Coûts de construction d'une maison multifamiliale avec 10 unités d'habitation, entièrement sous-solée

P.S. Les prix que j'ai mentionnés sont des calculs incluant une marge pour divers/imprévus

Veux-tu révéler le facteur, et est-il différent entre Munich et Mannheim (et entre 2021 et 2023) ?
Avec la situation politique actuelle (je ne parle même pas des deux guerres aux informations, une coalition à trois partis serait pour moi en tant qu'investisseur déjà une raison suffisante pour la prudence ou au moins la diversification des risques), il doit forcément y avoir un coefficient de turbulences important dedans...

Peux-tu révéler le facteur, et est-il différent entre Munich et Mannheim (et entre 2021 et 2023) ?
Avec la situation politique actuelle (je ne parle même pas des deux guerres dans les informations, une coalition à trois partis serait pour moi, en tant qu’investisseur, une raison suffisante pour la prudence ou au moins la diversification des risques), il doit y avoir un coefficient de turbulence considérable …

Tout d’abord, nous prévoyons toujours une marge de sécurité de 10 % sur les coûts de 300/400. En tant que banque, on est cependant – comme toujours – trop prudent et une autre marge est exigée par le maître d’ouvrage via une garantie de dépassement des coûts portant sur 10 % supplémentaires des coûts susmentionnés. Soit le client est de toute façon en bonne posture pour cela, soit il doit déposer l’argent.
Les hausses de prix de 2021 à 2023 se situent très grossièrement entre 1 000 €/m² et 1 500 €/m². Ce sont souvent les bénéfices de l’entrepreneur général ou les fortes augmentations des prix des matériaux. Sans parler des terrains achetés aujourd’hui à des prix beaucoup trop élevés.

Que comptes-tu exactement faire ?

Location, investissement, modèle d'optimisation fiscale ?

Fais-tu un financement ou as-tu la somme en liquide ?
De tels biens se négocient déjà avec des remises importantes.

J'ai moi-même un bien similaire et je pourrais te donner quelques conseils.

Je ne m’attendais pas à autant de réactions. Je n’ai pas tout écrit car la plupart du temps, les textes longs ne sont pas lus correctement, comme l’a déjà prouvé (2,5 étages). Je vais essayer de répondre à tout :

Il y a un plan qui n’est pas final, mais qui a été mis à disposition de toutes les entreprises pour la réalisation des offres.
Surface de base 22,5m x 14,5m rectangulaire
1x appartement en sous-sol + technique + pièces de stockage au sous-sol, car la pente (3,5m sur 45m de long) doit de toute façon être retenue, presque toutes les entreprises ont jugé qu’un espace de vie était plus judicieux qu’un garage au sous-sol, par exemple.
Chacune 3 unités d’habitation (60m²-90m²) au rez-de-chaussée, au 1er étage et au grenier, les appartements du grenier étant un peu plus petits.
Un ascenseur doit être prévu, selon l’architecte, il est obligatoire ici pour plus de 6 unités d’habitation.
La plupart des entreprises proposent un isolant thermique extérieur (WDVS), mais il y en a eu 2 ou 3 chez qui il n’y avait pas d’avantage de prix important par rapport à la brique, la plupart des maîtres d’œuvre sont à l’origine des gros-œuvres.
Standard signifie matériaux carrelages/ revêtements de sol jusqu’à 25€/m², pas de formats spéciaux, équipement sanitaire simple, pas de salle d’eau pour invités, pas de spots au plafond, pas de multimédia,... je trouve que les descriptions de construction étaient toutes assez similaires parmi celles que j’ai reçues.

La maison doit être entièrement louée. 10 unités d’habitation sont surtout dues à la subvention KFW40, j’ai commencé avec 6 unités et cela a toujours augmenté, car les entreprises m’ont dit que plus de surface = prix au m² plus bas.

Avec les loyers actuels (pas en grande ville), la maison de 665m² hors terrain, mais avec tous les autres frais qui surviennent et je parle vraiment de tous ! doit coûter 1 800 000€, livrée clé en main. Ceci est également finançable avec les garanties appropriées. Le terrain constitue les fonds propres, tout a déjà été réglé avec la banque, mais ce projet a été abandonné en raison de la suppression de la KFW.

