¿Financiar y comprar o seguir alquilando en el área de Stuttgart?

Pequeña actualización:

Ya he hablado con 2 asesores financieros y he solicitado ofertas. Me he creado una hoja de Excel para el cálculo (rápido y sucio :) ), en la que puedo introducir los datos bastante rápido y simular, basándome en la rentabilidad esperada del mercado de capitales, cuál oferta me parece la mejor.

Esta semana aún tengo 3 entrevistas de asesoramiento financiero, pero quería darles un estado intermedio.

[*]Una conversación con el banco que también financia al promotor y el proyecto
[*]Una conversación con Ing-Diba
[*]Una conversación con LBS (parece que quieren hacer algo con contratos de ahorro para vivienda...)

Tengo las siguientes ofertas. Todas con un tipo de interés fijo de 10 años y diferente uso de capital propio.

1) Importe del préstamo 355 TEUR dividido en 2 préstamos con amortización; capital propio 67.650 EUR, cuota mensual 1.037,66 EUR, tipo mixto 0,983% / 1,0 %

Préstamo	Tipo de interés nominal / efectivo	Importe del préstamo	Amortización	Cuota mensual	Deuda residual
Préstamo con amortización A	0,78 % / 0,80 %	266.000	2,7	771,40	191.329,95
Préstamo con amortización B	1,59 % / 1,61 %	89.000	2,0	266,26	71.789,09

2) Importe del préstamo 398 TEUR dividido en 2 préstamos con amortización; capital propio 24.650 EUR, cuota mensual 1.199,30 EUR, tipo mixto 1,15 % / 1,17 %

Préstamo	Tipo de interés nominal / efectivo	Importe del préstamo	Amortización	Cuota mensual	Deuda residual
Préstamo con amortización C	0,78 % / 0,80 %	266.000	2,7	771,40	191.329,95
Préstamo con amortización D	1,89 % / 1,92 %	132.000	2	427,90	102.965,38

3) Importe del préstamo 337 TEUR dividido en préstamo con amortización y KFW, capital propio 85.650 EUR, cuota mensual 1.131,67 EUR, tipo mixto 1,05 % / 1,07 %

Préstamo	Tipo de interés nominal / efectivo	Importe del préstamo	Amortización	Cuota mensual	Deuda residual
Préstamo con amortización E	1,03 % / 1,05 %	217.000	3	728,76	148.459,99
KFW	1,10 % / 1,12 %	120.000	2,929	402,91	66.890,53

Mi análisis hasta ahora asumiendo que el capital ahorrado lo invierto a cierto tipo de interés y también la diferencia hasta la cuota total mensual de 1.300 EUR se invierte:

[*]La opción 2 es mejor que la 1 si la rentabilidad anual neta después de impuestos del mercado de capitales supera aproximadamente el 2,6% durante los 10 años de duración
[*]La opción 2 es mejor que la 3 si la rentabilidad anual neta después de impuestos del mercado de capitales supera aproximadamente el 4,4% durante los 10 años de duración

Por lo tanto, excluiría el modelo de financiación 1. La elección entre la 2 y la 3 es difícil, pero me inclino por la 3.

¿Existen desventajas al elegir KFW?
¿Qué opinan sobre el tema de la deuda residual?
Las cuotas de las propuestas 1 y 2 también se pueden aumentar. Mi idea sería principalmente en ese punto aumentar la amortización en los préstamos más caros lo máximo posible y reducirla en el préstamo grande para que la cuota mensual quede por debajo de 1.300 EUR. ¿Ven alguna objeción desde su punto de vista o no tiene sentido?

Espero no haber pasado por alto nada importante.

Saludos cordiales y muchas gracias por leer.

en las tres constelaciones tienes un crédito abierto con 200K de deuda que se quiere pagar con un nuevo interés. Calcula qué interés tienes que pagar con un 4 %.

¿Por qué no fijar el crédito a 30 años?

