Évaluation immobilière éventuellement basée sur d'anciens rapports d'expertise judiciaire ?

Bonjour , les prix ont également bien augmenté dans l'Est jusqu'en 2021. Cependant, ce cas est rare pour les biens issus de ventes judiciaires. Ce n'est pas pour rien qu'ils étaient invendables sur le marché. Cela a à peine changé depuis. C'est plutôt le cas que les biens immobiliers ont vieilli de 20 ans, donc ont plutôt moins de valeur.

Bonjour @nordanney, les prix ont également bien augmenté dans l’Est jusqu’en 2021.

Les séries de chiffres que j’ai données spontanément ne vont d’ailleurs que jusqu’en 2021. Mais c’est surtout en milieu rural dans l’Est que l’évolution des prix est une vraie catastrophe comparée à l’Ouest. Il ne s’est presque rien passé et pour les biens anciens, il y a eu une véritable chute des prix ces 1,5 dernières années.

Cela dit, je voulais surtout parler du sujet des statistiques et de la réduction faite par le posteur à un seul bien immobilier – et là on peut (il vient lui-même de Saxe d’après son profil) s’attendre à des hausses de prix plutôt modérées dans l’Est. Dresde, Leipzig, Halle, Magdebourg et autres sont déjà des cas isolés où les prix ont bien augmenté. Mais seulement là. Le reste est et reste (malheureusement) une triste province aux prix très modestes. Cela me fait presque pleurer combien on peut y acheter bon marché.
Mais je ne peux rien y changer non plus.

Les séries de chiffres que j'ai données spontanément ne vont en effet que jusqu'en 2021.

Désolé, je voulais dire jusqu'en 2014, donc l'évolution jusqu'à aujourd'hui manque.

Pour ajuster la valeur matérielle au niveau des prix à la date d'évaluation, l'indice des prix de la construction ainsi que d'autres facteurs d'ajustement du marché et des caractéristiques spécifiques particulières du terrain sont pris en compte.

Selon mes recherches auprès de l'Office fédéral de la statistique, l'indice des coûts de construction pour les bâtiments résidentiels au T3/2001 est de 77,0 et à la date d'évaluation qui m'intéresse au T2/2022 de 137,8. Ainsi, les coûts de construction basés sur NHK 2010 ont augmenté de 78 %. La valeur actuellement indiquée en NHK 2010 de 1 105 € serait donc à ce jour de 1 978 €. Lorsque l'expertise a été réalisée en 2001, on prenait 1 714 DM/m², soit 876 €/m². Le NHK a donc augmenté entre-temps de 225 %, la valeur du terrain, qui reflète aussi en quelque sorte l'intérêt d'achat du site, de 142 %. La valeur du terrain est calculée à partir de ventes réelles. Si elle a augmenté ainsi, il est impossible de dire que personne ne veut y vivre. Notre ville vend bien des terrains constructibles et doit même en ouvrir de nouveaux car la demande est toujours là. Étant donné qu'environ 20/80 séparent terrain et bâtiment, je parviens par calcul NHK même à un facteur de 2,1 au lieu de 1,93. Sans même déduire des coûts de démolition qui ne sont pas encore nécessaires, avec les améliorations des aménagements extérieurs, la modernisation du système de chauffage et les transformations/agrandissements dans la maison (à valeur ajoutée), ainsi qu'une déduction correcte pour un bâti maintenant âgé de 20 ans (à déprécier), je ne vois pas comment je pourrais me tromper avec un facteur de 1,9-2,0 sur la valeur actuelle du bien par rapport à l'expertise de 2001?!

Le constructeur a bâti ici de manière très massive, les murs font environ 36-50 cm d'épaisseur. Avec isolation et parfois des briques apparentes en parement, ainsi que des fenêtres à double vitrage. Je ne suis pas prêt à me faire convaincre que ce serait un gouffre énergétique et qu’il faudrait par conséquent appliquer une dépréciation folle. Je m'en sors bien avec 6 tonnes de pellets par an, cet hiver encore nettement moins.

Comment fonctionnent les ventes forcées ici à l’Est ne peut pas être transposé 1:1 aux ventes normales de maisons. Le bien 2, nous l'avons adjugé à un peu plus de 30 % de la valeur vénale, le bien 1 même à seulement 10 % !! Avec le bien 1, nous avons touché pendant des années un montant de loyers quasiment égal à ce que nous avions payé une fois à l'achat. Et il n’y avait que le hall de stockage, loué bien en dessous de sa valeur à des étudiants ! Si le bâtiment de plain-pied est toujours pleinement loué (maintenant 15 %) et le hall de stockage à des conditions de marché, chaque année, un multiple du prix d'achat en loyers entre ! Du point de vue du rendement, tout investisseur des régions en plein essor dans "l’ouest doré" devrait pleurer s'il obtient peut-être uniquement 10-15 % de rendement ! Nordanney, quelles sont vos performances moyennes et maximales jusqu’à présent ? Je ne comprends pas pourquoi je dois sans cesse me faire passer pour un débutant et un ignorant auprès de vous ?! J'ai vécu ici pendant plus de 20 ans (sans payer de loyer ailleurs), reçu des loyers et eu des coûts de financement ridicules, et durant cette période la valeur par rapport au prix d’achat a peut-être augmenté de 600-800 %. Y a-t-il quelqu'un ici qui a atteint de tels chiffres ?