Peut-être que c’était simplement une erreur d’aller directement vers les maîtres d’œuvre avec le plan. Le premier architecte voulait 120 000€, cela me paraissait un peu cher pour "je construis si c’est rentable, sinon le terrain reste inutilisé". Mais c’était aussi à l’époque du boom absolu et à considérer comme une offre dissuasive. Maintenant, un autre architecte est en charge, sa proposition et une offre doivent arriver la semaine prochaine.

Mais je vois déjà, apparemment c’est utopique, cela m’aide déjà. Alors je me demande seulement pourquoi les entreprises me font quand même des offres. Ce n’est pas comme si je cachais le budget et que la surface habitable, la forme ou quoi que ce soit changeait soudainement.

Il y a un plan qui n’est pas final, mais qui a été mis à la disposition de toutes les entreprises pour l’élaboration des offres. [...] Peut-être que c’était simplement une erreur d’aller directement chez les entrepreneurs généraux avec le plan. Le premier architecte voulait 120 000 €, cela me paraissait un peu trop pour "je construis si ça vaut le coup, sinon le terrain reste inutilisé".

Je vais essayer de résumer ce que j’ai peut-être en partie mal compris. Tu as donc un budget de 1,8 million, pour lequel tu souhaites bâtir sur un terrain existant un immeuble collectif. Un architecte voulait des honoraires pour la conception supérieurs à ce que tu considérais comme la valeur d’explorer tes possibilités. Ensuite, tu as toi-même bricolé un plan et l’as envoyé à plusieurs entrepreneurs généraux avec une demande d’offre. Tu voulais à l’origine intégrer 6 logements – je suppose dans un bâtiment symétrique à deux entrées, avec les trois étages identiques, le dernier étage mansardé étant effectivement plus petit. Puis les entrepreneurs t’ont proposé, au lieu d’avoir seulement des garages au sous-sol, d’y aménager également un appartement et d’augmenter le nombre de logements par étage. Jusqu’ici, cela correspondrait au début habituel d’une histoire pitoyable de projet d’immeuble collectif pour débutants, en fait tu aurais besoin d’aide professionnelle d’un conseiller indépendant. Je te souhaite qu’un de mes collègues ait du temps pour toi – moi-même je suis plutôt dédié aux projets de construction de maisons individuelles, et honnêtement je n’ai aussi aucune envie de m’occuper de projets commencés en désordre et mal conçus, question équilibre efforts / plaisir et tout ça.

Un ascenseur doit être prévu, selon l’architecte c’est obligatoire ici pour plus de 6 logements

C’est un malentendu ou une représentation simplifiée. Ce n’est pas « ascenseur », mais « accessibilité » d’une partie des logements qui est obligatoire à partir d’une certaine taille de la résidence. Les habitants doivent aussi pouvoir accéder aux équipements communs, ce qui est résumé à « ascenseur » de façon simplifiée. Un ascenseur n’est pas forcément obligatoire pour trois étages (qu’ils soient tous pleins ou non) et avec tous les gadgets cela représente un facteur économique défavorable.

La plupart des entreprises proposent un isolant thermique par l’extérieur, mais il y en a aussi 2 ou 3 pour qui ce ne serait pas beaucoup plus cher que la brique apparente, la plupart des entrepreneurs généraux sont originellement des constructeurs gros œuvre.
Standard signifie matériaux carrelage / revêtements de sol jusqu’à 25 €/m², pas de formats spéciaux, équipement sanitaire simple, pas de salles de bain pour invités, pas de spots au plafond, pas de multimédia, … j’ai trouvé que les descriptifs de construction que j’ai reçus étaient tous très similaires.
La maison doit être entièrement louée. Les 10 logements viennent surtout du fait de la subvention KFW40, je suis parti initialement sur 6 unités et ça a toujours grossi, car les entreprises m’ont dit que plus de surface = prix au m² moins cher.

