Marco de casa dúplex. ¿Dividir el terreno?

¡Buenos días a todos!
¡Tanta gente dispuesta a ayudar, es fantástico! ¡Muchas gracias de antemano por vuestros comentarios!

Está planeado que mi padre viva en la casa en el lado oeste (izquierdo) y yo (a largo plazo) con mi familia de cuatro en el lado este. La casa consta de sótano, planta baja y ático acondicionado (está estipulado que la inclinación del techo comienza a partir de los 5 metros de altura).
Como mi padre vive allí con otra persona, el espacio sería suficiente, aunque hay un garaje dentro de la casa. Para cuatro personas sería factible, pero probablemente demasiado justo.
No tendría inconveniente en un jardín más grande. Y se nota claramente ese metro adicional de ancho. Por eso se me ocurrió la idea de hacer la división ligeramente desplazada.

Y si alguna vez se alquila o vende esta mitad, el valor será, por supuesto, mayor con un jardín más grande.

Aún no hemos decidido dónde estará la entrada, pero sería una opción hacer una entrada centrada en el lado oeste. Tenéis razón en que una plaza de aparcamiento en el norte resultaría muy ajustada si también debe estar allí la entrada.
Por cierto, el garaje de la casa será un garaje normal, un garaje dúplex solo sería posible en el lado este al lado de la casa.

Hola Hans,

[*]Ahora hay que respetar distancias, tres metros por cada lado. Hemos acordado con nuestro vecino del lado oeste (que también está construyendo) que nos ceda 2 metros de distancia. Eso significa que él mantiene 5 metros de distancia hasta el límite de la parcela, por lo que nosotros podemos construir 2 metros más cerca del límite y solo debemos mantener 1,30 metros (en lugar de 3,30 metros) de distancia en ese lado.

No conozco la burocracia bávara, pero antes de considerar como hecho el incumplimiento de la distancia requerida, te aconsejo preguntar en la oficina de planificación urbanística correspondiente. En NRW 5,00 m son más bien raros, pero también ocurren y no es raro que sea difícil reducir esa distancia; incluso con el consentimiento del vecino.

[*]En el lado oeste se debe integrar un garaje en la casa,

¿Eres consciente de los costes adicionales que tendrá el propietario con este proyecto, además de la pérdida de superficie habitable?

Pregunta: ¿Es posible dividir la parcela de forma que no sea en línea recta? Es decir, que la casa se divida en el medio, pero luego la línea divisoria se desplace un metro hacia el este y divida los jardines en dos mitades iguales.

Es posible, pero ¿para qué sirve? Tendrás que trabajar con cargas urbanísticas y al final tendrás, entre otras cosas, una esquina oscura en la planta baja que solo podrás usar de forma limitada. En la planta superior o en el ático, dependiendo de cuántas plantas quieras construir, tendrás que aceptar restricciones relativas a las buhardillas o a los tejadillos; sin contar la protección contra incendios... eso difícilmente será distinto en Baviera.

Mientras vivan dos familias juntas que se conozcan bien, sean familiares o amigos, tal vez no habrá problema. Pero, ¿qué pasa si esa armonía se resquebraja por el motivo que sea? ¿Quieres tener a un vecino en la valla a unos 1,50 m de la ventana del salón permanentemente?

Además: los garajes prefabricados con un ancho de 3,30 m son – en comparación con el estándar (2,96 m de ancho, 0,04 m que los proveedores consideran “juego” para colocar el garaje) – considerablemente más caros; por eso recomendaría más bien usar un garaje estándar – quizá de 3,00 x 9,00 m – y añadir los 0,30 m que se ahorran a la parcela del vecino, y hacer una división normal y centrada del terreno. De todos modos, nunca le harás justicia al futuro vecino en cuanto a la pérdida de superficie habitable y los costes adicionales que conlleva el garaje integrado.

Si un garaje dúplex puede colocarse justo en el límite de la parcela debería aclararlo antes con la oficina de planificación urbanística. De cualquier forma, me parece un poco complicado el ángulo de acceso (según tu dibujo adjunto) a tu garaje. Pero puede ser engañoso porque no has añadido la edificación circundante al dibujo.

Saludos, experto en construcción

Hola Hans,

Y si alguna vez se alquila o se vende esta mitad, el valor con un jardín más grande, por supuesto, también es mayor.

Esto lo dudo mucho, ya que las limitaciones en la casa unifamiliar levantada no son insignificantes; sótano o no

Saludos, experto en construcción

Hola experto en construcción, ya hemos revisado el tema de las áreas de distancia, los 2 metros adicionales para nuestro vecino deben ser registrados en el registro de la propiedad, entonces será posible. ¿Realmente una cochera integrada implica costos mucho más altos en comparación con una cochera independiente? Pensé que, en última instancia, es como una habitación dentro de la casa, donde en lugar de una pared frontal hay una puerta. Por lo tanto, no esperaba costos significativamente mayores en ese punto. Mientras yo viva en un lado y mi padre en el otro, y todo esté bien, no es necesario separar físicamente el jardín. Si un inquilino llegara o por otras razones se hiciera una separación del jardín mediante una cerca, pensamos que simplemente se podría mover esa cerca un metro hacia el este para tener dos mitades de jardín iguales. Por eso se nos ocurrió la idea de una separación no recta...

Hola Hans,

¿Incorpora un garaje integrado realmente costos adicionales tan altos en comparación con uno independiente? Pensaba que, al fin y al cabo, es como una habitación en la casa, donde en lugar de pared hay una puerta. Por lo tanto, en este punto no esperaba costos adicionales considerables

Echa una o varias miradas al derecho de Baviera y en particular a la Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen
sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV)

Saludos, experto en construcción

Como el terreno está en la ciudad, puedo imaginar bien el problema con los espacios para estacionar coches.
Pero como yo mismo he vivido en una casa adosada de aproximadamente 6 x 12 metros, no puedo imaginar ceder "ese poco espacio habitable" a mi coche. Con todo cariño...

¿A qué se debe llamar "ciudad"? ¿Tenéis transporte público? ¿O solo quieres insinuar que todo está un poco más apretado?

No creo que un posible inquilino o comprador de esta mitad de la casa del oeste quiera necesariamente lo mismo que en la parte delantera: no va a medir, ni 10 m² (o lo que sea) serán decisivos para saber si uno se sentiría cómodo en esta propiedad o no. Más bien, la casa o el apartamento independiente deben destacar por otras características positivas: muchas cargas urbanísticas y aún así estrechez asustan a un comprador, al alquilar, el inquilino es probablemente un poco más tolerante si puede alquilar una pequeña joya con jardín.
Por eso creo que piensas demasiado complicado. Por lo que no es estrictamente necesario, se sufren las ventajas (aspecto, amplitud, individualidad).

Simplemente no se puede tener todo en un terreno urbano que se tiene en el campo. Hay que aceptar una consecuencia. ¿Por qué no construís una casa con un apartamento independiente más pequeño? Hay ideas y diseños para eso, que son similares a una casa pareada, pero no del mismo tamaño. Una idea diferente y mejor para una entrada (oculta) oeste con un camino de acceso de menos de un metro (1,30 menos el borde de la casa menos la zona de la cerca) debería ser posible.
Y el papá probablemente también lo entenderá, sobre todo porque no habéis pensado en un lindero.