Achat d'un terrain de 319 m² pour 191 000 euros et construction d'une maison, est-ce réaliste ?

Bonjour à tous,

nous envisageons d’acquérir un terrain dans la région d'Aschaffenburg pour 191 000 euros. Pour l’instant, nous ne sommes pas sûrs que tout cela soit faisable avec des enfants, etc. Selon le conseiller financier, ce n’est pas un problème. Mais je ne suis pas si sûr, donc nous avons besoin d’une autre évaluation.

Si nous travaillons tous les deux à temps plein, ce ne serait pas un problème. Au plus tard lorsque le premier enfant arrivera, ma femme souhaite prendre un congé parental d'un an et ensuite travailler 21 heures par semaine. Cela réduirait notre revenu ménager à environ 4 700 euros, sans prendre en compte d’éventuelles augmentations de salaire. La mensualité possible passerait de 2 650 euros actuellement, sans enfant et avec travail à temps plein, à 1 500 euros, car je dois aussi calculer les coûts alimentaires pour 3 personnes.

La meilleure offre me donnerait un taux d’intérêt de 3,23 %, ce qui me permettrait de finir de rembourser en 44 ans avec une mensualité de 1 550 euros.

Les coûts liés à la maison sont-ils réalistes ?
Ai-je oublié quelque chose ?
Ou est-ce que tout cela est en fait faisable ?

Données sur le terrain :

319 m²
Maison : maison jumelée
Emprise au sol : 14 x 8 m
Nombre d'étages : prescrit 2 étages complets
Type de toit : toit à deux pans, toit à un pan, toit plat et étage en retrait
Coefficient d’occupation des sols 0,4
Panneau solaire obligatoire minimum 3,5 kW-Peak
Classe de fouilles dans la zone 3 à 4

Le raccordement du terrain sera terminé en décembre 2024. La construction ne pourra donc commencer qu’au plus tôt en 2025.
Les coûts liés au raccordement ne s’appliquent pas car déjà inclus dans le prix d’achat.

Pour la maison, il est prévu :

135 m² avec 5 pièces sur dalle de béton
Le travail personnel serait en tout cas faisable : enduire et poncer, peindre, tapisser, poser les sols et les carreaux. Plus tard, éventuellement poser des pavés, etc.
La pose du chauffage au sol est théoriquement faisable (mon oncle est chauffagiste).

Informations générales sur vous :
Quel âge avez-vous ?
Lui 31 / Elle 31, mariés

Avez-vous des enfants ?
Non

Envisagez-vous des enfants ?
Oui, 1 à 2 enfants

Que faites-vous professionnellement ?
Lui employé dans les achats 35 h / Elle employée secrétariat juridique 32 h

Situation de revenu et patrimoine :

Quels sont vos revenus (brut/net) ?
Lui 3 100 euros net / Elle 2 700 euros net, soit un net ménage de 5 800 euros

Combien de capital propre avez-vous ?
Nous disposons de 240 000 euros + actuellement 37 500 euros dans la Riester (28 500 euros si je résilie le Riester, car je devrais rembourser les primes) + environ 25 000 euros d’économies 2024

Combien de capital propre souhaitez-vous investir dans le projet maison ?
235 000 euros + 28 500 euros Riester pour la maison/terrain, 15 000 euros pour la cuisine et 15 000 euros de réserve pour urgences, etc.

	par mois
Revenus totaux	6 050,00 €
Dépenses totales	3 391,75 €
Solde	2 658,25 €
Revenus
Salaire	5 800,00 €
Allocations familiales	250 €
Dépenses fixes
Mobilité
Assurance auto	40,13 €
Taxe auto	13,50 €
Entretien	25,00 €
Contrôle technique	7,00 €
Réparation	14,58 €
Pneus	17,00 €
Carburant	200,00 €
Transports en commun	250,00 €
Club automobile ACE	12,00 €
Assurances/Banque
Assurance voyage	2,00 €
Responsabilité civile	10,00 €
Invalidité professionnelle	170,00 €
Assurance dentaire complémentaire	14,40 €
Retraite (Volkswohl Bund)	54,00 €
IG-Metall	35,00 €
Frais de tenue de compte	9,00 €
Téléphone/Internet
Contrat de téléphone portable	17,00 €
Taxe audiovisuelle	18,36 €
Téléphone fixe/DSL	38,89 €
Maison/loyer
Électricité	150,00 €
Taxe foncière	45,00 €
Taxes déchets	25,00 €
Eau	60,00 €
Frais de chauffage (électricité)	130,00 €
Entretien chauffage	25,00 €
Assurances	50,00 €
Provision pour entretien	140,00 €
Nettoyage des rues	30,00 €
Divers
Coiffeur	80,00 €
Jardin d’enfants	payé par l’employeur
Dépenses variables
Abonnements
Netflix	12,99 €
Amazon Prime	5,90 €
Nourriture / droguerie / médicaments
Autres	490,00 €
Pharmacie	100,00 €
Loisirs
Achats	150,00 €
Vacances	200,00 €
Vêtements	150,00 €
Divers (restaurant, piscine, cinéma, etc.)	600,00 €

Voici ma planification approximative des coûts pour la maison actuellement. Beaucoup de valeurs proviennent d’Internet.

