Casa multifamiliar: distribución de las unidades de vivienda, árboles, etc.

Buenos días.

El árbol en la ventana de construcción curiosamente ya no existe. :)
Estoy bastante bien informado al respecto. Conozco la ordenanza de protección de árboles. Obviamente, la ciudad conoce bien los árboles. También son agradables a la vista. Sólo había leído que no se puede aparcar sobre las raíces. Si el árbol está demasiado cerca de la casa, también se puede quitar.
Mi pregunta era si alguien había oído alguna vez que los árboles hayan sido removidos por construir estacionamientos. Pero aquí parece que no, véase abajo.

Lo que ahora he visto en el plano de construcción en línea de la ciudad (la imagen es del propietario), son campos marcados con la indicación "St". Probablemente sean plazas de aparcamiento. Tres en total.
Entonces probablemente sea obligatorio construirlas allí.
Se encuentran al noreste de la ventana de construcción y adyacentes al este de la ventana de construcción.

Así que al sur está el bosque y al noreste la posibilidad de construcción.
1100 m² en los que finalmente se pueden construir 400 m² según las indicaciones de la ciudad.
Me atrae la ubicación, pero no poder disponer las plazas de aparcamiento como me parezca más conveniente.
Sobre todo porque el acceso a la casa debe hacerse desde el sur. Y en verano el sol permanece más tiempo allí donde deberían estar las plazas de aparcamiento (noreste: 2).

Saludos

Reiner

Hola Reiner,

He echado el ojo a un terreno. Surgen las siguientes preguntas:
1. Se va a construir una casa multifamiliar. ¿Existen requisitos sobre cómo deben ubicarse las unidades habitacionales dentro de la casa? Quiero construir una especie de casa gemela con otra unidad habitacional encima (es decir, tres unidades; sólo que no exactamente una encima de otra)

Así se ven hoy muchas casas multifamiliares ;)

2. Hay árboles en el terreno. Desafortunadamente donde podrían ir los estacionamientos. No veo muchas otras opciones.

Donde "pueden ir" y donde "se les permite ir" no suelen ser lo mismo.

¿Se pueden obtener permisos de tala (los árboles están protegidos por la ordenanza de protección de árboles)?

Depende... La información la proporciona la ciudad/municipio o te indica la persona de contacto responsable.

3. En el plan de desarrollo urbano hay algo dibujado que no puedo identificar. Este camino irregular con patrón de cuadros, ver archivo adjunto.

También deberías consultar a la ciudad/municipio si las disposiciones textuales del plan de desarrollo no dan información al respecto. Puede ser desde una vía para instalaciones hasta fosas de infiltración.

En general, en mi opinión, deberías buscar un socio de confianza y con él aclarar la edificabilidad del terreno; por ejemplo, si está permitido construir más de dos unidades habitacionales. Al mismo tiempo, él puede aclarar tus demás preguntas sobre el proyecto de construcción.

Saludos, Experto en construcción

¡Hola!

Fui a la oficina de urbanismo.
Puedo decir lo siguiente:
1. Se sospecha que debajo de la manguera con patrón de cuadros hay un túnel de bunker.
Problema: la autoridad de protección del patrimonio podría declararlo digno de conservar. El funcionario no pudo decirme cuáles serían las consecuencias. (Quiero construir sin sótano.)

2. La configuración estructural aparentemente no es un problema.

3. Soy trabajador autónomo y quiero ejercer mi trabajo en la última planta.
Se trata de una zona WR. § 3 Ordenanza de Uso del Suelo de NRW.
Según el § 13 de la Ordenanza de Uso del Suelo, podría usar espacios en un edificio. El funcionario quiere preguntar internamente si es posible usar un piso completo. Información legal segura sobre la solicitud previa a la construcción, que lleva bastante tiempo.
¿Alguien tiene experiencia sobre cómo se maneja esto en NRW?


He visto tu página.
Planeo una casa con las siguientes dimensiones 15m*12m*3 pisos con techo plano sin sótano.
La distribución general son 2 unidades habitacionales (casas adosadas). Planta de oficinas (estructura clara y abierta).
“Mi” constructor calcula costes para el objeto llave en mano de 425.000 euros (sin zonas exteriores).

¿Puedes decirme aproximadamente con qué costes debo contar para el arquitecto en la fase hasta obtener el permiso de construcción?

Hola,

1. Se sospecha que debajo de la manguera con patrón de cuadros hay un pasaje de búnker.
Problema: La autoridad de protección de monumentos podría considerarlo digno de conservar. El funcionario no pudo decirme qué consecuencias tendría eso. (Quiero construir sin sótano.)

¿Sospecha o conocimiento y de dónde? De cualquier manera, si la oficina de monumentos está involucrada, se tarda mucho y también es más caro en términos de desarrollo. Además del habitual informe del suelo, debe realizarse otro estudio geológico que dé claridad indiscutible sobre las condiciones subterráneas.

