Financement / Capitaux Propres / Logement Annexe - Réflexions Fondamentales

Un plafond rafraîchissant dans une maison individuelle est aussi nouveau et innovant qu'un chauffage mural dans la salle de bain pour couvrir la puissance de chauffage. En fait, pas du tout. Ce sont des procédés en partie éprouvés. Tout comme un puits d'air pour la ventilation contrôlée des pièces.
Rien de nouveau, rien d'excitant, seulement particulièrement méconnu ou peu apprécié dans le monde des entreprises, car cela nécessite des connaissances techniques actualisées.

Quand on voit comment les entreprises se débrouillent déjà pour la conception du chauffage par le sol, cela ne devrait pas étonner.

C'est comme ça.
Ce n'est pas un truc hyper complexe, nouveau et prétentieux, mais une physique simple. Robuste, efficace, durable. Mais le plombier du coin déconseillera à 99 % cette solution, simplement parce qu'il ne la connaît pas. Il veut vendre son appareil à gaz à condensation et poser un chauffage par le sol. Le conseiller en énergie calculera alors 18 m² de solaire thermique pour que ça colle...

J’ai donc besoin de >5000 € de revenus pour financer 500k. Ah bon...

C’est un post un peu ancien, mais je voulais juste y répondre rapidement. En soi, un maximum de 100-110 fois le revenu mensuel n’est pas inhabituel comme recommandation pour les montants de crédit maximum. D’un autre côté, tu es probablement aussi assez loin du cas standard, donc cela ne t’aide peut-être que partiellement. Très peu de gens sont dans la situation de pouvoir dire « en cas de doute, je peux aussi me verser plus »… c’est pourquoi il est effectivement vrai que la plupart ne pourraient pas financer la somme avec le salaire seul. Juste pour contextualiser, pourquoi beaucoup de commentaires sont comme ils sont.

Je ne peux pas moi-même évaluer si une banque le ferait malgré tout. Le capital propre réduit définitivement le risque global. De même, les scénarios de location peuvent sûrement aider. Dans l’ensemble, c’est très particulier et loin du financement classique. Rien que pour cela, certains refuseront sûrement. Je pense que la question de savoir comment « les banques » prennent certains éléments en compte ne se répond pas vraiment de manière générale.

C'est un message un peu ancien, mais je voulais juste y revenir rapidement. En soi, un maximum de 100 à 110 fois le revenu mensuel n'est pas inhabituel comme recommandation pour les montants de crédit maximum. Par ailleurs, tu es probablement aussi un peu éloigné du cas standard, ce qui fait que cela t'aide sans doute seulement dans une certaine mesure. Très peu de gens sont effectivement dans la situation de pouvoir dire "en cas de doute, je peux aussi me verser plus"... c'est pourquoi il est tout à fait vrai que la plupart ne pourraient probablement pas financer la somme avec le salaire. Juste pour situer pourquoi de nombreux commentaires sont tels qu'ils sont.

Je ne peux pas juger moi-même si une banque accepterait quand même cela. Le capital propre réduit définitivement le risque global. De même, les scénarios de location peuvent sans doute aider. Dans l'ensemble, c'est toutefois très spécifique et loin du financement standard. Rien que pour cette raison, certains refuseront sans doute. Je pense que la question de savoir comment "les banques" prennent en compte certaines choses ne peut pas vraiment se répondre de manière générale.

Merci pour ta réponse !
C’est aussi mon apprentissage, après un court moment. C’est tout simplement trop spécifique et cela ne correspond presque pas aux conditions cadre et aux expériences de la plupart des utilisateurs ici.
Cependant, la manière parfois condescendante et sarcastique des réactions m’a un peu irrité. J’espérais recevoir plus d’apports constructifs, au lieu de simples réactions plates du type "ça ne marche pas". Mais bon, probablement que j’aurais simplement dû décrire ma situation de manière plus différenciée et précise.

Merci beaucoup !

Moi (en tant que financeur immobilier), je vois une bulle de savon qui éclate. Un mini-salaire (après pension alimentaire) fait face à un gros financement. Je ne vois aucune raison pour laquelle tu devrais obtenir le crédit. Les fonds propres sont bien, mais trop faibles.

De mon point de vue, le paiement de la pension alimentaire tue le projet avec ce salaire.
Sans cela, certains intermédiaires tenteraient de le faire passer.

Mais cela resterait très loin d’un financement sain. Un amortissement de 1 % ne serait même pas accordé par la Ing-Diba. Ils ne sont pas aussi suicidaires. Avec 250k€ de fonds propres après une vente forcée parce que quelque chose a mal tourné, l’Ing-Diba aurait à peine de bénéfices/que des frais et toi un paquet de dettes.

