Immeuble multifamilial : disposition des unités d'habitation, des arbres, etc.

Bonjour.

L’arbre dans la zone constructible n’existe étonnamment plus du tout. :)
Je suis déjà assez bien informé à ce sujet. Je connais l’ordonnance de protection des arbres. Les arbres sont manifestement connus de la ville. Ils sont aussi agréables à regarder. J’avais juste lu qu’il ne fallait pas stationner sur les racines. Si l’arbre est trop près de la maison, il peut aussi être abattu.
Ma question était de savoir si quelqu’un avait déjà entendu dire que les places de stationnement avaient fait disparaître des arbres. Ici, apparemment non, voir ci-dessous.

Ce que j’ai encore vu maintenant sur le plan de construction en ligne de la ville (l’image vient du propriétaire), ce sont des champs marqués « St ». Il s’agirait de places de stationnement. 3 au total.
Elles doivent apparemment aussi être obligatoirement aménagées à cet endroit.
Elles se situent au nord-est de la zone constructible ainsi qu’à l’est, en bordure de la zone constructible.

On a donc au sud la forêt et au nord-est la zone constructible.
1100 m² sur lesquels on peut finalement construire 400 m² selon les règles de la ville.
L’emplacement me tente, mais le fait de ne même pas pouvoir aménager les places de stationnement comme on le souhaite.
D’autant plus que l’accès à la maison doit se faire par le sud. Et en été le soleil reste le plus longtemps là où doivent être les places de stationnement (nord-est : 2).

Salutations

Reiner

Bonjour Reiner,

J’ai repéré un terrain. Voici les questions qui se posent :
1. Il est prévu de construire un immeuble collectif. Y a-t-il des règles concernant la disposition des différentes unités d’habitation dans la maison ? Je souhaite construire une sorte de maison jumelée avec une unité supplémentaire au-dessus (donc trois unités ; juste pas strictement superposées)

C’est comme ça que beaucoup d’immeubles collectifs sont construits aujourd’hui ;)

2. Il y a des arbres sur le terrain. Malheureusement là où les places de parking pourraient être. Je ne vois guère d’autres possibilités.

Où ils « pourraient » aller et où ils « peuvent » aller sont souvent deux choses très différentes.

Obtient-on des permis d’abattage (les arbres sont protégés par l’arrêté de protection des arbres) ?

Cela dépend ... La mairie/commune vous informera ou désignera la personne de contact compétente.

3. Sur le plan d’aménagement, il y a quelque chose de dessiné que je ne peux pas identifier. Ce chemin irrégulier avec un motif à carreaux, voir pièce jointe.

Pour cela aussi, tu devrais consulter la mairie/commune si les prescriptions écrites du plan d’aménagement ne fournissent pas d’informations. Il peut s’agir d’un chemin de câbles, voire de bassins d’infiltration.

En principe, à mon avis, tu devrais trouver un partenaire de confiance pour clarifier avec lui la constructibilité du terrain ; par exemple, savoir si plus de 2 unités d’habitation sont autorisées. En même temps, il pourra t’expliquer tes autres questions relatives au projet de construction.

Cordialement, expert en construction

Bonjour !

Je suis allé au service de l’urbanisme.
Voici ce que je peux dire maintenant :
1. On suppose la présence d’un tunnel de bunker sous le tuyau à motif quadrillé.
Problème : L’office de protection des monuments pourrait le déclarer digne d’être conservé. Le fonctionnaire n’a pas pu me dire quelles en seraient les conséquences. (Je souhaite construire sans sous-sol.)

2. L’aménagement architectural ne semble pas poser de problème.

3. Je suis travailleur indépendant et je souhaite exercer mon métier au dernier étage.
Il s’agit d’une zone WR. § 3 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols NRW.
Selon § 13 de cette ordonnance, je pourrais utiliser des pièces dans un bâtiment. Le fonctionnaire veut d’ores et déjà demander en interne si l’utilisation d’un étage entier est possible. Information juridiquement sûre sur la demande préalable de construction qui peut être assez longue.
Est-ce que quelqu’un a de l’expérience sur la manière dont cela se passe en NRW ?


J’ai regardé ta page.
Je prévois une maison avec les dimensions suivantes : 15 m * 12 m * 3 étages avec toit plat sans sous-sol.
La répartition approximative : 2 unités d’habitation (maison jumelée). Étage bureau (structure claire et ouverte).
« Mon » entrepreneur en construction estime le coût pour un objet clé en main à 425 000 euros (hors aménagements extérieurs).

Peux-tu me dire à peu près quels coûts je dois prévoir chez l’architecte pour la phase jusqu’au permis de construire ?

Bonjour,

1. On soupçonne un couloir de bunker sous le tuyau à motif carreaux.
Problème : l’office des monuments historiques pourrait le déclarer digne d’être conservé. Quelles en seraient les conséquences, l’agent ne pouvait pas me le dire. (Je souhaite construire sans cave.)

Supposition ou connaissance et d’où ? Quoi qu’il en soit, si l’office des monuments historiques est impliqué, cela prend du temps et les coûts de raccordement augmentent aussi. Il faut – en plus de l’expertise géotechnique habituelle – une autre étude géologique qui donne sans équivoque des renseignements sur les conditions souterraines.