Prix du terrain			191 000 €
Taxe foncière Bavière	3,50 %		6 685 €
Notaire	1,50 %		2 865 €
Inscription au registre foncier	0,50 %		955 €
Agent immobilier			0 €
Coûts terrain			201 505 €
Frais annexes de construction
Permis de construire	1 %		4 050 €
Vérification du contrat de construction			1 500 €
Expert en structure			4 000 €
Bornage			2 500 €
Étude de sol			2 000 €
Eau de construction			2 000 €
Électricité temporaire de chantier			4 000 €
Terrassements			15 000 €
Raccordement Électricité, Eau, Internet			10 000 €
Assurance responsabilité maître d’ouvrage			200 €
Assurance travaux			900 €
Architecte			6 000 €
Route de chantier			700 €
Intérêts intercalaires
Frais annexes			52 850 €
Maison
Coût de construction au m²	3 000 €	135 m²	405 000 €
Installation photovoltaïque et batterie			12 000 €
Provision	10 %		35 000 €
Place de parking			2 000 €
Terrasse			5 000 €
Jardin			2 000 €
Clôture			2 000 €
Travail personnel	5 %		20 250 €
Coûts construction			442 750 €
Coût total			697 105 €
Capital propre			235 000 €
Retraite Riester			28 500 €
Prêt			433 605 €

Merci beaucoup pour votre soutien.

C'est un slip serré. Je me le serais moi-même confié avec la petite échéance (et le mini-amortissement). Mais il doit être clair que deux emplois seront toujours nécessaires. Les enfants sont chers (j'en ai moi-même trois...).
Il faut de la discipline. Et il ne devrait pas se passer grand-chose. Vivre déjà maintenant comme ce serait plus tard et mettre de côté tous les excédents. Peut-être peut-on aussi placer un petit élément de financement - selon la date prévue de l'arrivée des enfants - avec une période très courte à taux fixe et rembourser intégralement en quelques années.

Sinon, je voudrais aussi connaître la durée de fixation du taux d'intérêt du financement. C’est le point qui pourrait bien vous briser le cou. Après 10 ans par exemple, sur les 433 k€, il reste encore environ 385 k€ (estimé grossièrement avec un amortissement un peu supérieur à 1%). Avec un taux de refinancement de par exemple 7 %, la mensualité augmente de manière drastique - une doublement exactement.

Si la maison devient plus chère, ce sera aussi problématique. Cela peut, mais ne doit pas forcément, mal se passer.

En alternative, je vous recommande une mesure classique de constructeur. D'un des suspects habituels tels que Traumhaus (dommage, ils sont en faillite), Deutsche Reihenhaus ou autre chose. Ou un bien immobilier existant, dont le calcul des coûts est également fixe.

Selon le conseiller financier, ce n’est pas un problème.

Techniquement, il a raison. Avec vos chiffres de revenus, vous obtenez sans problème le financement de 1 500 €. Mais le « conseiller financier » n’est aussi qu’un vendeur. Il ne s'intéresse à vous que jusqu’à la signature du contrat. Votre vie après - oups, des jumeaux arrivent, les coûts de la garde d’enfants à partir de la première année de vie n'étaient pas prévus... - cela ne l'intéresse absolument pas. Votre planification non plus. Heureusement que votre ressenti vous pousse à poser la question ici.

Je ne suis pas expert financier, mais quand je lis que tu veux rembourser pendant 44 ans, ça me hérisse les poils de la nuque. Tu aurais alors 75 ans. Ce ne peut pas être sérieux, n’est-ce pas ?

Je ne suis pas expert en finances, mais quand je lis que tu veux rembourser pendant 44 ans, ça me hérisse les cheveux. Tu aurais alors 75 ans. Ça ne peut pas être sérieux, n'est-ce pas ?

