续贷 - 请求建议

我十年后也会选择解约。除非利率意外上升。我觉得利率固定期太长了。

在这里我想表示不同意见。
每个人都可以按自己的方式做。有些人选择完全浮动利率贷款，因为这样他们的还款额能够实现最大的偿还能力（利率低——还款高）。但选择这种方式的人也是有意识地承担了较高的利率变动风险。
在当前环境下，除非短期内还有额外的还款能力，否则应当长期锁定低利率。这一点早在2012年就已经适用——当时没人能预料到利率还会进一步下降。因此你选择15年期限已经很合理——如果我们长期进入日本式的低利率环境，你还可以在10年后提前解除利率固定期。

除此之外，@toximolotow 的建议也很合适。你还有充足的时间，不必急于做决定。也许你以后随着收入的增加，可以多往建筑储蓄账户里存款，从而保障更高的金额。

所以现在不要为此感到压力，最重要的是：不要为过去而懊恼。有一句很好的“平静祷言”，我自己有时也会拿出来提醒自己，如果太过生气的话。

上帝，请赐我接受我无法改变事情的平静，
改变我能够改变事情的勇气，
以及明辨两者的智慧。

说到这里。

非常感谢你的建议。那我马上接受你的祈祷，期待一个没有资金顾虑的精彩足球之夜！

愚蠢的是，低利率是无法长期锁定的。因为如果我选择长期固定利率，利率就不再低了。比如说15年比5年多出1%的利率差，在贷款余额还剩100%的初期，仅针对第一段利率固定期（15年），利息就多出数万欧元。是否值这数万欧元？以20万欧元贷款计算，额外多付的利息可能高达3万欧元（！！），仅仅是因为选择了更长的利率固定期，这个数字自己可以算一下。与其这样，不如把这3万欧元用来还本金，即使利率稍微上升了，第一段固定期结束时贷款余额也明显减少，反而省了钱。此外，还可能进入更低的贷款比例等级，从而享受更低的利率。无论这种情况对个人具体的贷款有何影响，最好都先仔细计算一下。
绝不能低估1%或0.5%利率差的影响，尤其是在初期。虽然听起来很少，但在短时间内累计起来却是几千欧元。同样，这也适用于相反情况，通过额外还款可以节省大量利息。
最终怎么做，取决于个人，也存在不同看法。但必须基于数字有意识地做出决定，而不是凭感觉。

那还不如把3万欧元用来提前还款，即使利率略微上升，因为在第一阶段利率锁定期结束后剩余债务会明显减少，仍然能节省费用。

无论如何，都不应低估1%或0.5%利率差异的影响，尤其是在初期。听起来虽然不多，但在很短时间内累计会达到几千欧元。同样，这种差异也可以朝相反方向发展，因为通过特别还款可以节省巨额费用。

最终怎么做，完全取决于个人选择，大家也可能有不同看法。只是应该基于数据有意识地做出决定，而不是凭感觉做决定。

我同意你的看法。
不过也存在这样的风险，即未来几年利率不仅会略微上升，甚至可能上升得更明显。

每个人都必须自行评估。我个人认为，未来2-3年内利率会保持低位（几乎不会再下降），之后会开始上升。具体上升幅度则取决于相关欧盟国家经济的发展状况。

顺便说一句，出于娱乐目的可以算算一个6%年金贷款。第一次计算4%利率和2%还款，第二次计算3%利率和3%还款。你大概会发现两者的贷款期限最终差别并不大。原因在于利率较高时复利效应更显著。（这曾让我惊讶不已，直到我弄明白原因。）

我觉得最重要的是缩短贷款期限，同时保持还款额不变。期限越短，利息越少。这是最好的保障，因为没人能确切知道利率最终会如何变化。比如我预计利率会持续下降，尽管降幅很小。我们当时2012年也贷款了，几乎所有人都说“5年的利率固定期？太冒险了，利率不可能继续下降”。但利率最终还是下降了，整整下降了0.5个百分点。这已经是很大的降幅了！

每隔5年重新安排房贷确实需要工作，但我认为主要是值得的，因为可以不断重新评估。举个例子：如果我贷款10万欧元，100%融资，利率2.5%，还款率2%，5年后剩余贷款是8.7万欧元。也就是说，5年后我可以进行90%的融资，这样就能享受当时更好的利率。若选择15年固定利率，则15年都得按100%融资的较高利率支付。比如目前的例子，5年利率是2.07%，而15年利率是3.32%。相差1.25个百分点！对于10万欧元的贷款来说，5年内多付大约6000欧元。

5年后，我的90%融资利率目前约为1.6%，而选择15年固定利率的人仍需支付3.32%。这几乎是利率的两倍。

如果在第一个5年利率固定期内，再加上2次5%的额外还款，那么以上例子中的剩余贷款甚至降到约7.6万欧元（粗略计算）。在第二个5年期内，贷款额度会降至70%，通过再次2次额外还款，甚至能降到50%。到了第三个期限开始，也就是10年后，利率只需支付约1.27%或1.22%，而选择15年固定利率的仍是3.32%。

节省下来的利息现在完全可以计算清楚，坦率说我懒得计算，但我想大家应该能看到这节省是相当可观的。利率必须在15年内大幅大幅上升，才能抵消这优势（那时两者才会持平），甚至赶上相同水平。

如果认真算算额外还款的作用，你会发现（至少我如此）几乎会产生一种运动般的热情，尽量多还款。对于“安全”的15年期限人群，他们通常会感觉很安心，庆幸不用再担心水利率绑定、后续贷款和贷款额度限制，而愿意支付高额利率。额外还款因此也很少，因为“事情都已安排妥当”。这当然方便，但最终很贵且不经济。我看到的是“下一代”，即父母和亲戚们，他们都签订了同一家保险公司的合同。便利性确实要付出代价，比如我岳父为车险支付的钱是我们两倍，尽管他的无赔款折扣比我们更高。

我并不是针对那些更喜欢15年固定利率的人。正如我说，每个人自己决定。但事实是，过去30年来房贷利率只有一个趋势：向下。是的，曲线很波动，有时会往上，但很快又会下跌许多。要想利率真正回升，需要完全不同的全球经济形势，我认为这不太可能。即便真遇到利率上升期，也可以先用浮动利率贷款，等到利率回落时再切换。

好，我已经把我的“建筑储蓄佣金收取顾问”拿来面对面谈了。他说合同变更为以下条件是合理的：

- 转换为Fuchs 02标准，建筑储蓄金额为100,000欧元。0.25%的存款利率。利息和偿还为6‰。贷款利率为2.75%（有效利率3.06%）。
换费（!!!!!!!）11.70欧元。每月利息和偿还1,308.00欧元。5.5年后无债务。

总体问题是，转换为新费率是否划算。旧条件：1%的存款利率和约3.6%的有效年利率。