3. Je suis travailleur indépendant

Sûr ou plutôt commerçant ? Ce n’est pas seulement une différence comptable. Artiste, diplôme universitaire ou branche informatique ?

et je souhaite exercer mon métier à l’étage supérieur.
Il s’agit d’une zone WR. § 3 règlement d’urbanisme NRW.

Ce serait une zone purement résidentielle, sans aucune activité commerciale autorisée. D’où ma question pour savoir si travailleur indépendant oui ou non.

Information juridiquement sûre sur la procédure longue de demande préalable de construction.
Quelqu’un a-t-il de l’expérience sur la manière dont c’est géré en NRW ?

Cela varie d’une ville à l’autre ; dans ton cas cela prendra de toute façon plus de temps, car l’office des monuments historiques est impliqué. Normalement, tout est possible entre 6 semaines et 6 mois.

Je prévois une maison avec les dimensions suivantes 15 m * 12 m * 3 étages avec toit plat sans cave.
La répartition approximative est de 2 unités d’habitation (demi-maison jumelée). Étage bureau (structure claire et ouverte).
"Mon" entrepreneur en construction estime les coûts pour l’objet clé en main à 425 000 euros (hors aménagements extérieurs).

945,00 € le mètre carré ? Pure illusion dans le Rhineland, compte plutôt grossièrement le double. Sans frais annexes de construction ni aménagements extérieurs ; mais incluant tous les services de l’architecte. Où souhaites-tu construire ?

Peux-tu me dire à gros traits quels coûts je dois prévoir pour l’architecte jusqu’à la phase du permis de construire.

Cela ne suffit pas pour le permis de construire, "ton" entrepreneur aura besoin d’un peu de planification d’exécution aussi ;)

Pour les phases I à V incluses, zone d’honoraires III, et en supposant que mon estimation est correcte (ce qu’elle est pour le Rhineland ; je viens justement de la proposer pour un plus petit immeuble collectif dans le district de Neuss), les coûts d’architecture s’élèveront à environ 50 000 euros.

Cordialement, expert en construction

Bonjour Reiner,

Mais je pense que je devrai obliger le vendeur à faire établir ces expertises au préalable.
Sinon, je ne m’engagerai pas là-dessus. Ce serait dommage.

Il va probablement te « faire un peu attendre » ... il trouvera bien un acheteur, à condition que l’emplacement du terrain soit attractif.

Je suis travailleur indépendant. Fais-moi confiance...

Je le fais ;)

J’ai aussi utilisé le calculateur de h a u s . d e.
On peut y régler beaucoup de paramètres. (Maison multifamiliale, étages, cave, équipement, etc.)
Le calculateur me donne pour 432 m² de surface habitable 408 000,- euros sans aménagements extérieurs.

J’ai regardé le site et les prix indiqués et j’y ai trouvé cette mention : « Il s’agit de valeurs moyennes hors TVA, qui peuvent varier à la hausse comme à la baisse ».
Je ne crois pas beaucoup à ces calculateurs, car ils ne disent que peu voire rien sur la situation réelle des prix du marché, ni ne prennent en compte l’individualité de chaque projet de construction. Les valeurs indiquées datent en plus de 2013 ; depuis, il y a eu 3 hausses de prix. Je suis certain que le prix affiché n’est même pas réalisable avec un marché par lots séparés. Peut-être pour le seul matériel, mais un peu de main d’œuvre, les gens veulent quand même, et tu demanderas aussi des garanties. ;)

Le lotissement est dans le district de Recklinghausen.

J’ai compté 450 m² de surface au sol dans mon premier post, c’est pourquoi je maintiens cela. Tu devras donc envisager environ TEUR 765 pour la région de Recklinghausen, clé en main, c’est-à-dire prêt à être emménagé. Sans coûts annexes de construction ni aménagements extérieurs, en passant par un prestataire sérieux.

Je ne comprends pas non plus pourquoi ça devrait être plus cher.
Toutes les maisons individuelles sont construites pour moins de 200 000,- euros (145 m² de surface habitable + cave + aménagements extérieurs).

Je suis sûr que tu ne voudrais pas habiter dans ces maisons... sans compter que ce sont en règle générale des offres d’appel, qui au cours des rendez-vous de négociation s’adaptent toutes seules aux conditions du marché.

Mon oncle a dirigé pendant des décennies une entreprise de construction avec 50 employés. Il s’occuperait du suivi des travaux.

S’il est à jour techniquement, c’est une bonne chose. Sinon, je le ferais uniquement venir en tant que conseiller et achèterais une direction de chantier externe.

Salutations, expert en construction

Encore bonjour,

Tu écris en plus que tu t'occupes d'entreprises de construction, alors tu sais comment ça fonctionne ?

Ce qui m'intéresse encore :
Concernant les 50 000 euros de frais d'architecte.
1. As-tu pris ma valeur comme base ?

Comment aurais-je pu la savoir ? Je suis parti d'une surface au sol de 450 m² en zone de rémunération III et j'ai ensuite consulté ma liste intelligente.

2. Combien d'heures l'architecte a-t-il alors effectuées (planification, contrôle, etc.) ? Je suis intéressé par le taux horaire calculé.

Autant que nécessaire. Je doute fort qu'un architecte raisonnable accepte ce jeu du taux horaire en phase de conception. La HOAI est impérative et doit être respectée partout.

Cordialement, expert en construction