Cadre de maison jumelée. Diviser le terrain ?

Bonjour à tous !
Il y a tellement de personnes serviables, c’est fantastique ! Merci d’avance pour vos retours !

Il est prévu que mon père habite dans la maison du côté ouest (à gauche) et que moi (perspective avec une famille de 4 personnes) habite du côté est. La maison se compose d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée et des combles aménagés (il est obligatoire que la pente du toit commence après 5 mètres de hauteur).
Comme mon père y habite à deux, l’espace suffirait, même s’il y a un garage dans la maison. À quatre, ce serait faisable, mais probablement trop serré.
Il ne verrait pas d’objection à un jardin plus grand. Et on remarque bien ce mètre de largeur en plus. C’est pourquoi j’ai eu l’idée de décaler légèrement la division.

Et si cette moitié devait être louée ou vendue un jour, la valeur serait bien sûr plus élevée avec un jardin plus grand.

Nous n’avons pas encore décidé où serait l’entrée, mais une possibilité serait de faire une entrée au centre du côté ouest. Vous avez évidemment raison : une place de parking au nord serait un peu sportive si l’entrée devait également s’y trouver.
Le garage dans la maison sera d’ailleurs un garage normal ; le duplex n’est envisageable que sur le côté est, à côté de la maison.

Bonjour Hans,

[*]Il faut respecter des distances de recul, trois mètres de chaque côté. Nous avons convenu avec notre voisin du côté ouest (qui construit aussi) qu'il nous céderait 2 mètres d’espace de recul. Cela signifie qu’il respecte une distance de 5 mètres par rapport à la limite du terrain, ce qui nous permet de construire à 2 mètres plus près de la limite et de ne garder qu’1,30 mètre (au lieu de 3,30 mètres) de distance.

Je ne connais pas bien l’administration bavaroise, mais avant de considérer comme acquis le non-respect de la distance de recul requise, je te conseille de te renseigner auprès du service d’urbanisme compétent. En NRW, 5,00 m restent plutôt rares, mais existent, et il est souvent difficile de déroger à cette règle, même avec l’accord du voisin.

[*]Du côté ouest, un garage doit être intégré à la maison,

Tu es au courant des surcoûts que ce projet entraînera pour le propriétaire, en plus de la perte de surface habitable ?

Question: Est-il possible de diviser le terrain de manière à ce que la ligne de partage ne soit pas droite ? C’est-à-dire que la maison serait bien divisée en son milieu, mais que la ligne de séparation dévie ensuite d’un mètre vers l’est, divisant ainsi les jardins en deux moitiés égales ?

C’est possible – mais à quoi cela servirait-il ? Tu dois travailler avec des servitudes et au final, tu auras notamment un coin sombre au rez-de-chaussée que tu ne pourras utiliser que de manière limitée. À l’étage ou au deuxième étage – selon le nombre d’étages que tu veux construire – tu devras aussi accepter des restrictions concernant les lucarnes ou pignons en saillie ; sans parler de la protection incendie ... cela ne sera pas très différent en Bavière.

Tant que deux familles vivent côte à côte, qui se connaissent bien, sont apparentées ou amies, ce n’est peut-être pas un problème. Mais que se passera-t-il si le monde parfait fissure – pour n’importe quelle raison ? Veux-tu alors un visiteur permanent à environ 1,50 mètre de la fenêtre de ton salon ?

De plus : les garages préfabriqués d’une largeur de 3,30 m sont – par rapport au standard (2,96 m de large, les fournisseurs prévoient 0,04 m « de jeu » pour poser le garage) – nettement plus chers ; je te conseillerais plutôt d’opter pour un garage standard – peut-être de 3,00 x 9,00 m – et d’ajouter les 0,30 m économisés au terrain du voisin, avant de réaliser une séparation normale et centrée du terrain. Tu ne satisferas en tout cas pas entièrement ton futur voisin s’il faut tenir compte de la perte de surface habitable et des surcoûts liés au garage intégré.