Je ne comprends pas pourquoi je dois sans cesse me faire passer pour un débutant et un ignorant par vous ?!

C’est très simple. Parce que tous les messages ne contiennent que des affirmations de profane et qu’il n’y a absolument aucune expérience en matière d’évaluation. Ce n’est pas grave. Il n’est pas nécessaire que tout le monde soit expert en tout – une formation Hypzert dure assez longtemps, coûte cher et chaque expert est contrôlé chaque année.

Je me débrouille bien avec 6 tonnes de pellets par an

C’est une valeur énergétique d’environ 29 000 kWh ou, convertie en fioul, environ 3 000 litres.

Je n’ai pas besoin de me faire dire que c’est un gouffre énergétique

Pour une vieille maison de 300 m², c’est encore acceptable. Une maison moderne avec une surface habitable de 170 m² consomme environ un quart à un tiers de ta consommation énergétique. Juste une remarque sur le thème de l’efficacité énergétique.

Ce qui se passe ici à l’Est avec les ventes aux enchères forcées ne peut pas être transposé 1:1 aux ventes normales de maisons. Immo 2, nous l’avons acquis à un peu plus de 30 % de la valeur vénale, Immo 1 même seulement à 10 % !! Avec Immo 1, nous avons perçu pendant des années un montant de loyer quasiment identique à celui que nous avons payé une fois à l’achat. Et il ne s’agissait que du hall de stockage, loué à des étudiants bien en dessous de sa valeur ! Si le bâtiment de plain-pied est encore complètement loué (maintenant 15 %) et le hall de stockage aux conditions du marché, chaque année, les loyers perçus correspondent à plusieurs fois le prix d’achat !

Ce n’est même pas notre sujet. Rendement et marché actuel sont aussi différents que le jour et la nuit. Un achat à bon prix et un excellent rendement, c’est super ! Mais tout cela n’a aucune incidence sur la discussion de la valeur vénale actuelle.

Améliorations des aménagements extérieurs en plus

Cela ne fait pratiquement aucune différence dans l’évaluation. C’est regrettable. Des forfaits sont appliqués pour les aménagements extérieurs normaux. S’en écarter nécessite des raisons particulières.

Je ne saurais pas comment me tromper avec un facteur de 1,9-2,0 par rapport à la valeur actuelle du bien immobilier par rapport à l’expertise de 2001 ?!

S’agit-il maintenant de faire une estimation approximative et de ne pas se tromper (c’est-à-dire de sortir simplement une estimation très grossière pour pouvoir se réjouir de l’augmentation de la valeur) ou d’une évaluation fondée ?

Du point de vue du rendement, chaque investisseur d’une région en plein essor dans « l’Ouest doré » devrait en pleurer s’il ne réalise qu’un rendement de 10 à 15 % !

Oui et non. Le rendement provient de deux directions : le revenu courant et la plus-value. Dans les métropoles, le rendement locatif avant impôts pour les immeubles multifamiliaux était ces dernières années peut-être seulement de 1 à 2,5 %. Ce n’est pas beaucoup. Mais l’investisseur qui a acheté en 2005 un immeuble multifamilial à Düsseldorf-Oberkassel a encaissé chaque année un maigre rendement de 2,5 % et en 2022 s’est réjoui comme un fou, car la vente a rapporté un prix 7 à 10 fois supérieur au prix d’achat. Je vais être méchant et retourner la situation. L’investisseur qui, dans la même période, a acquis des biens immobiliers dans les régions en plein essor (et il y en a eu beaucoup) continue à se taper la tête contre les murs, car il a certes obtenu un rendement locatif nettement plus élevé, mais la valeur de marché du bien immobilier n’a été multipliée que par deux.
En ce sens, ton point de vue indique aussi que tu es un profane – ce n’est pas grave.

Personne ici ne veut te nuire. Mais tu es perché très haut sur ton cheval de profane et tu refuses d’accepter les affirmations des professionnels.

P.S. J’attends toujours des excuses concernant ta déclaration selon laquelle je t’aurais refilé de fausses statistiques. Il s’agissait en fait de l’évolution négative des prix des maisons individuelles et doubles.
Et des réponses concrètes à propos de tes biens immobiliers restent également à venir.