Ce que je trouve surtout important, c’est de réduire la durée du prêt tout en gardant une mensualité constante. Plus la durée est courte, moins on paie d’intérêts. C’est encore la meilleure sécurité, car personne ne sait vraiment comment les taux d’intérêt évolueront finalement. Moi, par exemple, je compte sur une baisse continue des taux, même si elle ne sera plus que minime. Nous avons également financé en 2012 et quasiment tout le monde disait alors : « 5 ans de taux fixe ? beaucoup trop risqué, les taux ne peuvent pas baisser davantage ». Mais ils ont quand même baissé, et de manière significative, d’un demi pour cent. C’est beaucoup !
Refaire son financement immobilier tous les 5 ans demande certes du travail, mais cela vaut la peine selon moi surtout grâce à la réévaluation régulière. Exemple : si je finance 100 000 euros à 100 % avec un taux de 2,5 % et un amortissement de 2 %, j’ai au bout de 5 ans une dette résiduelle de 87 000 euros. Cela signifie que je peux contracter à ce moment-là un financement à 90 %, et ainsi profiter du meilleur taux proposé. Avec un taux fixe de 15 ans, je paie pendant 15 ans un financement à 100 %, donc avec un taux plus élevé. L’exemple actuel serait 2,07 % pour 5 ans, mais 3,32 % pour 15 ans. C’est même 1,25 % de plus ! Sur 100 000 euros, cela représente sur les 5 premières années environ 6 000 euros supplémentaires.
Au bout de 5 ans, je suis à un financement à 90 % avec un taux de 1,6 %, tandis qu’avec un taux fixe de 15 ans, je dois encore payer 3,32 %. C’est déjà le double du taux d’intérêt.
Si j’ajoute deux remboursements anticipés de 5 % dans la première période de taux fixe de 5 ans, la dette résiduelle dans l’exemple ci-dessus descend même à environ 76 000 euros (estimation). Durant la deuxième période de 5 ans, la limite d’emprunt de 70 % est atteinte, avec de nouveaux remboursements anticipés, j’arrive même à 50 %. Au début de la troisième période, donc après 10 ans, seuls 1,27 % ou 1,22 % d’intérêts sont alors dus, tandis que celui avec un taux fixe de 15 ans paie toujours 3,32 %.
On peut calculer exactement les intérêts économisés, je suis honnêtement un peu trop paresseux pour ça en ce moment, mais on voit déjà que cela s’additionne bien. Les taux devraient beaucoup beaucoup augmenter en 15 ans pour annuler cet avantage (ce qui serait alors un équilibre), voire les rattraper.
Si on prend la peine de calculer l’impact des remboursements anticipés, on développe presque chez moi un esprit sportif, celui de rembourser autant que possible à côté. Avec une période « sûre » de 15 ans, on se sent plutôt en sécurité, on se réjouit de ne plus devoir se préoccuper des taux fixes, des financements de relais et des limites d’emprunt, et on paie le prix élevé. Les remboursements anticipés sont alors plutôt rares, puisqu’ « tout est sous contrôle ». C’est bien sûr confortable, mais finalement coûteux et peu économique. Je remarque cela auprès de la génération « une de plus », c’est-à-dire des parents et membres de la famille. Ils ont tous leurs contrats chez la même assurance. Cette dernière se fait bien payer cette commodité, par exemple mon beau-père paie le double pour son assurance automobile, alors même que son bonus pour sinistre est clairement supérieur au nôtre.
Je ne veux avec tout cela viser personne qui préfère un taux fixe sur 15 ans. Comme je l’ai dit, chacun doit savoir ce qui lui convient. Ce qui est aussi un fait, c’est que les taux des financements immobiliers n’ont bougé que dans une direction ces 30 dernières années : vers le bas. Oui, la courbe est pleine de pics, et certains pointent aussi vers le haut, mais seulement pour mieux redescendre ensuite. Il faudrait une tout autre conjoncture économique mondiale pour que les taux remontent. Je trouve cela peu probable. Et si jamais il y avait un pic à la hausse, on peut toujours passer à un financement variable et attendre la prochaine baisse des taux.