Financer et acheter ou continuer à louer dans la région de Stuttgart ?

Comme déjà dit, un loyer froid comprend des provisions pour l'entretien (dans un immeuble collectif nettement moindres par rapport à une maison individuelle isolée) et un bénéfice pour le bailleur.
Sinon, le bailleur ne peut pas louer son bien de manière rentable.

Si on fait un tel calcul, je calculerais au mieux
Loyer froid x 0,6-0,75 = intérêt.

Parce qu’après 20, 25 ans, on peut s’attendre à la première grande réparation dans une maison individuelle. La pompe à chaleur atteint alors lentement sa durée de vie maximale (ou est déjà nettement dépassée), on peut aussi repeindre une façade après 25 ans, et les sols et les murs nécessitent aussi un jour de l’attention.

Sinon, on vit à 90 ans dans une maison complètement usée, qui n’a certainement plus une grande valeur. Le terrain vaut alors plus que la vieille bâtisse.

Il existe des calculateurs pour cela.
Mais comme nous avons eu des augmentations massives des taux d'intérêt ces deux dernières années, avec une baisse faible des prix d'achat, le calcul sera en ce moment dans la plupart des cas en faveur de la location. D'un point de vue purement économique.
Je suis quand même fan de la construction/achat, car pour moi d'autres facteurs entrent en jeu au-delà de la simple rentabilité.

Salut Kati,

super calculateur - où peut-on le trouver sur le web ? Bien sûr, ce n’est pas seulement une décision rationnelle. Il y a aussi beaucoup de facteurs immatériels qui jouent en faveur ou contre l’achat ou la location.

Sans chiffres actuels, personne ne peut te dire ce qui est mieux.

Et voir le taux d’intérêt comme un loyer froid. On peut le faire. Mais ce type de financement n’est pas conçu pour que la maison soit à toi au bout de 30 ans.
Les Suédois procèdent ainsi, mais chez eux, il est aussi courant que les biens immobiliers non remboursés soient hérités.

Le loyer froid comprend toujours aussi une provision suffisante(!!) pour l’entretien et un bénéfice pour le propriétaire. N’oublie pas cela.

De quels chiffres parles-tu ? Le loyer froid actuel dans la région versus les prix d’achat des biens immobiliers ? Ou de notre aptitude à pouvoir nous permettre un bien immobilier ? Dans ce deuxième cas, je ne comprends pas pourquoi cela devrait être pertinent (bien sûr à condition que nous puissions le financer).

Le remboursement n’a pas été évoqué. Le taux d’intérêt peut déjà être inférieur à un loyer courant, et le remboursement suffisamment élevé pour que tu aies fini dans 20 ans.

Bon, nous avons eu pendant des années une différenciation des prix d’achat, les loyers sont restés comparativement abordables (l'écart entre ancien contrat/nouveau contrat existait déjà). Maintenant tout est différent - les prix d’achat baissent plutôt, mais seules des parties beaucoup plus petites de la population peuvent encore se permettre la propriété - ou ne sont pas disposées à fournir l’effort maintenant nécessaire (APL, apport personnel & sacrifice). Les biens locatifs restent rares, la demande augmente, et les prix grimpent rapidement. Ainsi, les loyers dépassent vite les paiements d’intérêts déjà très élevés aujourd’hui - mais ces derniers sont fixés sur 20 ans.

Chez nous dans la région, le loyer froid pour une maison individuelle ou une maison en rangée est d'environ 15-20 euros par m². Pour 150 m² cela ferait donc environ 2500 euros hors charges. Ce serait la charge mensuelle d’intérêts pour un crédit de 750 000 euros à 4%. En gros, le terrain avec les frais annexes devrait donc coûter moins de 300 000 euros.

Avec une durée de 20 ans, tu dépasseras les loyers froids locaux avec l’annuité. Pour un financement de 400 000 € à 4 % d’intérêt, cela fait environ 2400 € par mois, dont environ 1300 € d’intérêts.
Théoriquement pas de problème, puisque la maison sera à toi à la fin. En pratique, le capital est immobilisé et ne pas payer de loyer ne signifie pas absence de coût, c’est pourquoi je déconseillerais vraiment de faire des calculs où le remboursement est vu entièrement comme un investissement. Tant qu’on ne prévoit pas une vente à la retraite, il devrait toujours rester une marge pour une prévoyance vieillesse dédiée en plus du bien immobilier.

Je suis d’accord avec toi - je ne veux pas acheter/construire une maison si je ne peux pas en même temps encore économiser pour la retraite. C’est pour cela que je comprends la condition financière comme la possibilité réelle de le supporter.

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De quels chiffres parles-tu ? Le loyer actuel dans la région vs. les prix d'achat des biens immobiliers ? Ou de nos conditions pour pouvoir nous permettre un bien immobilier ? Dans le second cas, je ne comprends pas pourquoi cela devrait être pertinent (évidemment à condition que nous puissions le financer)
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Les deux.
Car même si tu penses pouvoir te le permettre. On s’embellit beaucoup les calculs et justement les coûts liés aux enfants sont souvent minimisés. Parce qu’on oublie qu’ils ont parfois besoin de nouveaux meubles, de nouveaux vêtements, qu’ils auront un jour des hobbies, un ordinateur portable, etc.

