Financement auprès de la banque principale - Évaluation de l'offre

Conclusion du banquier :
Enfin un financement bien structuré dans toutes les positions (même si l’on peut bien entendu se demander si la variante KfW/contrat d’épargne-logement est vraiment nécessaire – je n’aime pas du tout le contrat d’épargne-logement).

1. Calcul des coûts : avec 3 500 €/m² TTC confortable ( – il n’y a pas de cave construite, donc tout va bien)
2. Situation des revenus : confortable, au maximum une période difficile à surmonter pendant le congé parental / 40 % des coûts de crédit par rapport aux revenus signifie aussi qu’avec un bon revenu, il reste encore 60 % pour le coût de la vie, donc plus de 4 000 € nets qui peuvent être dépensés chaque mois (ce qui n’arrive pas, sinon aucun capital propre n’aurait été économisé) / – 600 € des coûts de crédit correspondent aux coûts de la propre couverture via un contrat d’épargne-logement existant, donc ce n’est pas un élément absolument nécessaire)
3. Que vous souhaitiez encore utiliser une fixation de taux sur 5 ans est exclusivement une question de votre prévision des taux d’intérêt à l’avenir. Chez nous, la différence de taux dans le refinancement, par exemple, n’est que de 0,07 % par an – donc pratiquement équivalente à la condition 10 ans pour le client. Il vaut plutôt mieux réfléchir à s’engager pour 15 ans ou 20 ans – là, le refinancement pour la banque (sauf les caisses d’épargne/banques populaires) est également quasi équivalent à la fixation du taux sur 10 ans.

P.S. En raison de la baisse massive des taux au cours des deux dernières semaines (plus de 0,5 % dans la tranche des 10 ans), j’essaierais de conclure rapidement. Ce qu’on a, on l’a.

Module 2 : KfW300 en tant que prêt in fine avec contrat d'épargne logement LBS-Z35 pour le cofinancement :

Ne gagnez-vous pas beaucoup trop pour le kfw300 ?

1. Calcul des coûts : avec 3500 €/m² TTC confortable ( - il n’y aura pas de Keller, donc tout va bien)

"Coûts de construction ou d’achat (incl. architecte, ingénieur structure, Keller) 600k "

Conclusion du banquier :
Enfin un financement bien structuré sur toutes les positions (même si on peut bien sûr se demander si la variante KfW/contrat d’épargne-logement est vraiment nécessaire – je n’aime pas du tout les contrats d’épargne-logement).

Merci. C’est aussi ce que ma question visait. J’ai en tête le ton du forum "l’épargne-logement ne sert à rien" et voulais donc connaître votre avis à ce sujet.

1. Calcul des coûts : avec 3500€/m² incluant les frais annexes confortable ( - il n’y aura pas de cave construite, donc tout va bien)

En fait avec cave (inévitable en pente), mais nous ne construisons pas avec un entrepreneur général, mais en famille et avec beaucoup d’apport personnel. Le calcul précis reste à faire. Les facteurs de coût ne sont pas les mètres carrés, mais le nombre de salles de bains, la complexité du bâtiment, etc. Nous n’en sommes pas encore au stade de pouvoir fixer un prix.

P.S. En raison de la forte baisse des taux ces deux dernières semaines (plus de 0,5% sur le segment à 10 ans), j’essaierais de conclure prochainement. Ce que l’on a, on l’a.

Merci. Apparemment, le terrain sera constructible en juin 2024. Je ne le croirai qu’à ce moment-là. L’attribution des terrains a finalement été retardée de 2 ans. Nous craignons que si nous signons maintenant, nous ayons des problèmes avec les intérêts de mise à disposition et la période sans amortissement. On nous accorde 2 ans, ce qui sera sportif.

Vous ne gagnez pas trop pour le KfW300 ?

Pas encore. Pendant la période de référence, nous avions encore moins. Comme je l’ai dit, nous venons juste tous les deux de prendre de nouveaux emplois cette année.

Nous avons actuellement reçu une offre de 3,5 pour 15 ans avec un nantissement similaire … je trouve le 4 énorme. Aujourd'hui, il y a eu une nouvelle baisse de 0,1 point de pourcentage par rapport à hier.

J'ai en tête l'opinion générale du forum "le prêt épargne logement ne sert à rien" et je voulais donc connaître votre avis à ce sujet.

Je pense que l'idée de base est "le KFW300 est tellement avantageux que l'on rembourse le moins possible !".... Mais franchement, la construction avec le prêt épargne logement ne me convainc pas vraiment.

La raison pour laquelle il ne vaut souvent pas la peine de rembourser anticipativement un prêt in fine par un prêt épargne logement est que pendant ce temps, on paie les intérêts sur la totalité du montant du prêt in fine, alors que les intérêts sur l'épargne du prêt épargne logement sont trop faibles pour compenser cela. Avec un prêt à annuités, on paie toujours la même somme, même si le capital diminue au fil du temps (c’est-à-dire que la part des intérêts diminue à chaque paiement alors que la part du remboursement augmente). Avec un prêt in fine, on n’a pas cet effet des intérêts composés et le taux d’épargne du prêt épargne logement ne le compense pas. Chez vous, les taux du prêt in fine ne sont cependant pas à 4 % ou plus, ce qui fait que ce point est moins important que pour un taux plus élevé. Cela dit, je me demande s’il ne vaudrait pas mieux simplement prendre pour cette partie la variante classique à annuités du KFW300 (qui est encore plus avantageuse en termes de taux) et, en cas de doute, augmenter un peu le remboursement du prêt principal. Probablement, il n’y a pas d’autre solution que de faire un tableau Excel soi-même et de faire quelques simulations.

Sinon, on achète aussi, avec un prêt épargne logement, une certaine sécurité en matière de taux. Mais si je vois que le prêt principal a été calculé sur 10 ans et que vous envisagez même de financer une partie seulement sur 5 ans, alors vous n’êtes peut-être pas tout à fait le public cible ? Concernant "une partie sur 5 ans", je réfléchirais bien aussi. Avec des durées de taux plus longues, on dispose d’un droit de résiliation spécial après 10 ans à partir de la date de décaissement intégral, ce qui permet d’être plus flexible par la suite, par exemple pour une renégociation, une consolidation des prêts ou simplement pour laisser couler le prêt. Au bout de 5 ans, ce n’est pas encore le cas et il faut donc soit espérer que l’offre de prolongation de la banque actuelle est acceptable, soit chercher une autre banque prête à accepter un rang secondaire (et le montant est-il vraiment suffisamment élevé pour qu’une autre banque soit prête à accorder un prêt immobilier ?). Donc oui, pour ces 5 années, on économise peut-être un peu, et si on prévoit éventuellement de rembourser cette partie intégralement dans 5 ans, cela vaudrait certainement la peine. Mais si on pense que cela ne fonctionnera pas et qu’il faudra continuer à financer cette partie ? Je ne sais pas, ce ne serait pas pour moi.

Par ailleurs, 4 % pour 10 ans me semblent aussi élevés (depuis début novembre, les taux semblent à nouveau descendre lentement) mais je ne suis pas vraiment dans le sujet.