Quant à savoir si l’on peut positionner une duplex sans problème en limite de propriété, tu devrais aussi clarifier ce point avec le service d’urbanisme avant de planifier. Quoi qu’il en soit, je trouve que l’angle d’accès (selon ton dessin joint) de ta garage est assez délicat. Cela peut cependant être trompeur, car tu n’as pas intégré le bâti environnant dans le plan.

Cordialement, expert en construction

Bonjour Hans,

Et si l’on devait un jour louer ou vendre cette moitié, la valeur est bien sûr aussi plus élevée avec un plus grand jardin.

J’en doute fortement, car les contraintes dans la maison individuelle existante ne sont pas négligeables ; cave ou pas.

Cordialement, expert en construction

Bonjour Expert en construction,
nous avons déjà examiné le sujet des distances de recul, les 2 mètres supplémentaires pour notre voisin doivent être inscrits au registre foncier, alors c’est possible.
Une garage intégré entraîne-t-il réellement des coûts supplémentaires aussi élevés par rapport à un garage indépendant ? Je pensais que c’était en fin de compte comme une pièce dans la maison, où à la place d’un mur à l’avant, j’ai une porte. Ainsi, je ne m’attendais pas à des coûts supplémentaires importants à cet endroit.
Tant que j’habite d’un côté et que mon père habite de l’autre côté et que tout va bien, il n’est pas nécessaire de séparer physiquement le jardin. Si un locataire emménage ou si, pour d’autres raisons, une séparation du jardin par une clôture doit être réalisée, nous pensions qu’on pouvait simplement décaler cette clôture d’un mètre vers l’est afin d’obtenir deux moitiés de jardin de taille égale. C’est pourquoi nous avons eu l’idée de la séparation irrégulière...

Bonjour Hans,

Une garage intégrée entraîne-t-elle réellement des coûts supplémentaires aussi élevés par rapport à une garage indépendante ? Je pensais que c’est en fin de compte comme une pièce dans la maison, où à la place d’un mur à l’avant, j’ai une porte. Ainsi, à cet endroit, je ne comptais pas avec des coûts supplémentaires importants

Jette un ou plusieurs coups d’œil au droit bavarois et notamment dans la Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV)
Salutations, Bauexperte

Comme le terrain est situé en ville, je peux bien imaginer la problématique des places de stationnement pour voitures.
Comme j’ai moi-même habité une maison mitoyenne d’environ 6 x 12 mètres, je ne peux absolument pas imaginer de céder « un peu de surface habitable » à ma voiture. À tout prendre...

Que doit-on s’imaginer par « ville » ? Avez-vous des transports en commun ? Ou veux-tu simplement suggérer que tout est un peu plus serré ?

Je ne crois pas qu’un éventuel locataire ou acheteur de cette moitié de maison à l’ouest voudra absolument la même chose que devant : il ne va pas mesurer, ni ne seront 10 m² (ou peu importe combien) déterminants pour savoir s’il peut se sentir bien dans cette propriété ou non. Plus vraisemblablement, la maison ou le logement annexe devra séduire par d’autres qualités positives : de nombreuses servitudes et pourtant un manque d’espace dissuadent un acheteur, à la location le locataire sera sans doute un peu plus tolérant s’il peut louer un petit bijou avec jardin.
C’est pourquoi je pense que tu réfléchis trop compliqué. Pour ce qui n’est pas indispensable, on fait souffrir les avantages (esthétique, généreux, individualité).

On ne peut pas tout avoir sur un terrain en ville comme à la campagne. Il faut faire un choix. Pourquoi ne construisez-vous pas une maison avec un petit logement annexe, il y a des idées et des plans qui ressemblent à une maison jumelée, juste pas de la même taille. Une autre et meilleure idée pour une entrée (cachée) à l’ouest avec un chemin d’accès de moins d’un mètre (1,30 moins le contour de la maison moins la zone de la clôture) devrait être faisable.
Et le papa comprendra sans doute aussi, d’autant plus que vous n’avez pas envisagé de limite de terrain.