Financer et acheter ou continuer à louer dans la région de Stuttgart ?

Petite mise à jour :

J'ai maintenant parlé avec 2 conseillers en financement et demandé des offres. J'ai créé un tableau Excel pour le calcul (vite fait bien fait :) ), dans lequel je peux entrer rapidement les données et simuler, en fonction du rendement attendu sur le marché des capitaux, quelle offre me semble la meilleure.

J'ai encore 3 rendez-vous de conseil financier cette semaine, mais je voulais vous donner une première impression.

[*]Une conversation avec la banque qui finance aussi le promoteur et le projet
[*]Une conversation avec Ing-Diba
[*]Une conversation avec LBS (ils veulent apparemment faire quelque chose avec des contrats d’épargne logement ...)

Voici les offres que j’ai reçues. Toutes avec un taux fixe sur 10 ans et une utilisation différente des fonds propres.

1) Montant du prêt 355 kEUR réparti sur 2 prêts amortissables ; fonds propres 67 650 EUR, mensualité 1 037,66 EUR, taux mixte 0,983 % / 1,0 %

Prêt	Taux nominal / effectif	Montant du prêt	Amortissement	Mensualité	Capital restant dû
Prêt amortissable A	0,78 % / 0,80 %	266 000	2,7	771,40	191 329,95
Prêt amortissable B	1,59 % / 1,61 %	89 000	2,0	266,26	71 789,09

2) Montant du prêt 398 kEUR réparti sur 2 prêts amortissables ; fonds propres 24 650 EUR, mensualité 1 199,30 EUR, taux mixte 1,15 % / 1,17 %

Prêt	Taux nominal / effectif	Montant du prêt	Amortissement	Mensualité	Capital restant dû
Prêt amortissable C	0,78 % / 0,80 %	266 000	2,7	771,40	191 329,95
Prêt amortissable D	1,89 % / 1,92 %	132 000	2	427,90	102 965,38

3) Montant du prêt 337 kEUR réparti entre prêt amortissable et KFW, fonds propres 85 650 EUR, mensualité 1 131,67 EUR, taux mixte 1,05 % / 1,07 %

Prêt	Taux nominal / effectif	Montant du prêt	Amortissement	Mensualité	Capital restant dû
Prêt amortissable E	1,03 % / 1,05 %	217 000	3	728,76	148 459,99
KFW	1,10 % / 1,12 %	120 000	2,929	402,91	66 890,53

Mon analyse jusqu’ici, en supposant que le capital économisé est investi à un certain taux et que la différence jusqu’à 1 300 EUR de mensualité totale est également investie :

[*]L’offre 2 est meilleure que 1 si le rendement annuel après impôts sur le marché des capitaux dépasse environ 2,6 % sur les 10 ans
[*]L’offre 2 est meilleure que 3 si le rendement annuel après impôts sur le marché des capitaux dépasse environ 4,4 % sur les 10 ans

Je voudrais donc exclure le modèle de financement 1. Le choix entre 2 et 3 est difficile, mais je penche pour 3.

Y a-t-il des inconvénients à prendre un crédit KFW selon vous ?
Quel est votre avis sur le capital restant dû ?
Les mensualités des propositions 1 et 2 peuvent encore être augmentées. Mon idée serait surtout pour les prêts les plus chers d’augmenter l’amortissement autant que possible et de le baisser pour le prêt principal de façon à obtenir une mensualité inférieure à 1 300 EUR. Y a-t-il quelque chose qui vous semble s’y opposer ou cela n’a-t-il pas de sens ?

J’espère ne rien avoir oublié d’important.

Bien à vous et merci d’avance pour votre lecture

Dans toutes les trois configurations, tu as un crédit ouvert avec une dette de 200K qui doit être remboursée avec un nouveau taux d'intérêt. Calcule quel intérêt tu devras payer à 4 %.
Pourquoi ne pas fixer le crédit à 30 ans ?

Bonjour Rumbi441,

parce que la majoration de taux d'intérêt serait trop élevée pour moi. Je ne l'ai pas encore fait calculer, mais je pensais qu'une fixation du taux débiteur sur 30 ans offre certes beaucoup de sécurité, mais implique aussi une majoration de taux importante.

