在斯图加特地区融资和购买还是继续租赁？

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我已经和两位融资顾问进行了沟通并收集了报价。我为计算制作了一个Excel表格（快速且简陋 :)），可以比较快地输入数据，根据资本市场预期收益率模拟哪个报价对我来说最合适。

这周我还有三次融资咨询，但想先给大家一个中期汇报。

[*]与为开发商和项目提供融资的银行的会谈
[*]与Ing-Diba的会谈
[*]与LBS的会谈（他们似乎想通过住房储蓄合同来操作……）

以下是我收到的报价。所有报价的固定利率期限均为10年，自有资金投入不同。

1) 贷款总额355,000欧元，分为两笔等额本金贷款；自有资金67,650欧元，月还款额1,037.66欧元，混合利率0.983% / 1.0%

贷款	名义利率 / 有效利率	贷款金额	偿还率	月还款额	剩余债务
等额本金贷款A	0.78 % / 0.80 %	266,000	2.7	771.40	191,329.95
等额本金贷款B	1.59 % / 1.61 %	89,000	2.0	266.26	71,789.09

2) 贷款总额398,000欧元，分为两笔等额本金贷款；自有资金24,650欧元，月还款额1,199.30欧元，混合利率1.15% / 1.17%

贷款	名义利率 / 有效利率	贷款金额	偿还率	月还款额	剩余债务
等额本金贷款C	0.78 % / 0.80 %	266,000	2.7	771.40	191,329.95
等额本金贷款D	1.89 % / 1.92 %	132,000	2	427.90	102,965.38

3) 贷款总额337,000欧元，分为等额本金贷款和KFW贷款，自有资金85,650欧元，月还款额1,131.67欧元，混合利率1.05 % / 1.07%

贷款	名义利率 / 有效利率	贷款金额	偿还率	月还款额	剩余债务
等额本金贷款E	1.03 % / 1.05 %	217,000	3	728.76	148,459.99
KFW	1.10 % / 1.12 %	120,000	2.929	402.91	66,890.53

我目前的分析假设是，将节省下来的资金以一定利率投资，同时将差额1300欧元的每月总还款额也进行投资：

[*]当资本市场年税后收益率超过约2.6%时，方案2优于方案1，期限为10年
[*]当资本市场年税后收益率超过约4.4%时，方案2优于方案3，期限为10年

因此，我会排除融资方案1。方案2和方案3之间的权衡比较难，但我倾向于方案3。

KFW贷款有没有什么缺点？
你们怎么看剩余债务的问题？
方案1和方案2的还款额仍可增加。我的想法是主要把较贵的贷款偿还率尽量提高，对较大贷款相应降低偿还率，这样月还款额能控制在1300欧元以下。你们觉得这样做有问题吗？或者说没什么意义？

希望我没有遗漏什么重要内容。

祝好，感谢阅读！

在所有三种情况中，你都有一个20万债务的透支贷款，需要以新的利率偿还。计算一下在4%的利率下你需要支付多少利息。

为什么不把贷款固定30年？

你好 Rumbi441，

因为利率附加费对我来说太高了。我虽然没有具体计算过，但我认为30年的固定利率期限虽然提供了很大的安全性，但也意味着相当可观的利率附加费。

我还会让别人给我提供15年固定利率期限的报价。不想选择更长的期限。

多多问候

到目前为止我的分析是在假设节省下来的资金以一定的利率投资，同时将1300欧元的月总额差额也进行投资：

[*]如果10年期限内税后资本市场的年回报率超过大约2.6%，那么方案2优于方案1
[*]如果10年期限内税后资本市场的年回报率超过大约4.4%，那么方案2优于方案3

所以你借钱去买一个本质上波动的资产，同时你投资资本而不是用来减少贷款，这种做法通常被称为对冲基金，通常只对机构投资者开放...

一个两条腿走路的对冲基金

因为我觉得利率附加费太高了。我虽然没有计算过，但我认为30年固定利率虽然提供了很大的安全性，但也意味着一个相当可观的利率附加费。

正如之前所说：你可以计算一下10年后剩余贷款余额在5%利率水平下的还款额（这还低于长期平均水平）。你还能负担得起吗？假设你的ETF此时刚经历一次崩盘，价值大幅缩水，你可能不愿意用这些资产来减少续贷的剩余债务……

你借钱是为了买一个本质上波动很大的资产，同时你将资本进行投机性投资，而不是用来减少贷款。这种结构通常被称为对冲基金，而且一般只对机构投资者开放...

一个“有两只脚”的对冲基金

正如这里所说：你算算如果利率是5%（这还低于长期平均水平），10年后你剩余贷款的分期付款是多少。你还能负担得起吗？假设你的ETF刚好在崩盘后处于亏损状态，以至于你不想用它们来减少续贷的剩余债务...

你好 Scout，

我做这个计算只是想在不同方案之间达到一定的可比性。也许我选择的标准不太准确，但这是我的第一次尝试。你会用哪些（尽可能）客观的标准来构建对比呢？毕竟我最终也需要用同样的方法比较30年期限的贷款。

谢谢，祝好

作为标准之一，还应考虑绑定期结束后你的剩余债务有多少。我希望至少偿还50%，这样我才心安。这大约需要15年的贷款期限。10年后，如果贷款利率对你更有利，你有单方面的特别解约权。

你也可以在同一家银行拆分成3笔贷款：1笔KfW贷款（他们为你的住房建设提供奖金吗？）期限为10年，另外2笔期限为15年。KfW贷款不能提前还款，但你可以为贷款结束时额外存钱，并视情况提前还清这个部分。特别是如果你在10年期的后半段发现利率大幅上涨，你可以咬紧牙关为提前还款额外存钱。

如果不延期，到利率较高时你只会在这部分贷款上处于不利状态。相反，如果你提前还清KfW贷款，你可以对另外两个贷款中的一个（较大的那笔）行使协商调整偿还比例的选项，然后加快偿还速度。或者如果资金吃紧，可以减少该部分贷款的还款额。

这样你就有很多选择。