Pourquoi ? Ça te hérisse aussi les cheveux quand le locataire doit encore payer son loyer froid de 1 800 € à 85 ans et qu’il n’en termine jamais ? C’est d’abord une question de proportionnalité et ensuite simplement une donnée calculée. Il faut savoir gérer cela. Un plan peut par exemple être de, après le premier taux d’intérêt fixe dans 10 ans, quand l’enfant ou les enfants sont normalement à l’école, que les deux travaillent à peu près normalement et que les augmentations de salaire sont faites, ajuster le remboursement lors d’une prolongation (à condition qu’une hausse des taux ne brise pas tout). Une augmentation de seulement 1 % du remboursement après 10 ans réduit la durée à environ 35 ans – le prêt serait ainsi remboursé à la retraite. Ou on décide à 60 ans qu’on préfère avoir une petite échéance résiduelle sur longue période et dépenser ses revenus pour d’autres belles choses. On finance alors environ 90 k€ à 60 ans. Avec une annuité supposée de 7 %, cela fait 350 € par mois. Et alors ?

Merci de ne pas s’affoler immédiatement quand des jeunes concluent des financements avec 1 % de remboursement et une longue durée, comme cela se faisait dans le passé. Cela ne signifie absolument rien au départ et la durée n’est qu’un simple chiffre nu.

P.S. J’ai conclu mon dernier financement privé pour une construction à 48 ans avec une durée théorique de 40 ans. Et je dors très bien avec cela.

Je ne vois pas votre financement d’un mauvais œil. Il est certainement bien plus réaliste et moins risqué que celui des hauts revenus qui s’endettent volontiers à hauteur d’un million de crédit.

Pourquoi ?

a) Vous avez déjà accumulé un bon capital propre. Cela signifie aussi que vous êtes capables de vivre de manière économe (je n’ai pas regardé votre budget familial, mais les chiffres agrégés suffisent pour juger) et vous n’avez donc pas besoin de vous restreindre énormément avec une maison et un enfant.

b) Vous travaillez tous les deux assez peu. Les moqueurs diraient que vous travaillez tous les deux à temps partiel. Cela signifie que vous ne devrez pas beaucoup moins travailler même avec un enfant (pour les premières années avec des enfants, vous avez suffisamment de réserves pour vous en sortir avec un seul salaire).

c) Grâce au quotient conjugal, le salaire de ton mari augmentera sensiblement pendant ton congé parental et tu seras assurée gratuitement. La baisse par rapport au statu quo est donc un peu plus douce qu’elle n’en a l’air au premier abord. Vous êtes mariés, non ? Sinon : lancez-vous.

d) Ceci fait suite au point b). Plus les enfants grandissent, plus ta femme pourra travailler davantage. Comme elle travaille déjà à 80 % seulement et toi plutôt à 90 % (en supposant 40 heures comme standard), la situation actuelle (+ allocations familiales) avec des enfants scolarisés n’est pas utopique. Toi en particulier peux t’impliquer activement dans l’éducation avec 35 heures – beaucoup de pères à hauts revenus ne peuvent pas faire cela. Avec cela, on peut soit rembourser par anticipation soit augmenter le remboursement lors d’un renouvellement de prêt et ainsi ne pas rester sur une durée de 40 ans, ce qui vous laissera tranquilles à la retraite.

e) Vous avez des revenus relativement équilibrés. Tous deux assez solides, mais pas au plus haut niveau. Cela signifie qu’une perte d’emploi ne vous ruinerait pas complètement et vous auriez une chance de gagner à peu près autant dans un nouveau travail. La chute est moindre et la femme peut plus facilement remplacer l’homme qui pourrait alors passer à temps partiel. Du point de vue du risque, c’est déjà avantageux.

f) Le loyer d’une maison/appartement adapté à une famille dépassera rapidement votre mensualité pour la maison. Vous devrez alors pouvoir aussi le payer. Bien sûr, pour cela vous auriez vos réserves qui seraient déjà investies dans la maison et qui pourraient par exemple générer des dividendes. Mais tu ne peux pas habiter dans ton portefeuille d’actions ni offrir un foyer aux enfants.

Enfin un conseil : contracte de préférence sur 20 ans, cela réduit considérablement le risque de variation des taux d’intérêt. Tu peux néanmoins résilier après 10 ans si les taux baissent entre-temps. Bien sûr, c’est un peu plus cher, mais pour moi cela vaudrait la sécurité. Épargne plutôt la prime pour une résiliation anticipée et investis les excédents en actions. Même si tu ne résilies pas le crédit après 10 ans, tu pourras avec les économies accumulées contracter une mensualité alors nominalement plus élevée (mais probablement inférieure en termes réels qu’aujourd’hui) pour le renouvellement de prêt, ce qui te permettra malgré tout d’avoir terminé au bout de 10 ans et donc au total au bout de 30 ans.

Tous ceux qui ne sont jamais allés dans une pharmacie et ne listent donc pas un tel poste peuvent prendre exemple sur ta présentation des coûts fixes (la pharmacie sert d'exemple).
Il a vraiment été pensé à beaucoup d'engagements réalistes.