Hola Rumbi441,

porque el recargo de interés me parecería demasiado alto. Aunque no lo he calculado ahora, supuse que una fijación del interés nominal a 30 años ofrece mucha seguridad, pero también implica un recargo de interés considerable.

Me voy a pedir ofertas para una fijación del interés nominal de 15 años. No quería ir más allá.

Saludos cordiales

Mi análisis hasta ahora bajo la suposición de que el capital ahorrado lo invierto a una cierta tasa de interés y también el delta a 1300 EUR de cuota mensual total se invierte:

[*]2 es mejor que 1 si la rentabilidad anual después de impuestos en el mercado de capitales está por encima de aproximadamente 2,6% durante los 10 años de duración
[*]2 es mejor que 3 si la rentabilidad anual después de impuestos en el mercado de capitales está por encima de aproximadamente 4,4% durante los 10 años de duración

Entonces te estás pidiendo prestado dinero para comprar un activo que es en principio volátil y al mismo tiempo inviertes capital en lugar de usarlo para reducir el crédito, y lo haces de forma especulativa. A este tipo de constructo normalmente se le llama un fondo de cobertura (hedge fund) y generalmente está solo disponible para inversores institucionales...

Un fondo de cobertura sobre dos patas

porque el recargo de interés me parecería demasiado alto. Aunque no lo he calculado ahora, asumí que una fijación de tasa de interés para 30 años ofrece mucha seguridad pero también implica un recargo de interés considerable.

Como ya dije aquí: Calcula las cuotas para tu saldo restante después de 10 años con un nivel de interés del 5% (esto todavía está por debajo del promedio a largo plazo). ¿Podrás seguir pagándolas? Supongamos que tus ETFs están justo después de un crash tan muy deprimidos que prefieres no reducir la deuda pendiente para la financiación siguiente con ellos...

Así que te prestas dinero para comprar un activo que es fundamentalmente volátil y, al mismo tiempo, inviertes capital de forma especulativa en lugar de usarlo para reducir el crédito. Normalmente, a tal construcción se le llama un hedge fund y este generalmente está disponible solo para inversores institucionales...

Un hedge fund de dos patas

Como ya se dijo aquí: calcula las cuotas de tu deuda restante después de 10 años con un tipo de interés del 5% (que todavía está por debajo del promedio a largo plazo). ¿Podrías permitírtelas? Supongamos que tus ETF están justo después de un crash con pérdidas tan grandes que preferirías no reducir la deuda restante para la financiación posterior con ellos...

Hola Scout,

solo intenté con el cálculo lograr cierta comparabilidad entre las ofertas. Tal vez elegí criterios incorrectos, pero fue mi primer intento. ¿Con qué criterios (preferiblemente) objetivos construirías tú una comparación? Al final, tendría que comparar también préstamos con un plazo de 30 años de la misma manera.

Gracias y saludos

Toma como criterio también cuán alta es tu deuda restante al finalizar el plazo de vinculación. Al menos un 50% me gustaría haber pagado para mi bienestar. Para eso necesitarás alrededor de 15 años de duración. Después de 10 años tienes de todos modos un derecho unilateral de cancelación especial en caso de que el nivel de crédito sea más favorable para ti en ese momento.

También puedes dividir en 3 créditos en la misma institución: 1x KfW (¿obtienen ellos alguna prima por tu construcción de vivienda?) a 10 años, 2x a 15 años. Para el KfW no puedes hacer pagos anticipados especiales, pero sí puedes ahorrar adicionalmente para el final del plazo y en su caso cancelar este componente. Especialmente si en la segunda mitad de los 10 años notas que el nivel de interés sube mucho, puedes apretar los dientes y ahorrar adicionalmente para la cancelación al finalizar.

Si no renuevas, y con un nivel de interés más alto solo estarás "bajo agua" con esta parte. Si cancelas el KfW, podrías activar una opción de cambio del porcentaje de amortización a acordar en uno de los otros dos componentes (en el más grande de ellos) y amortizarlo luego a mayor ritmo. O si alguna vez se pone más apretado, reduces la amortización de ese componente.

Así tienes bastantes opciones.