¿Está construyendo el vecino legalmente y cómo puedo saberlo?

Nuestro vecino lo intentó hace años. No llegó muy lejos, la oficina de urbanismo no midió la toma de las zonas de alejamiento y quiso preguntar.

Pregunta en la oficina de urbanismo.

¿Cómo sabes la altura de la casa?

¡Preguntando de nuevo!

Al menos así es en BW. No sé si es igual en todos los estados federales.

Aquí en NDS no se incluye a ningún vecino.

¿Cómo sabes la altura de la casa?

La altura de la casa la sé por la breve vista de la fachada del proyecto de la casa.

Con respecto a la pregunta sobre el plan de ordenación: el plan que recibí de la oficina es bastante antiguo, pero aparentemente el más actual. En este plan no están ni siquiera registrados los edificios de los últimos 30 años ni sus parcelas, por lo tanto tampoco el nuevo proyecto de construcción.

Bueno, ahora estuve en la oficina de urbanismo y pregunté. Al parecer, el permiso de construcción se otorgó con una distancia hacia mí de solo 3 metros, por lo que supongo que aquí aplica la cláusula especial para casas de la clase de edificio 1.

El coeficiente de ocupación del suelo no ha sido incrementado oficialmente, según tengo entendido. Pero en el plan tampoco estaban señaladas todas las superficies impermeabilizadas (en algunas ya hay construcciones). Si lo veo bien, a la contabilización del coeficiente de ocupación del suelo cuentan entradas de vehículos, terrazas, cocheras, garajes, casetas de jardín y, por supuesto, las casas mismas. Por eso esta parcela excedería considerablemente el coeficiente. Ya en el plan oficial, en el que no está todo, diría que es justo. El límite permitido es 0,4, y creo que cuando todo esté construido, el coeficiente será más bien 0,8.

¿La oficina de urbanismo (o quien sea) revisará después, en una especie de inspección de obra o algo así, si se respetó el coeficiente de ocupación? ¿Tengo alguna posibilidad legal?

Ya en el plan oficial, en el que no está todo incluido, diría que es justo. Se permitirían 0,4, pero creo que cuando todo esté terminado, el índice de ocupación del suelo será más bien de 0,8.

Véase la ordenanza de uso del suelo. Allí, las superficies auxiliares pueden permitir una superación. Hay que calcular con precisión.

Aparentemente, el permiso de construcción fue aprobado con una distancia de solamente 3 m desde mí - [...] El índice de ocupación del suelo no se ha aumentado oficialmente, hasta donde entiendo. Sin embargo, en el plano no estaban señaladas todas las superficies impermeabilizadas (en algunos lugares ya hay construcciones).

Entonces dirígete rápidamente al abogado para impugnar el permiso de construcción.

Normalmente, los vecinos directos deberían firmar el plan de aprobación. Entonces tienes toda la información.

Al menos así es en BW. No sé si es igual en todos los estados federados.

En NRW definitivamente no es así.

En cualquier caso se sobrepasaría el coeficiente de ocupación del suelo, pienso que al final alrededor del 80% del terreno estará impermeabilizado. La casa antigua debe conservarse.

Probablemente la casa antigua estará situada en una parcela propia, la casa nueva en una parcela separada nueva. Mira en www boris nrw de con puntos entre las palabras y busca la parcela.

Ahora una pregunta: según el cálculo (0,4 * 9,5 m altura del edificio = 3,8 m) la distancia debería ser superior a 3 m. El vecino dice que solo construirá a 3 m de distancia. ¿Puede basarse en la distancia reducida para edificios de la clase 1?

El factor 9,5 m es probablemente el error aquí.
Se determina la altura del muro en función del terreno y se añade el techo solo parcialmente. Los dos pisos tal vez tengan 6,5 m de altura, más 3 m de techo en el punto más alto:
Factor 1,0 para inclinación del techo superior a 70 grados
Factor 0,33 a partir de 45 grados
y al parecer no se toma en cuenta si la inclinación es menor.

Fuente: § 6 Ordenanza de construcción de NRW 2018

El cálculo sería por ejemplo (6,5 m altura del muro + (0,33*3 m estructura del techo)) * 0,4 = 2,996 m *tos* Probablemente el techo plano sea más bajo (en caso necesario 44 grados ;-))
Pero esto solo resulta de una lectura rápida, revisa el párrafo mencionado por completo.

Si lo veo bien, cuentan accesos para autos, terrazas, cocheras, garajes, casetas de jardín y por supuesto las propias casas en el coeficiente de ocupación del suelo.

No completamente, sino de nuevo con factores.

Algunos aquí parecen haber detectado la sensación del escándalo de una construcción ilegal. Pero es más probable que alguien haya calculado muy cuidadosamente y que tengas que acostumbrarte al "encanto de las zonas nuevas" como una densificación.

Ejemplo: un terreno de 500 m² permite 200 m² de edificación. De eso la mitad para la casa unifamiliar. Queda aún mucho, especialmente gracias a los factores, para un gran garaje doble, acceso y terraza.