Tout cela ressemble beaucoup à un conseil non professionnel par des entrepreneurs « tout-en-un » qui travaillent principalement voire exclusivement pour des propriétaires non professionnels. Un professionnel ne fait pas d’équipement non différencié, ni ne songe à la brique apparente sous l’angle du coût supplémentaire (du genre « regardez comme nous sommes performants, ce n’est pas si cher »). La brique apparente est une question de rentabilité, surtout dans le cadre d’une construction destinée à la location personnelle. La logique du prix unitaire moins cher avec le volume est aussi une pensée paysanne typique. Comme dit, je ne vais pas m’occuper de ton cas moi-même, mais va au moins chez des professionnels. Et demande-leur de te montrer leurs références – plus c’est construit fréquemment, mieux c’est.

puisque la pente (3,5 m sur 45 m de longueur) doit de toute façon être retenue,

De quel positionnement relatif des courbes de niveau par rapport à l’axe de la maison parlons-nous ici exactement ?

Je vais essayer de résumer ce que j’ai, j’espère, partiellement mal compris. Tu as donc un budget de 1,8 million, avec lequel tu souhaites bâtir un immeuble collectif sur un terrain existant. Un architecte voulait des honoraires de planification plus élevés que ce que tu estimais valoir pour explorer tes options. Alors tu as toi-même bricolé un plan d’étage et l’as envoyé à plusieurs entreprises générales (EG) en leur demandant une offre. À l’origine, tu voulais y mettre 6 logements – je suppose dans un immeuble bifamilial symétrique, tous les trois étages identiques, l’étage mansardé non complet étant effectivement plus petit. Ensuite, les EG t’ont proposé d’aménager un appartement au sous-sol en plus des garages, et d’avoir plus de logements par étage. Jusqu’ici, c’est en gros le début habituel d’une histoire misérable de projet de débutant en immeuble collectif, en réalité tu aurais besoin d’aide professionnelle par un conseiller indépendant. Je te souhaite qu’un de mes collègues ait du temps pour toi – moi personnellement je me consacre plutôt à ceux qui veulent construire leur maison individuelle, et honnêtement je n’ai aucune envie de m’occuper de projets débutés à la va-vite ou mal menés, question équilibre effort / plaisir et tout ça.

Cela résume assez bien la situation. Mais faut faire dessiner. Aide par qui ? Conseils en construction ? Architecte ? Je t’avais déjà demandé.

C’est un malentendu ou une simplification. Ce n’est pas "ascenseur", mais "accessibilité pour tous" d’une partie des logements qui est obligatoire à partir d’une certaine taille de la résidence. Les habitants doivent pouvoir accéder aux espaces communs, ce qui est résumé comme "ascenseur". Un ascenseur n’est pas encore obligatoire pour trois étages (qu’ils soient complets ou non) et, avec tout le tralala, est un facteur non rentable.

Oui, c’était sûrement exprimé de façon simplifiée, cependant il fallait que l’ascenseur soit prévu dans le projet obligatoirement. Si j’ai bien compris, la cage doit absolument être construite et si je pose directement un ascenseur ou pas, c’est à ma discrétion.

Tout cela ressemble beaucoup à des conseils non professionnels par des entrepreneurs généralistes, qui travaillent surtout voire presque exclusivement pour des maîtres d’ouvrage non commerciaux. Un professionnel ne propose pas un équipement indifférencié, ni ne considère le revêtement en briques vue sous l’angle d’un surcoût (du genre "regardez comme nous sommes performants, ça ne coûte pas beaucoup plus"). Le revêtement en briques est une question d’économie, surtout lorsqu’on construit pour louer soi-même. La façon de penser que le prix unitaire baisse avec le volume est aussi typiquement paysanne. Comme je l’ai dit, je ne m’occuperai probablement pas de ton cas, mais au moins va voir des pros. Et demande-leur de te montrer leurs réalisations – plus elles sont construites souvent, mieux c’est.

Ce sont toutes des entreprises locales, architectes et conseils en construction qui ont de l’expérience avec ce genre de projets. Leurs déclarations étaient toujours très similaires à mon avis. Beaucoup construisent aussi eux-mêmes ce genre d’immeubles, mais généralement des appartements en copropriété.

De quelle position relative des courbes de niveau par rapport à l’axe de la maison parlons-nous exactement ?

Cela me dépasse en tant que débutant. L’accès, parking et la dalle du sous-sol seraient à peu près à la même hauteur. Le sous-sol disparaît peu à peu dans la pente.

Je ne souhaite pas poursuivre plus ici, ma question est en fait répondue. Je ne construirai pas en dessous de 3 000 €/m² et avec les conditions actuelles c’est réglé. Merci beaucoup.