Combien doit coûter aujourd'hui une maison mitoyenne moyenne par mètre carré ?

Eh bien, c'est parfait, alors dis-lui : Vous avez payé 400k, dont 125k sont remboursés, donc il reste 275k à payer, je propose donc 300k.

Ou 300k avec un rendement de 5% font 1 500 par mois, donc ici 300k.

Au bout du compte, on vend de toute façon à la personne qui met plus d'argent sur la table. Heureusement, le marché des propriétés n'est plus aussi tendu qu'il y a quelques années.

Tu dois convertir le loyer froid en intérêts, pas en incluant l'amortissement. Ensuite, tu arrives à un financement de 450 k€.

Pour un terrain de 100 m² et une valeur foncière de 500 €/m², je suppose une augmentation significative de la valeur du terrain. L’utilisation du terrain sera extrêmement élevée. Peut-être que le terrain est évalué entre 80 et 120 000 € (? – aucune idée des facteurs correctifs appliqués là-bas).
La construction neuve de 150 m² de surface habitable coûte actuellement entre 450 k€ et 525 k€. À cela s’ajoutent peut-être 30 à 50 k€ pour les frais annexes de construction et un peu pour le jardin/la terrasse. Donc, une nouvelle construction devrait se situer quelque part entre 550 k€ et 650 k€. Ensuite, tu déduis la dépréciation liée à l’âge – 7 ans avec 2 % d’amortissement.

Au final, j’arrive très approximativement à 475–550 k€ pour la maison avec terrain. L’emplacement et donc la demande devraient être bons pour cette valeur foncière. En tant que vendeur, je commencerais probablement le prix de vente quelque part entre 550 et 600 k€.

Avec un prix d’achat réel de 550 k€ + frais annexes = 600 k€, cela correspond probablement bien. Le loyer froid correspond au taux d’intérêt – ça colle. Les fonds propres alors 150 k€ – une part raisonnable de 25 %. En ce sens, un produit attractif sur le marché.

Ouf, loyer froid = intérêts, c’est évidemment un autre ordre de grandeur ! Moi, je me fie plutôt à Kommer : le taux brut de rendement locatif de 5 % est une offre juste et raisonnable : avec 1500 €/mois, cela fait donc 360 k€ (frais annexes inclus). Immoscout dit d’ailleurs la même chose.
Les 550 à 600 k€ correspondent à un taux brut de rendement locatif de 3–3,2 %. Selon leur logique, cela serait fortement surévalué.

Au final, en tant qu’acheteur, je vois évidemment une autre logique : je dois convertir l’argent que j’ai en intérêts et amortissement, car je dois payer les deux : avec une mensualité de 1500 €, je ne peux donc pas me permettre un crédit de 450 k€.

Ce qu'elle disait se trouvait entre les lignes : peu importe que je transfère chaque mois de l'argent à elle ou à la banque, ce que je traduis par loyer = mensualité d'achat.

Occupez-vous de ce que peuvent être les motivations de la propriétaire : est-elle devenue retraitée et veut-elle s'installer à La Gomera sans maison allemande au pied / traverser le Tibet, rejoindre son amant à Düss... ou de quoi s'agit-il pour elle ?

Je réfléchirais bien à si un déménagement en vaut la peine pour vous. Ne pas payer le prix final par "entêtement" et déménager est une question de goût.
Tu sais que ce n’est pas votre maison de rêve. Oublie donc cette idée. Même une construction neuve est un compromis entre les finances, l’emplacement, le moment.

Je miserais sur la carte de la confiance et je montrerais de l’intérêt. Vous avez été les premiers interrogés. C’est un bon signe.

La chance que vous ayez le choix entre cette maison et une “maison de rêve” est faible. Sinon, vous auriez une maison de rêve et pas celle-ci.
La qualité de vie et les contacts établis seraient pour moi plus importants qu’un grand jardin.

La question n’est pas “combien coûte une maison mitoyenne au milieu ?” mais “combien peut-elle coûter pour nous ?”. Même si vous achetiez et trouviez plus tard autre chose, l’argent ne serait probablement pas perdu à la revente. Tes réflexions en “ou-ou-ou” étouffent probablement la meilleure solution.

