionaremos más. Todos siguen el principio de conformidad. Probablemente no valga la pena intentar una exención, pues el plan de desarrollo urbano se modificó recientemente.

¿Quieren que cada constructor formule propuestas individuales que cumplan con el plan de desarrollo urbano? - Una exención solo tiene malas perspectivas si apunta explícitamente al mayor mal a evitar por el cambio; otras exenciones no están condenadas a ser rechazadas en principio.

También dijo que aunque el municipio recibe la solicitud de construcción, la decisión sigue estando en manos del distrito.

El concepto del distrito como instancia decisoria y del municipio como sello de entrada es, según mi conocimiento, mucho menos común. Lo habitual es que el municipio mismo realice la revisión de fondo y remita la solicitud con un dictamen al distrito, que normalmente coincide y solo realiza una revisión propia exhaustiva en caso de recurso. Especialmente con un dictamen favorable del municipio, el distrito casi nunca se toma la molestia de examinar críticamente (salvo que se quiera bloquear la vista de un contribuyente / donante político importante que ya haya influido al funcionario a cargo). Algún día tendré que escribir un artículo de fondo sobre la división de tareas en municipios pertenecientes a un distrito ;-)

De hecho, me expresé de manera confusa, esa no era mi intención.

Hasta el momento solo existe la cancelación verbal por parte del municipio en relación con el frontón. La declaración por teléfono fue bastante clara. ¿Quizás otra vez un malentendido?

Previamente estuvimos con varios empresarios para llevar a cabo primeras conversaciones y hemos solicitado ofertas. Por supuesto, siempre con la indicación del plan de desarrollo. Sin embargo, dado que las declaraciones sobre la viabilidad en relación con el plan de desarrollo variaban en parte, realicé la mencionada llamada telefónica con el municipio. Como esta, como se mencionó antes, fue muy clara, inicialmente di un paso atrás. Probablemente también consciente de que el municipio añade su opinión en la aprobación.

La llamada reciente con la administración del distrito y el asesoramiento del abogado nos hacen, sin embargo, tener esperanza de que ahí parezca posible un frontón de capitán y que sería aprobable.

Las empresas que están en la selección final para nosotros hemos solicitado que realicen las ofertas como se desea, lo que había detenido temporalmente. En caso de duda, habría que iniciar la consulta previa de construcción con los documentos del empresario que más nos convenza. Lo que, en teoría, en realidad no debería ser necesario. Nos gustaría entonces presentar inmediatamente una solicitud de construcción.

De hecho, me expresé de manera confusa, no era mi intención.

Hasta ahora solo hay una cancelación verbal por parte del municipio en relación con el hastial. La declaración por teléfono fue bastante clara. ¿Quizás de nuevo un malentendido?
(...)

¿Qué te hace pensar que la opinión de la autoridad cambiará si lo presentas oficialmente por escrito?

Un municipio no podrá simplemente ignorar la legislación vigente. Si la solicitud de construcción está debidamente elaborada y se demuestra una "Eingeschossigkeit", en teoría no habría ningún impedimento. Por supuesto, probablemente el camino más seguro sería a través de la consulta previa de construcción. Probablemente no tomaremos una decisión antes de la próxima semana.

Solo puedo recomendar hacer una consulta previa de construcción. Mi hermano quiso ahorrar costes y tiempo, ya que su arquitecto opinaba que todo estaba conforme al plan de ordenación urbanística, aunque llevado al máximo. En este caso se trataba de una limitación de altura de cornisa formulada de forma poco clara y el punto de referencia para esta. El desenlace: la solicitud de construcción fue rechazada y ahora todo dura mucho más y es mucho más caro, ya que se ha iniciado el camino judicial. Pero mi hermano también es un cabezota típico de Westfalia, y ahora se trata para él de un principio. Actualmente quiere demandar a Dios y al mundo. Yo habría preferido invertir el tiempo y el dinero en la planificación de la casa.