3. Soy trabajador autónomo.

¿Seguro o más bien empresario? Eso no es solo una diferencia contable. ¿Artista, título universitario o sector IT?

y quiero trabajar en el último piso.
Se trata de un área WR. § 3 de la Ordenanza de Uso del Suelo de NRW.

Eso sería una zona exclusivamente residencial y no se permite ningún comercio. Por eso mi pregunta sobre si es trabajador autónomo sí/no.

Información legal confiable sobre la larga consulta previa de construcción.
¿Alguien tiene experiencia de cómo se maneja esto en NRW?

Eso varía de ciudad en ciudad; en tu caso será más largo porque la protección de monumentos está involucrada. Normalmente puede durar de 6 semanas hasta 6 meses.

Estoy planeando una casa con las siguientes dimensiones 15m*12m*3 pisos con techo plano sin sótano.
La distribución aproximada: 2 unidades de vivienda (una mitad de casa adosada). Piso de oficina (estructura clara y abierta).
"Mi" constructor calcula costos para la obra llave en mano de 425.000 euros (sin áreas exteriores).

945,00 € por metro cuadrado? Puro deseo en Renania, calcula aproximadamente el doble. Sin costos adicionales de construcción ni áreas exteriores; pero incluye todos los servicios de arquitectura. ¿Dónde quieres construir?

¿Puedes decirme aproximadamente con qué costos debo contar con el arquitecto para la fase hasta la licencia de obra?

No basta con la licencia de obra, tu constructor también necesita un poco de planificación para ejecución ;)

Para las fases de servicios I a V incluidas, zona de honorarios III y asumiendo que mi estimación es correcta (lo es para Renania; acabo de ofertar esto para un edificio multifamiliar pequeño en el distrito de Neuss) los costos de arquitectura serán aproximadamente 50.000 euros.

Saludos, experto en construcción

Hola Reiner,

Pero creo que entonces tendré que obligar al vendedor de antemano a que haga estos informes.
De lo contrario, no aceptaré eso. Pero sería una pena.

Probablemente te "va a costar" ... seguro que encuentra un comprador, siempre que la ubicación del terreno sea atractiva.

Soy trabajador autónomo. Confía en mí...

Lo hago ;)

También usé la calculadora de h a u s . d e.
Ahí puedes ajustar muchos parámetros. (Casa multifamiliar, pisos, sótano, equipamiento, etc.)
La calculadora me da para 432 m² de superficie habitable un precio de 408.000 euros sin zonas exteriores.

He visto la página y los precios publicados y encontré la siguiente declaración: "Se trata de valores medios sin IVA, que pueden variar hacia arriba y hacia abajo."
No valoro mucho estas calculadoras, ya que dicen poco o nada sobre el estado actual de los precios del mercado ni consideran la individualidad de cada proyecto. Además, los valores publicados son del año 2013; desde entonces ha habido tres aumentos de precios. Estoy bastante seguro de que el precio mostrado no se podrá mantener si se adjudica por separado cada oficio. Tal vez solo para el material, pero un poco de mano de obra la gente también quiere y tú también pedirás garantías. ;)

La zona constructiva es el distrito de Recklinghausen.

En el primer post calculé con 450 m² de superficie de terreno, por eso me mantengo con eso ahora. Por lo tanto, tendrás que calcular para la región de Recklinghausen alrededor de 765.000 euros llave en mano. Sin costes adicionales de construcción ni zonas exteriores, si se adjudica a través de un proveedor serio.

No entiendo por qué debería ser más caro.
Todas las casas unifamiliares se construyen también por menos de 200.000 euros (145 m² superficie habitable + sótano + zonas exteriores).

Estoy seguro de que no querrás vivir en esas casas... aparte de que por lo general son ofertas gancho, que durante las conversaciones de asesoramiento se ajustan solas a condiciones habituales de mercado.

Mi tío dirigió durante décadas una empresa constructora con 50 empleados. Él se encargaría de supervisar la ejecución.

Siempre que esté familiarizado con el estado actual de la técnica, es algo bueno. De lo contrario, solo lo involucraría como asesor y contrataría una dirección de obra externa.

Saludos, experto en construcción

Hola de nuevo,

Sigues diciendo que gestionas empresas de construcción, entonces ¿sabes cómo funciona?

Lo que todavía me interesa:
Sobre los 50.000,- euros de costes de arquitecto.
1. ¿Has tomado como base mi valor?

¿Cómo iba a saberlo? Partí de 450 m² de superficie útil en la zona de honorarios III y luego miré en mi lista inteligente.

2. ¿Cuántas horas ha trabajado entonces el arquitecto (planificación, control, etc.)? Me interesa el salario por hora desglosado.

Tantas como sean necesarias. No creo que un arquitecto razonable se preste a ese juego del salario por hora en la fase de planificación. La HOAI es obligatoria y debe cumplirse en todas partes.

Saludos, experto en construcción