Ce serait dommage que vous vous trompiez à ce point au point de ne pas partir en vacances pendant les 15 prochaines années et de ne manger que des pâtes à la purée de tomates, simplement parce que ce n’est pas financièrement possible.

Je suis d'accord avec toi - je ne veux pas acheter / construire une maison si je ne peux pas en même temps économiser séparément pour la retraite. C'est ce que je veux dire quand j'écris que la condition pour moi est de pouvoir le présenter financièrement.

Que signifie pour la retraite ?
Si, comme toi, tu n'as pas 2 500 € de loyer hors charges mais exactement 0 € de loyer hors charges parce que la propriété est libre de charges, tu as une retraite des plus solides accumulée. Ou tu vends pour trois quarts de million et tu loues un logement adapté à ton âge pour 2 500 € charges comprises (bel appartement). Avec 750 000 € de capital et 3 % d’intérêts, tu aurais chaque mois le loyer charges comprises ainsi que 650 € d’argent de poche.

Ainsi, un bien immobilier est une retraite. En moyenne même la meilleure qu’on puisse avoir. Car le retraité moyen propriétaire va nettement mieux que le retraité sans propriété. Pourquoi ? Parce que le non-propriétaire consomme et n’épargne pas, même si épargner est plus rentable que la propriété. C’est psychologique. Sans contrainte, on n’y arrive pas autant.

D’ailleurs. Grâce à des augmentations régulières de salaire et l’absence d’augmentation de loyer pour la propriété, tu arrives un jour à un point où tu peux de nouveau économiser, ce que le locataire ne peut pas à cause des hausses de loyer. Il faut donc aussi penser à long terme.

Les deux.
Car même si tu penses pouvoir te le permettre. On embellit beaucoup les calculs et c’est surtout les coûts liés aux enfants qui sont souvent minimisés. Parce qu’on oublie qu’ils ont parfois besoin de nouveaux meubles, de nouveaux vêtements, finissent par avoir des loisirs, ont besoin d’un ordinateur portable, etc.

Ce serait dommage que vous vous trompiez autant que pendant les 15 prochaines années il n’y ait pas de vacances et seulement des pâtes à la purée de tomates, parce que financièrement ça ne suffit tout simplement pas.

Je voulais en fait faire ça sans chiffres mis à jour, car je suis toujours d’avis que ce n’est pas pertinent pour le sujet...

Mais alors quand même : une maison individuelle ou une maison jumelée coûte ici actuellement environ 750 000 € neuve plus les frais annexes.

Nous voudrions apporter environ 150 000 € en fonds propres.
Salaire annuel M : environ 130 000 €
Salaire annuel F : environ 110 000 €

Qu’est-ce que cela signifie pour la retraite ?
Si comme toi tu n’as pas 2 500 € de loyer hors charges mais 0 € hors charges, car le bien est libre de charges, tu as une retraite plus que confortable économisée. Ou tu vends pour trois quarts de million et tu loues un appartement adapté à ton âge pour 2 500 € charges comprises (appartement chic). Avec un capital de 750 000 € et un intérêt de 3 %, tu aurais chaque mois le loyer charges comprises plus 650 € d’argent de poche.

Ainsi, un bien immobilier est une forme de prévoyance retraite. En moyenne même la meilleure qu’on puisse avoir. Car le retraité moyen propriétaire est bien mieux loti que le retraité non propriétaire. Pourquoi ? Parce que le non-propriétaire consomme et ne met pas de côté, même si épargner est plus rentable que posséder. C’est psychologique. Sans contrainte, on n’y arrive pas tellement.

D’ailleurs. Grâce aux augmentations régulières de salaire et à l’absence d’augmentation de loyer dans la propriété, tu arrives un jour à pouvoir économiser à nouveau, ce que le locataire ne peut pas faire à cause des augmentations de loyer. Donc, pense aussi à long terme.

Je suis d’accord avec toi... Je considérerais aussi un bien immobilier comme une prévoyance retraite. Pour moi, c’est plutôt la diversification des risques qui compte et c’est pourquoi, en plus de rembourser le bien, je souhaite pouvoir continuer à investir dans d’autres classes d’actifs. De ce rapport découle donc un montant maximal que nous sommes prêts à payer chaque mois pour une maison.

Inversement, il existe suffisamment d’exemples où des gens habitent bien dans leur maison remboursée, mais où un entretien correct est devenu bien trop cher depuis longtemps. L’étage supérieur de la maison reste vide en permanence, les coûts de chauffage deviennent insupportables parce que le mazout de chauffage était encore bon marché en 1970. Maintenant, s’ajoutent des exigences politiques concernant le chauffage et les obligations de rénovation. Bien sûr, on pourrait vendre, mais on ne veut pas, parce qu’on y a vécu pendant 50 ans et qu’on y est attaché. La moitié ou les trois quarts de million ne servent alors pas à grand-chose. C’est ce que je voulais dire par capital immobilisé.