Financiamiento en el banco principal - Evaluación de la oferta

Conclusión del banquero:
Por fin una financiación bien estructurada en todas las posiciones (aunque, por supuesto, se puede considerar si la variante KfW/contrato de ahorro para la vivienda es realmente necesaria - no me gustan nada los contratos de ahorro para la vivienda).

1. Cálculo de costos: con 3.500€/m² incluido gastos adicionales, cómodo ( - no se construirá sótano, así que todo bien)
2. Situación de ingresos: cómoda, como mucho un periodo difícil durante la baja parental que superar / 40% de costos de crédito sobre los ingresos significa que con buenos ingresos aún quedan buenos 60% para el coste de vida, es decir más de 4.000€ netos que pueden gastarse cada mes (lo que no ocurre, de lo contrario no se habría ahorrado patrimonio propio) / - 600€ de los costos del crédito son gastos para la propia protección mediante un contrato de ahorro para la vivienda existente, por lo que no es un componente estrictamente necesario)
3. Si desean utilizar otra vez un tipo fijo a 5 años es exclusivamente una cuestión de su pronóstico de tipos de interés para el futuro. En nuestro caso la diferencia de tipos en la refinanciación es por ejemplo solo 0,07% anual - es decir, en la condición para el cliente prácticamente igual a la condición a 10 años. Más bien se debería pensar si no fijarse a 15 años o 20 años - allí la refinanciación para el banco (excepto cajas de ahorro/bancos cooperativos) también es casi idéntica a la fijación fija a 10 años.

P.D. Debido a las tasas que han bajado masivamente en las últimas dos semanas (más de 0,5% en el área de 10 años) intentaría cerrar pronto. Lo que uno tiene, lo tiene.

Bloque 2: KfW300 como préstamo a vencimiento con contrato de ahorro para vivienda LBS-Z35 para la contrafinanciación:

¿No ganáis demasiado para el KfW300?

1. Cálculo de costes: con 3.500€/m² incluyendo costes adicionales confortables ( - no se construirá sótano, así que todo bien)

"Costes de construcción o compra (incl. arquitecto, estructurista, Keller) 600k "

Conclusión del banquero:
Finalmente una financiación bien estructurada para todas las posiciones (aunque, por supuesto, se puede cuestionar si la variante KfW/contrato de ahorro para la construcción realmente es necesaria - a mí no me gusta nada el contrato de ahorro para la construcción).

Gracias. Eso también era el objetivo de mi pregunta. Tengo en mente el consenso del foro de que "el ahorro para la construcción no sirve de nada" y por eso quería conocer vuestra opinión al respecto.

1. Cálculo de costes: con 3.500€/m² incluyendo gastos adicionales, cómodo ( - no se construirá sótano, así que todo bien)

En realidad con sótano (inevitable en la ladera), pero no construiremos con un contratista general, sino con la familia y mucho esfuerzo propio. El cálculo exacto aún está pendiente. Los factores que aumentan el coste no son los m², sino el número de baños, estructuras complejas, etc. Pero aún no estamos en la fase de planificación en la que podamos poner un precio definitivo.

P.D. Debido a la fuerte caída de las tasas en las últimas dos semanas (más de 0,5% en el rango a 10 años), intentaría cerrar pronto. Lo que se tiene, se tiene.

Gracias. Supuestamente el terreno será edificable en junio de 2024. Pero no lo creeré hasta que sea así. La concesión de los terrenos se retrasó 2 años. Nos preocupa que si cerramos ahora, tengamos problemas con los intereses de disposición y el período sin amortización. Nos conceden 2 años, lo cual será apretado.

¿No ganáis demasiado para el kfw300?

Aún no. En el período de evaluación tenemos menos todavía. Como dije, este año ambos hemos empezado nuevos trabajos.

Actualmente nos han ofrecido un 3,5 para 15 años con una financiación similar... encuentro el 4 enorme. Hoy hubo otra bajada respecto a ayer de 0,1 puntos porcentuales.

Tengo en mente la opinión general del foro de que "el contrato de ahorro para la vivienda no sirve de nada" y por eso quería conocer vuestra opinión al respecto.

Creo que la idea fundamental es "el KFW300 es tan barato que se amortiza lo menos posible"... ¡pero realmente la estructura del contrato de ahorro para la vivienda no me convence mucho!

La razón por la que a menudo no vale la pena cambiar un préstamo de amortización al final del plazo por un contrato de ahorro para la vivienda es que, mientras tanto, se pagan intereses por la suma total del préstamo de amortización final, y a la inversa, los intereses del ahorro son demasiado bajos para compensarlo. En un préstamo de amortización constante se paga siempre igual, aunque el importe del préstamo disminuye con el tiempo (por lo tanto, con cada pago la parte de intereses es menor y la de amortización mayor). En un préstamo de amortización al final del plazo no se da este efecto de interés compuesto y la rentabilidad del ahorro del contrato no lo compensa. Sin embargo, en vuestro caso los intereses del préstamo al vencimiento no están al 4% o así, por lo que no pesa tanto como si fuera un tipo de interés mayor. Aunque me pregunto si no sería mejor simplemente para esa parte usar la variante normal de amortización constante del KFW300 (que es aún más barata en intereses) y, en caso de duda, dedicar una parte a una amortización mayor del préstamo principal. Probablemente solo ayuda crear uno mismo una hoja de Excel y jugar un poco con los números.

Por lo demás, con un contrato de ahorro también se consigue una cierta seguridad en los intereses. Pero si veo que el préstamo mayor también está calculado a 10 años y además consideráis financiar una parte solo a 5 años, tal vez vosotros tampoco sois exactamente el grupo objetivo. Sobre la opción de financiar "una parte a 5 años" también me lo pensaría bien. Con vinculaciones de tipo de interés más largas, tras 10 años desde el pago completo, se tiene derecho a una cancelación especial y a partir de entonces se es bastante flexible para refinanciar, reunir componentes o simplemente dejarlo correr. Pero a los 5 años aún no es así, y entonces o se debe esperar que la oferta de prórroga del banco donde ya se está sea adecuada o buscar un banco que acepte situarse en segunda posición (¿y es la cantidad suficientemente grande para que otro banco ofrezca tipos para inmuebles?). Por lo tanto, sí, por esos 5 años quizás se ahorre algo, y si se tiene la previsión de poder amortizar esa parte totalmente en 5 años, probablemente valga la pena. Pero si se piensa que no va a funcionar y se tendrá que financiar esa parte más tiempo, no lo sé, para mí no sería.

Además, me parecen altos esos 4% para 10 años (desde principios de noviembre parece que los tipos bajan lentamente), pero no estoy muy metido en el tema.