Lo que encuentro especialmente importante es acortar el plazo, manteniendo la misma cuota. Cuanto menor sea el plazo, menos intereses se pagan. Esa es la mejor seguridad, porque nadie sabe cómo evolucionarán finalmente los intereses. Por ejemplo, yo calculo que los intereses seguirán bajando, aunque solo sea mínimamente. También financiamos en 2012 y casi todos decían “¿5 años de tipo fijo? demasiado arriesgado, los intereses no pueden bajar más”. Pero sí bajaron, y nada menos que en medio punto porcentual. ¡Eso es mucho!
Renovar la financiación inmobiliaria cada 5 años es sin duda trabajo, pero creo que vale la pena especialmente por la reevaluación constante. Por ejemplo: si financio 100.000 euros como financiación al 100% con un interés del 2,5% y amortización del 2%, después de 5 años tendré una deuda pendiente de 87.000 euros. Eso significa que después de 5 años ya puedo hacer una financiación del 90%, y me beneficio del interés más bajo que me ofrecen entonces. Con un tipo fijo de 15 años pagaría durante 15 años por una financiación al 100%, y con un tipo de interés más alto. Un ejemplo actual sería 2,07% para 5 años, pero 3,32% para 15. ¡Eso son 1,25% más! Para los 100.000 euros, eso supone unos 6.000 euros adicionales solo en los primeros 5 años.
Después de esos 5 años, con una financiación al 90% ahora pago un 1,6%, mientras que con un tipo fijo a 15 años todavía tendría que pagar un 3,32%. Eso es prácticamente el doble de interés.
Si añado además 2 amortizaciones extraordinarias de un 5% dentro del primer plazo de 5 años de tipo fijo, la deuda pendiente en el ejemplo anterior se reduciría incluso a unos 76.000 euros (aproximadamente). En el segundo plazo de 5 años se alcanza el límite de préstamo del 70%, y con otras 2 amortizaciones extraordinarias incluso llego al 50%. Entonces, al inicio del tercer plazo, es decir, después de 10 años, solo quedarían intereses del 1,27% o 1,22%, mientras que quien tiene el tipo fijo a 15 años aún estaría pagando un 3,32%.
El interés ahorrado se puede calcular con exactitud, aunque admitiré que ahora mismo soy demasiado perezoso para hacerlo, pero creo que ya se ve que suma bastante. Los intereses deberían subir muchísimo en 15 años para que esta ventaja desapareciera (aunque entonces estaríamos en igualdad de condiciones), o incluso para alcanzarla.
Si uno se toma la molestia de calcular lo que suponen las amortizaciones extraordinarias, al menos a mí me entra casi un espíritu deportivo para amortizar lo más posible de forma paralela. Con un plazo “seguro” de 15 años uno ya se siente más cómodo, contento de no tener que preocuparse por tipos de interés, refinanciaciones y límites de préstamo, y paga el precio alto. Las amortizaciones extraordinarias son entonces menos frecuentes, porque aparentemente “todo está bajo control”. Eso es cómodo, pero al final caro e ineficiente. Yo observo esto en la generación “una más”, es decir, padres y familiares. Todos ellos tienen sus contratos con la misma aseguradora. Esa aseguradora cobra muy bien esa comodidad, por ejemplo, mi suegro paga el doble por su seguro de automóvil aunque su bonificación por siniestralidad sea mucho mayor que la nuestra.
Con todo esto no pretendo criticar a nadie que prefiera un tipo fijo de 15 años. Como he dicho, cada uno debe decidirlo por sí mismo. Pero también es un hecho que los tipos de interés para financiación inmobiliaria en los últimos 30 años solo se han movido en una dirección: hacia abajo. Sí, la curva tiene picos, y algunos suben, pero solo para después caer mucho más. Haría falta una situación económica mundial completamente diferente para que los tipos vuelvan a subir. Eso lo considero improbable. Y si alguna vez hay un pico al alza, siempre se puede hacer una financiación variable temporalmente y esperar al siguiente descenso de tipos.