Uff Kaltmiete = Zinsen est bien sûr une autre paire de manches !

C’est l’analyse normale. Tu as un loyer net qui correspond à un paiement d’intérêts. En tant que locataire, tu économises de l’argent séparément, en tant que propriétaire, tu amortis.

Je me base plutôt sur Kommer : Le rendement brut locatif = 5 % est une offre juste et raisonnable : pour 1500€/mois cela fait donc 360 000 € (charges comprises). C’est ce que dit aussi Immoscout.

Ah Kommer. Ce qu’il écrit avec les 5 % est une valeur moyenne du passé. Il s’agit aussi d’objets d’investissement classiques. Va à Munich (peut-être plus aujourd’hui), là-bas avant la guerre, pour de bons emplacements, il y avait un rendement brut de 1,x %.
Pour une maison unifamiliale, tu peux aujourd’hui compter entre 2,5 et 3,5 % – et c’est déjà plus que correct. Si tu calcules sur 5 %, ne te ridiculise pas, ne fais même pas d’offre. Cela correspondrait, pour des immeubles collectifs, à 20 fois le loyer. Pour cela, même aujourd’hui, tu ne trouverais rien de raisonnable.

Je t’ai montré ce que la maison coûterait neuve. Alors ne te moque pas de la vendeuse potentielle avec des souhaits illusoires.

À la fin, en tant qu’acheteur, je vois bien sûr une autre logique : je dois convertir l’argent que j’ai en intérêts et amortissement, car je dois payer les deux : avec une mensualité de 1500 €, je ne peux donc pas me permettre un crédit de 450 000 €.

C’est ton problème. Pas celui de la vendeuse. Si tu n’as pas de capital propre et que tu ne peux pas épargner actuellement, tu ne peux pas te permettre de devenir propriétaire. C’est dur de ma part, mais c’est malheureusement la réalité.

P.S. Je me suis amusé à regarder sur ImmoScout des biens loués. Dans la vente d’appartements en copropriété, le facteur par rapport au loyer, même pour des biens anciens, est souvent de 30. Donc un rendement d’un peu plus de 3 %. Tu as ainsi confirmé mon calcul.

Il y a quelques années, j’étais moi-même dans la situation où je devais vendre un bien immobilier - et non, le processus n’a pas été agréable dans l’ensemble, même si le gain l’a bien sûr été. Nous avons donc fixé le prix X après un regard a posteriori extrêmement peu professionnel sur le marché et même une expertise pour le grand terrain et la petite maison ensemble. Le locataire actuel calculait tout autrement : une autre maison lui coûte le montant Y, qui serait pourtant déjà plus moderne que notre maison, donc il déduit les frais de rénovation et arrive à X/2, soit la moitié de notre proposition de prix. Nous avons dit : prix X ou rien - donc il est parti. Nous avons ensuite fait avancer la division du terrain et finalement obtenu 2X pour cela, soit le quadruple de ce que le locataire nous avait offert.

Pour le vendeur, une chose est importante : de l’argent sur le compte. Que cela vienne du locataire actuel ou du nouveau propriétaire - peu importe.

Pour l’acheteur, c’est bien sûr tout à fait différent :
- Le propriétaire-occupant veut se débarrasser du locataire existant le plus vite possible pour pouvoir y habiter
- L’acheteur en vue de la rentabilité veut augmenter le loyer du locataire
- Le locataire actuel veut éviter la recherche d’un bien immobilier, le déménagement, éventuellement le trajet domicile-travail, éventuellement le changement d’école, etc.

Donc oui, si vous vous entendez avec la maison, que le quartier est agréable, que l’école et le trajet au travail conviennent, c’est déjà quelque chose. Quelles seraient les alternatives ? Si la propriétaire demande 600k pour la maison actuelle et qu’il y en a une à côté à 200k, bien sûr, mais il semble que cela ne soit pas le cas. Donc oui, utiliser la confiance accordée, engager la conversation, volontiers montrer son propre calcul mais aussi accepter le calcul complètement différent du vendeur.