Mais c’est un sujet intéressant en général :-)

Je pense aussi qu’il faut vraiment faire attention avec une architecture particulière et une technique de maison spéciale, surtout en ce qui concerne la valeur de revente. Cela peut vite se retourner contre toi. Cela va augmenter le coût de la maison. En même temps, 120 m² pour le logement principal + 60 m² pour un appartement annexe ne convient pas aux familles et limite donc déjà le cercle des acheteurs.

Aujourd’hui, j’ai encore dû réfléchir un peu à la location du bureau à domicile. C’est vraiment difficile de dire si cela pourrait fonctionner, car il est souvent exigé que tu n’aies plus de poste de travail sur ton lieu de travail. Cherche sur Google "FG München Urteil vom 07.10.2008 - 13 K 1037/06". Je dirais que, plutôt, ça ne passe pas. Dans le cas mentionné, le loyer est considéré comme un salaire.

Au final, est-il vraiment important de savoir si tu imposes des revenus locatifs ou ton revenu ? Les charges sociales sont plafonnées et n’augmentent pas davantage. Les deux seront également prises en compte pour la pension alimentaire.

Ce qui pourrait être intéressant pour toi : tu peux déduire une partie du remboursement comme prévoyance retraite privée lors du calcul de la pension alimentaire. Tu peux ainsi prendre en compte 4 % de ton brut. Cela fait sans doute une différence. Prends également en compte les avantages liés au logement. Lis les directives de la cour régionale compétente.

Je pense aussi qu’il faut faire extrêmement attention avec une architecture particulière et une technique du bâtiment spéciale, surtout en ce qui concerne la valeur de revente. Cela peut rapidement se retourner contre soi. Cela fera augmenter le prix de la maison. En même temps, 120 m² pour l’habitation principale + 60 m² pour un appartement annexe ne conviennent pas aux familles, ce qui restreint déjà le cercle des acheteurs.

Aujourd’hui, j’ai dû réfléchir un peu plus à la location du bureau. C’est vraiment difficile de dire si cela pourrait marcher, car il est souvent exigé que tu n’aies plus de poste de travail dans ton entreprise. Cherche sur Google "FG München Urteil vom 07.10.2008 - 13 K 1037/06". Je dirais que c’est plutôt non. Dans le cas mentionné, le loyer est considéré comme un salaire.
Au bout du compte, est-ce que c’est vraiment important que tu payes des impôts sur les revenus locatifs ou sur le revenu ? Les cotisations sociales sont plafonnées et ne montent plus. Les deux seront pris en compte pour la pension alimentaire.

Ce qui pourrait être intéressant pour toi : tu peux déduire une partie de l’amortissement comme prévoyance retraite privée dans le calcul de la pension alimentaire. Tu peux comptabiliser 4 % de ton brut. Cela fera sûrement une différence. Prends en compte les avantages liés au logement. Lis les directives de ton tribunal régional compétent.

Merci pour ton retour !
Comme je l’ai dit, la technique du bâtiment est très robuste et techniquement peu complexe. Et les coûts supplémentaires resteront maîtrisables lors de la construction. Mon objectif principal est aussi d’économiser les coûts de consommation pendant la durée d’occupation. Je souhaite calculer strictement et surtout pouvoir planifier. Je ne veux pas me laisser surprendre par l’évolution imprévisible des prix dans le secteur de l’énergie.
L’efficacité énergétique, la durabilité et l’autonomie seront encore demandées dans 20 ans. Probablement encore plus qu’aujourd’hui.

Je travaille 100 % à domicile en télétravail. Nous n’aurons pas besoin de bureau à moyen terme et de toute façon nous sommes répartis dans toute l’Allemagne. Actuellement, l’entreprise est enregistrée à mon adresse. Cela peut, mais ne doit pas forcément rester ainsi à l’avenir.
Il serait donc plausible que l’entreprise paie un loyer ici.
La différence est assez simple : en principe, peu importe si c’est l’entreprise qui paie ou moi. À la différence que chaque euro que je dépense en net a déjà été imposé et soumis aux cotisations sociales. Pour l’entreprise, c’est une charge, la TVA est comptabilisée et cela réduit le bénéfice, donc aussi les impôts.
Il n’a pas beaucoup de sens de retirer plus ou moins de 5000 € par mois sous forme de salaire de l’entreprise. C’est pourquoi je cherche volontairement des alternatives, bien sûr légales. Le calcul de la pension alimentaire part dans certains domaines de forfaits. Exemple : voiture : la majoration forfaitaire pour une voiture de fonction est de 300 €. Ce n’est pas la valeur réelle qui est prise en compte. Et au final, beaucoup dépend de la négociation avec le service de la jeunesse. Un revenu net élevé est cependant difficile à contester. Et avant que des commentaires arrivent sur ce point : je paie ma pension alimentaire ponctuellement depuis des années, mes enfants ne manquent de rien.

Merci beaucoup pour le conseil concernant la prévoyance retraite ! Cela semble vraiment intéressant !

Cordialement