Je vais me faire proposer des offres pour une fixation du taux débiteur sur 15 ans. Je ne voulais pas aller plus loin.

Bien à vous

Mon analyse jusqu’à présent en partant du principe que le capital économisé est placé à un certain taux d’intérêt et que le delta de 1300 EUR de mensualité totale est également placé :

[*]2 est meilleur que 1 si le rendement annuel après impôts sur le marché des capitaux est supérieur à environ 2,6% sur une durée de 10 ans
[*]2 est meilleur que 3 si le rendement annuel après impôts sur le marché des capitaux est supérieur à environ 4,4% sur une durée de 10 ans

Tu empruntes donc de l’argent pour acheter un actif généralement volatil et en même temps tu places du capital de manière spéculative au lieu de l’utiliser pour réduire le crédit. Un tel montage est normalement appelé un fonds hedge et celui-ci est habituellement réservé aux investisseurs institutionnels...

Un fonds hedge sur deux jambes

parce que la majoration des intérêts serait trop élevée pour moi. Je ne l’ai pas calculé précisément, mais je partais du principe qu’un taux fixe d’emprunt sur 30 ans offre certes beaucoup de sécurité mais signifie également une majoration d’intérêt importante.

Comme déjà dit ici : calcule-toi les mensualités de ton reste à payer après 10 ans avec un taux d’intérêt de 5% (ce qui est encore en dessous de la moyenne historique). Pourras-tu encore te les permettre ? En supposant que tes ETF soient à ce moment-là juste après un krach tellement dans le rouge que tu préfères ne pas les utiliser pour réduire la dette résiduelle lors du refinancement...

Tu donc de l'argent pour acheter un actif essentiellement volatil et en même temps tu investis le capital de façon spéculative au lieu de l'utiliser pour réduire ton crédit. Ce genre de montage s'appelle normalement un hedge fund et il est généralement réservé aux investisseurs institutionnels...

Un hedge fund sur deux jambes

Comme déjà dit ici : calcule-toi les mensualités de ton reste dû après 10 ans avec un taux d'intérêt de 5 % (ce qui est encore en dessous de la moyenne sur le long terme). Pourras-tu encore les payer ? Supposons que tes ETF soient alors juste après un krach tellement en perte que tu préfères ne pas réduire le reste dû pour le refinancement avec ceux-ci...

Bonjour Scout,

j’ai simplement essayé avec le calcul d’obtenir une certaine comparabilité entre les offres. Peut-être ai-je aussi choisi de mauvais critères, mais c’était ma première tentative. Sur quels critères (de préférence) objectifs construirais-tu une comparaison ? À la fin, je devrais aussi comparer des prêts d’une durée de 30 ans de la même manière.

Merci et salutations

Prends comme critère aussi le montant de ta dette résiduelle après la fin de la période de fixation. J’aimerais avoir remboursé au moins 50 % pour mon bien-être. Pour cela, tu auras besoin d’environ 15 ans de durée. Après 10 ans, tu as de toute façon un droit de résiliation unilatérale au cas où le niveau des taux serait alors plus avantageux pour toi.

Tu peux aussi répartir en 3 crédits dans la même institution : 1x KfW (est-ce qu’ils donnent une prime pour ton logement ?) sur 10 ans, 2x sur 15 ans. Pour le KfW, tu ne peux pas faire de remboursement anticipé, mais tu peux épargner spécialement pour la fin de la durée et éventuellement solder ce module. Surtout si, dans la seconde moitié des 10 ans, tu remarques que le niveau des taux augmente fortement, tu peux serrer les dents et épargner spécialement pour le remboursement à l’échéance.

Sinon, tu prolonges et tu te retrouves à taux plus élevé seulement avec cette partie sous l’eau. Si tu soldes le KfW, tu pourrais par contre exercer une option de modification du taux d’amortissement à convenir sur l’un des deux autres modules (sur le plus important des deux) et alors amortir plus rapidement. Ou si ça devient un peu juste, tu réduis l’amortissement pour ce module.

Ainsi, tu as pas mal d’options.