Financement d'achat de maison malgré des taux d'intérêt élevés ?

La question est maintenant la suivante. Si nous pouvons déjà rembourser le solde restant après 10 ans, devons-nous alors aussi payer les intérêts que nous aurions payés pour une durée calculée de 22 ans ?

Non, les intérêts sont payés chaque année sur l'argent encore dû. Si vous avez terminé après 10 ans, vous ne payez pas soudainement une majoration d’intérêt pour une hypothétique durée de 22 ans. Comment cela pourrait-il même fonctionner ?

C’est une idée tellement exotique qu’elle contredit le concept fondamental de l’épargne-logement, si bien que ce produit ne m’est pas connu en pratique.

Non seulement le concept fondamental, mais aussi le modèle économique. Le client ne doit pas trop bénéficier des faibles taux d’intérêt des crédits, c’est pourquoi un remboursement élevé et rapide du prêt d’épargne-logement est prévu.

Nous avions cependant initialement prévu un prêt de 230 000 € à 3,47 % sur 20 ans.
Comme nous ne voulons pas rembourser sur 30 ans et ainsi payer mathématiquement un tiers d’intérêts à la banque, nous avons augmenté les fonds propres et n’avons besoin que d’un prêt de 150 000 €.

La durée de remboursement dépend principalement de la combinaison du taux d’intérêt du prêt et du taux de remboursement initial. Google indique qu’un taux de remboursement initial d’environ 2 % correspondrait grossièrement à un remboursement sur environ 30 ans ?

Si vous apportez plus de fonds propres mais laissez quand même le taux de remboursement initial à 2 %, vous aurez certes une mensualité plus faible, mais la durée restera à peu près la même. Je ne sais pas exactement si c’était le cas ici ou pas, mais c’est un peu ce que ça donne, non ?

Si on regarde votre offre d’épargne-logement : apparemment, vous pouvez vous permettre une mensualité plus élevée. Demandez à votre intermédiaire ou à votre banque de vous faire une proposition avec un taux de remboursement initial plus élevé (par exemple 3 % ou 4 % en comparaison, voire encore plus). Votre mensualité sera alors plus élevée, mais la durée sera plus courte en conséquence. Réfléchissez donc à ce qui pourrait être un compromis acceptable pour vous entre le montant de la mensualité et la durée. (Sinon, vous pouvez aussi garder la mensualité faible, mais convenir de la possibilité de faire un remboursement anticipé une fois par an, ce qui a un effet similaire. Beaucoup ne l’utilisent cependant pas aussi fréquemment que prévu...)

Au fait : on parle de taux de remboursement initial car, avec un prêt à annuités (c’est ce que vous aviez avec la longue durée), on rembourse de plus en plus au fil du temps. La mensualité est constante sur toute la durée et au début, vous payez 3,47 % d’intérêts sur la totalité du capital ainsi qu’un remboursement initial disons de 2 %. La deuxième année, vous ne payez plus d’intérêt sur la totalité du capital (vous en avez déjà remboursé une partie), mais seulement sur le capital restant dû. Comme votre mensualité reste la même, la part remboursée augmente donc avec chaque mensualité. (Par exemple, si la mensualité est de 700 €, lors de la toute première mensualité ce serait environ 436 € d’intérêts et 264 € de remboursement. À la 10e mensualité, ce serait seulement 430 € d’intérêts et donc 270 € de remboursement. Ça ne paraît pas beaucoup, mais avec les années c’est de plus en plus significatif et, dans cet exemple, après 8-9 ans, vous remboursez plus avec chaque mensualité que ce que vous payez en intérêts.)

Pourquoi est-ce que je raconte ça ? Est-ce que ce n’est pas égal au final ? D’une part, cet effet est plus important, plus vous fixez un taux de remboursement initial élevé (car en remboursant plus, le ratio s’inverse beaucoup plus tôt en votre faveur). D’autre part, c’est un effet que vous n’avez pas dans le montage d’épargne-logement, ce qui peut rendre le taux d’intérêt très trompeur. En général, dans ce cas, un élément est un prêt qui n’est pas remboursé du tout pendant plusieurs années (prêt in fine). Pendant ce temps, vous payez donc des intérêts sur la totalité du capital. Au lieu de rembourser, cette part est versée dans un contrat d’épargne-logement, qui génère en général aussi que peu d’intérêts d’épargne. Lorsque suffisamment est épargné dans le contrat d’épargne-logement, le premier élément est remboursé et ce n’est qu’à partir de ce moment-là que vous profitez des taux d’intérêts plus avantageux du prêt d’épargne-logement. Avant cela, vous avez payé longtemps des intérêts élevés sur la totalité du capital, ce qui n’aurait pas été le cas avec un prêt à annuités. Et la question est alors de savoir si vous récupérez un jour cet investissement. Il faut donc vraiment calculer précisément si cela en vaut la peine et ne pas se laisser aveugler par les faibles taux d’intérêt crédit du prêt d’épargne-logement.

Pourquoi est-ce que je vois seulement maintenant que le post n’est plus si récent et que la demande venait de quelqu’un d’autre. Bon, mon roman est déjà envoyé, oups.

Pourquoi est-ce que je ne remarque que maintenant que le message n’est plus si récent et que la demande venait d’une autre personne. Bon, mon roman est déjà envoyé, oups.

C’était cependant un roman assez utile, qui, je l’espère, aidera l’un ou l’autre ici.

Dans notre cas, un contrat d’épargne-logement supplémentaire avait tout de même du sens, mais nous avions aussi la situation particulière suivante : notre bien immobilier a été financé via le prêt Z15 et nous avions le problème qu’on ne pouvait pas rembourser par anticipation de façon exceptionnelle et que la première année était aussi sans remboursement (je ne sais pas si les conditions sont toujours les mêmes). Là, il était bien sûr logique de constituer une épargne-logement avec l’argent supplémentaire. Aujourd’hui, cet argent rapporte peu d’intérêts, mais en contrepartie, dans 4 à 6 ans, nous pourrons rembourser notre crédit à 1,50 %…

D'après mon expérience, un contrat d'épargne-logement a le plus de sens pour la banque, car elle reçoit une commission non négligeable. En même temps, vous payez des frais d'ouverture non négligeables, qu'il faut d'abord rentabiliser. En outre, il faut d'abord pouvoir se permettre d'épargner un contrat d'épargne-logement sur une longue période, et de manière continue, en plus du prêt principal. Il vaut mieux, comme déjà proposé ici, augmenter la mensualité de remboursement initiale. Alternativement, on épargne l'argent et on effectue, si possible, des remboursements anticipés. Au plus tard après 10 ans, cela est en tout cas possible.

De plus, avec un contrat d'épargne-logement, il existe toujours le risque d'un manque de financement. En effet, il n'est pas garanti que le prêt soit réellement disponible au moment souhaité. Il est possible qu'il faille financer provisoirement pendant plusieurs mois à un taux d'intérêt très élevé. Ce sont toutes des choses qui sont souvent tus.