在本地银行融资 - 报价评估

银行家的总结：
终于有了一份在所有岗位上结构良好的融资方案（当然也可以考虑一下，是否真的需要KfW/住房储蓄方案——我不喜欢住房储蓄合同）。

1. 成本计算：包括附加费用在内，3500欧元每平方米，比较宽裕（ - 不建地下室，所以一切都好）
2. 收入情况：宽裕，最多是在育儿假期间需要度过一个难关 / 贷款成本占收入的40%，意味着即使收入不错，生活费仍占60%以上，也就是每月可支配4000欧元以上（但这并没有发生，否则也不会攒下自有资本）/ - 贷款成本中的600欧元是用于通过现有住房储蓄合同进行自我保障的费用，并非必要部分）
3. 是否选择五年固定利率贷款，完全取决于你们对未来利率的预测。以我们为例，重新融资时利率差只有0.07%每年——所以客户条件实际上与十年期贷款条件几乎一致。更应该考虑的是是否选择十五年或二十年固定利率——这对银行（除了储蓄银行/大众银行）来说，重新融资成本也几乎与十年固定利率相当。

附言：由于过去两周利率大幅下降（十年期减少超过0.5%），我建议尽快完成贷款手续。握在手中的，才是实实在在的。

Baustein 2: KfW300 als endfälliges Darlehen mit Bausparvertrag LBS-Z35 zur Gegenfinanzierung:

你们赚的不会太多，适合kfw300吗？

1. 成本估算：每平方米3500欧元包含附加费用，舒适 ( - 不建造[Keller]，所以一切顺利)

“建造或购买成本（含建筑师、结构工程师、Keller）60万”

银行家的结论：
终于有了一份涵盖所有职位、结构良好的融资方案（当然可以考虑一下是否真的需要KfW/储蓄贷款方案—我其实很不喜欢储蓄贷款合同）。

谢谢。这也是我提问的目的。我听到论坛上“储蓄贷款没用”的声音，所以想听听你们的看法。

1. 成本预算：每平方米3500欧含附加费用，算是宽裕的（ - 不盖地下室，一切都好）

实际上会有地下室（因为是在坡地上，无法避免），但我们不是找总承包，而是靠家人和大量自力更生来建。具体预算还没出来。成本主要不是按平方米算，而是浴室数量、复杂的建筑结构等。我们规划还没到能给价格标签的阶段。

附言：由于过去两周利率大幅下降（10年期范围内下降超过0.5%），我会尝试尽快完成合同。现有的就等于握在手里。

谢谢。据说地块2024年6月可以建设，但我只有到那时才会相信。因为地块分配实际上已经延迟了两年。我们担心如果现在签约，会遇到准备金利息和免还款期的问题。给我们的准备期是两年，这很紧张。

你们的收入不是太高，达不到KfW300资格吗？

还没有。在计算期间，我们的收入更低。正如我说的，今年我们两人刚接受了新工作。

在类似的抵押条件下，我们目前获得了15年期3.5的报价……我觉得4非常高。今天相比昨天又下降了0.1个百分点。

我一直听到论坛上的观点是“Bausparer没用”，所以想听听你们的看法。

我觉得基本的想法是“KFW300利率很低，所以还款尽量少！”……但这个Bausparer的结构并没有真正让我感到很惊讶。

通常用Bausparer来偿还期末还本贷款不划算的原因是，因为在此期间你要为全额的期末还本贷款支付利息，而Bausparer的储蓄利息太低，无法弥补这部分支出。对于等额本息贷款来说，你每次支付的金额是相同的，即使贷款本金随着时间减少（每次支付中利息部分减少，还本金部分增加）。而期末还本贷款没有这种复利效果，Bausparer的储蓄利率也无法弥补。你们的期末还本贷款利率还不到4%，所以影响没有更高利率时那么大。不过我在想，是否更好的是直接用KFW300的普通等额本息方案（这利率更低），并且必要时加大主要贷款的还款额。或许唯一办法是自己用Excel做个表格，稍微模拟一下。

否则，用Bausparer也能买到一份利率稳定性。但如果我看到你们较大的贷款也是按10年计算，并且你们甚至考虑把部分贷款只贷5年，那么你们可能不是那种适合这种产品的目标客户。关于“部分贷款5年”，我建议也要仔细考虑。较长期的利率绑定后，在满额支付后10年内享有特殊解除权，之后可以灵活选择再融资、组合贷款部分或继续贷款。5年时还不能这样，那时候你要么希望银行续贷条件还可以，要么找另一家愿意接受第二順位抵押的银行（而且贷款金额是否足够吸引其他银行给出房贷利率？）。所以，5年部分可能能省点利息，如果你打算5年后全部还清，可能划算。但如果你觉得做不到，还得继续贷款？我觉得这不适合我。

此外，10年4%的利率也让我觉得偏高（自11月初以来利率似乎又慢慢下来了），但我不是特别了解这方面的情况。