Le voisin construit-il légalement et comment puis-je le savoir ?

Notre voisin a essayé il y a des années. Il n'est pas allé loin, le service d'urbanisme a constaté l'absence des surfaces de recul et voulait demander.

Demande au service d'urbanisme.

Comment sais-tu la hauteur de la maison ?

Encore demandé !

C’est du moins ainsi en BW. Je ne sais pas si c’est pareil dans tous les Länder.

Chez nous (NDS), aucun voisin n’est pris en compte.

D'où sais-tu la hauteur de la maison ?

Je connais la hauteur de la maison grâce à un bref coup d'œil sur la vue extérieure de la maison prévue.

Concernant la question du plan d'aménagement : le plan que j'ai reçu de l'administration est déjà très ancien, mais apparemment le plus récent. Sur ce plan, les maisons des 30 dernières années et leurs parcelles ne sont même pas indiquées, donc bien sûr pas non plus la nouvelle construction prévue.

Alors, je suis allé à la mairie d'urbanisme et j'ai demandé. Apparemment, le permis de construire a été accordé avec une distance de seulement 3 m par rapport à moi – je suppose donc que la clause spéciale concernant les maisons de la classe de bâtiment 1 s'applique ici.

L'indice d'occupation des sols n'a pas été officiellement augmenté, autant que je l'ai compris. Sur le plan, toutes les surfaces imperméabilisées n'étaient pas non plus dessinées (il y a déjà des constructions à certains endroits). Si je vois bien, les allées, terrasses, abris de voiture, garages, cabanes de jardin et bien sûr les maisons elles-mêmes comptent pour l'indice d'occupation des sols. Cela signifie que ce terrain dépasserait massivement l'indice d'occupation des sols. Déjà sur le plan officiel, où tout n'est pas indiqué, je dirais que c'est limite. L'indice autorisé est de 0,4, je pense que quand tout sera construit, l'indice d'occupation des sols sera plutôt de 0,8.

L'administration (ou qui que ce soit d'autre) vérifie-t-elle plus tard lors d'une sorte d'inspection du chantier ou autre si l'indice d'occupation des sols est respecté ? Ai-je un quelconque recours légal ?

Déjà sur le plan officiel, où tout n’est pas indiqué, je dirais que c’est juste. 0,4 serait autorisé, je pense que lorsque tout sera construit, la surface au sol sera plutôt de 0,8.

Voir la Baunutzungsverordnung. Là, les surfaces annexes peuvent permettre un dépassement. Il faut calculer précisément.

Apparemment, le permis de construire a été accordé avec une distance de seulement 3 m de chez moi - [...] Le taux d'occupation du sol n'a pas été officiellement augmenté, autant que je l'ai compris. Sur le plan, toutes les surfaces imperméabilisées n'étaient pas non plus indiquées (il y a déjà partiellement des constructions à cet endroit).

Alors rends-toi rapidement chez un avocat pour contester le permis de construire.

Normalement, les voisins directs doivent signer le plan d’autorisation. Ensuite, tu as toutes les informations.

C’est du moins le cas en BW. Je ne sais pas si c’est pareil dans tous les Länder.

En NRW, ce n’est définitivement pas le cas.

La surface au sol serait de toute façon dépassée, je pense qu’à la fin environ 80 % du terrain seront imperméabilisés. La vieille maison doit être conservée.

La vieille maison se trouvera probablement sur un terrain séparé, la nouvelle maison sur un terrain nouvellement détaché. Regarde sur www boris nrw de avec des points entre les mots et cherche la surface.

Voici maintenant une question : selon le calcul (0,4 * 9,5m hauteur du bâtiment = 3,8m), la distance minimale devrait être supérieure à 3m. Le voisin dit qu’il ne construira qu’à 3m de distance. Peut-il se référer à la distance réduite pour les bâtiments de la classe 1 ?

Le facteur 9,5m est probablement l’erreur ici.
On détermine la hauteur du mur en fonction du terrain et on ne compte les toits que partiellement. Les deux étages feront peut-être 6,5m de haut, plus 3m de toit au point le plus élevé :
Facteur 1,0 pour une pente de toit supérieure à 70 degrés
Facteur 0,33 à partir de 45 degrés
et apparemment complètement ignoré si la pente est plus faible.

Source : § 6 Bauordnung NRW 2018

Le calcul serait alors par exemple (6,5m hauteur du mur + (0,33*3m structure du toit)) * 0,4 = 2,996m *tousse* Probablement, le toit monopente est plus plat (au pire 44 degrés ;-))
Mais cela résulte seulement d’une lecture rapide, regarde le paragraphe mentionné entièrement.

Si je vois bien, les allées, terrasses, carports, garages, cabanes de jardin et bien sûr les maisons elles-mêmes comptent pour la surface au sol.

Pas entièrement, mais encore une fois avec des facteurs.

Certains ici semblent déjà flairer la sensation d’une construction illégale scandaleuse. Il est plus probable qu’on a simplement calculé très exactement et que tu dois composer avec le charme de densification d’un « nouveau lotissement ».

Exemple : 500 m² de terrain autorisent 200 m² de construction. Dont la moitié pour la maison individuelle. Il reste donc, notamment grâce aux facteurs, encore beaucoup de place pour un gros double garage, une allée et une terrasse.