Changement de maison - Comment planifier un financement intermédiaire ?

Conseil : Je ne sais pas où à Cologne, mais 450 000 € pour une maison en rangée de 130 m² (presque neuve, très performante sur le plan énergétique) à 1000 € par m2 me semble très bas. Même si les prix de l'immobilier baissent parfois, je partirais à la négociation avec 595 000 €. Car chez nous au moins, pour les biens récents (depuis 2010), les mêmes prix qu'en 2022 sont encore demandés et apparemment payés. Ces biens sont d’ailleurs très prisés en raison du recul de la construction neuve. Je te conseille donc de viser 595k et de te laisser éventuellement négocier jusqu’à 550k. Mais toujours commencer plus haut. On pourrait aussi trouver quelqu’un pour 600k.

Je crois que tu as mal compris. La nouvelle maison doit coûter 450 000 €. Nous estimons aussi que notre maison actuelle vaut environ 550 000 €.

Concernant les chats, c’est notre décision et elle est définitive. Un déménagement intermédiaire n’est pas envisageable.

Wow... s'il s'agissait d'enfants, on dirait probablement "Oui bon, ils doivent s'y faire, ils trouveront bien de nouveaux amis, c'est la vie..."
J'ai grandi avec des chats... en vacances, quelqu'un leur mettait la gamelle, c'est tout. Et s'ils ne revenaient pas de la forêt pendant la saison de chasse... on reprenait un nouveau chat... personne n'aurait eu l'idée de consulter un psychologue si le chat devait déménager...

Il y a des gens pour qui leurs animaux sont plus que de simples objets qu'on remplace facilement. Une telle attitude est tout simplement…

PS : Je ne forcerais pas non plus des enfants à un déménagement intermédiaire. Du moins pas à partir de l'âge de la scolarisation.

Conseil : Je ne sais pas où à Cologne, mais 450 000 € pour une maison mitoyenne de 130 m² (comme neuve, énergétiquement au top) à 1000 € par m² me paraît très peu. Même si les prix de l’immobilier baissent en partie, j’entrerais en négociation à 595 000 €. Car au moins chez nous, pour les biens immobiliers récents (à partir de 2010), on demande toujours les mêmes prix qu’en 2022, et apparemment ils sont également payés. Ces biens immobiliers sont particulièrement prisés en ce moment en raison de la chute de la construction neuve. Je te conseille donc d’aborder la négociation à 595k et de te laisser descendre à 550k si nécessaire. Mais toujours partir d’un prix plus élevé. Il est aussi possible de trouver quelqu’un pour 600k.

Je serais un peu « prudent », même s’il n’y a pas de réelle urgence ici. Pourtant, il est aussi vrai qu’à Cologne les prix ont plutôt tendance à baisser (voir rapport trimestriel, accessible sur la page GARS du comité des experts).

L’hypothèse selon laquelle le prix affiché est égal au prix de vente est désormais seulement conditionnellement valable. Je peux dire d’après mon expérience directe qu’il est désormais plutôt courant que les biens immobiliers se vendent en dessous du prix demandé, et parfois de manière significative. Les biens surévalués restent souvent très longtemps sur le marché, bien sûr il y a des facteurs qui rendent un bien plus intéressant (norme énergétique, équipement concernant le chauffage, etc., et aussi l’emplacement). MAIS il faut aussi constater que la catégorie d’acheteurs potentiels dans cette gamme de prix devient relativement petite.

Cela peut être, mais si les prix de l'immobilier en ville baissent, ils baissent aussi à la campagne, cela tient actuellement principalement au contexte des taux d'intérêt. À 4 %, beaucoup ont du mal à financer une maison à 500 000 €. Cependant, je ne peux pas constater pour l’instant que les prix soient en baisse dans notre quartier résidentiel.

Pourtant, la nouvelle maison doit aussi coûter moins cher pour que nous ayons une marge de sécurité.

Aujourd'hui, j'ai appelé la banque et malheureusement, c'est d'abord une déconvenue.

Pour un financement relais, le taux d'intérêt serait actuellement supérieur à 7 % !!! C'est déjà très élevé et comporte pas mal de risques. En gros, je vois maintenant 3 possibilités pour nous :

1. Achat avec financement relais puis revente de l'ancienne propriété
Si nous ne parvenons pas à vendre notre maison, le financement relais deviendra un problème, il grignoterait notre capital propre et serait ensuite difficilement finançable. Pour 450 000 €, environ 32 000 € d'intérêts s'accumuleraient par an.

2. Vendre d'abord, mais avec la condition de rester vivre dans la maison au maximum 2 ans de plus. Ici, on éviterait le financement relais, mais il faudrait d'abord trouver un acheteur qui accepte ces conditions, puis nous aurions 2 ans pour trouver une nouvelle maison et, si nous avons de la malchance et ne trouvons rien, il ne resterait que le déménagement dans une location, ce que nous voulons éviter. Aussi, le prêt devrait alors être totalement remboursé avec la vente, donc moins de capital propre au total.

3. Emménager dans une maison en location, puis vendre. Ce serait au moins moins cher que le financement relais, car les maisons à louer à la campagne coûtent environ 1000-1500 € par mois. On pourrait y vivre environ 1 an et vendre l'ancienne maison tranquillement. À cause des chats, un appartement en location ne convient pas. Les maisons en location sont cependant très rares et la recherche risque d’être difficile.

Le financement relais nous paraît actuellement très risqué et vraiment coûteux. Nous considérons aussi la 2e option comme risquée, même si 2 ans est une longue période. En ce moment, la troisième option nous convient le mieux mais nous avons honnêtement peu d’espoir de trouver une jolie maison à louer.

Avez-vous éventuellement d’autres idées ?

Alors, chez nous à la campagne, il y a certes peu de maisons individuelles à louer, mais beaucoup de demi-masions récentes à louer. Il devrait y en avoir aussi chez vous, non ?