Division de terrain - options et impacts sur l'accès des pompiers

C’est précisément pour cela que j’ai besoin d’un conseil juridique approfondi afin de répondre adéquatement à ces inquiétudes.

Un forum ne peut pas, et surtout n’a pas le droit, de fournir un conseil juridique.
Tout ce que je vais écrire maintenant n’est donc PAS un conseil juridique, mais uniquement une expérience personnelle de la vie...

Si l’usufruit est inscrit au premier rang pour la grand-mère, il n’y a aucune inquiétude quant à la sécurité de son domicile. Même en cas de saisie immobilière, l’usufruit resterait en vigueur. L’adjudicataire ne pourrait donc prendre possession de son acquisition qu’après le décès de la grand-mère. Cependant, les banques n’apprécient généralement pas un usufruit au premier rang et exigent souvent une rétrocession de rang pour le financement. Cela dépend bien sûr de la part des fonds propres ou du montant du financement. En cas de rétrocession de rang, l’usufruit serait éteint en cas de saisie. Le risque de perdre le domicile existerait donc dans ce cas.
--> Parlez avec la banque pour savoir si elle accepterait de financer derrière l’usufruit.

Le problème d’une division réelle chez vous est malheureusement que le terrain arrière ne peut pas être accessible simplement par une zone délimitée. Si vous faites la division réelle en accordant un droit de passage « à travers la cour », dans le pire des cas de saisie immobilière, l’adjudicataire disposerait de ce droit. Cela signifie que l’étranger pourrait alors traverser votre cour en voiture et vous ne pourriez pas l’en empêcher (donc pas de stationnement dans la cour, etc.). Pour une division réelle, je réfléchirais sérieusement à la démolition de l’annexe. Même si ce n’est pas la solution la plus esthétique pour le terrain arrière. Comptez environ 3 m de largeur de passage, accessible à un camion (pompiers). L’espace entre la grange et la limite de propriété suffit-il ?

Pour le conseil sur la division ou l’usufruit ainsi que pour les avantages/inconvénients qui en découlent en cas de besoin, je considérerais le notaire comme l’interlocuteur approprié. Mais les notaires ont tous une approche différente ;) . Mon conseil pour les sujets nécessitant beaucoup de conseil est plutôt d’aller voir un notaire en milieu rural. Ils ont en général moins de dossiers (et des valeurs mobilières plus basses) et peuvent donc vous consacrer plus de temps. Un notaire en ville ne s’intéresse pas à ce genre de « petits dossiers » et investit son temps plutôt dans le droit des sociétés ou des gros projets immobiliers.

P.S. Si vous optez pour la division réelle, recontactez-moi. Si on le fait maintenant à l’amiable, on peut arranger le droit de passage de manière à rendre la situation plus agréable pour le terrain A en cas de besoin.

Ce droit de passage et de conduite devrait alors se situer au bord de la propriété. Mais ce serait aujourd’hui la limite sud, les dépendances devraient être démolies et vous auriez l’accès pour toujours dans le coin sud-ouest du terrain.

Les deux parties du bâtiment qui s’étendent jusqu’à la limite sud du terrain sont relativement peu importantes : un poulailler sans poules et un je-ne-sais-pas-quoi. Si on les imagine enlevés, ce n’est pas suffisant pour un accès car le passage libéré ferait moins de 2 mètres de large. Cela pourrait cependant devenir une bonne tranchée pour des conduites, si le placement du bâtiment n’était pas plutôt prévu plus au nord, voir le paragraphe suivant…

Je pense qu’il faudrait d’abord discuter ici des possibilités de construction / placement sur le terrain

Nous avons déjà entamé cette étape. Nous avons marqué la surface constructible envisageable (selon notre compréhension de profane), voir image. Elle respecte grosso modo les distances suivantes :
par rapport aux terrains voisins (nord et sud)
par rapport à la grange (6 m)
par rapport à la rue (<=50 m)

Nous aimerions placer la maison aussi au nord que possible, car une terrasse doit être aménagée au sud de la maison, un peu de vue est donc souhaitable.

Un forum ne peut pas et surtout NE DOIT PAS fournir de conseils juridiques.

C’est clair pour moi, je ne me baserais jamais sur des contenus de forum dans des questions juridiques et je n’encouragerais personne à me donner ou donner à un autre des conseils juridiques dans un forum. Ce que je veux, c’est simplement un indice sur qui je peux contacter pour obtenir ce type de conseils. Parce qu’en ce moment, on a l’impression d’être revenus au point de départ. Le consensus semble être que l’on doit tomber sur une personne "compétente". Que ce soit un géomètre, un notaire… peu importe.

Mon conseil pour des sujets à forte demande de conseils est plutôt de consulter un notaire à la campagne.

Nous déménageons de Berlin à Cottbus, le collègue local que j’ai rencontré hier est donc par définition "à la campagne". ;)

Mais il ne s’agitait pas d’une consultation. Je vais chercher ailleurs.

Un point important est aussi l'accès des pompiers. Dans la demande préalable, le service de l'urbanisme a indiqué que l'accès des pompiers serait abordé uniquement dans la véritable demande de permis de construire.

L’« accès des pompiers » correspond en quelque sorte à l’aménagement du terrain.

Nous avons maintenant l’intention de diviser le terrain actuellement continu en la partie A (qui restera chez ma grand-mère) et la partie B (notre terrain constructible).

Cela ne fonctionne pas « au milieu ». La division officielle ne fonctionne pas avec un accès « centré ». Cela devrait être compris par tout candidat à la construction. Je ne sais pas comment cela se passe pour une division idéelle, mais là aussi, je vois fondamentalement les mêmes inquiétudes. Pour moi, cela paraît plutôt logique. Un accès et un aménagement centrés scinderaient la partie avant.

Je ne sais pas comment cela se passe avec une division idéelle, mais là aussi, je vois fondamentalement les mêmes inquiétudes.

Avec une division idéelle, ce serait possible. Tout est d'abord une propriété commune, et les droits d'usage exclusifs sont définis dans le plan. Nous avons eu un cas similaire dans notre entourage avec une maison jumelée divisée idéellement. Un passage traversait le droit d'usage exclusif du jardin pour que le voisin (constructeur) puisse accéder directement à son garage. En cas de division réelle, je ne considérerais pas cela comme une parcelle en forme de « pipe » (ce qui ne serait pas possible avec un accès médian) mais comme un droit de passage sur la parcelle A. Comme ce droit de passage ne doit pas forcément être exclusif, cela est tout à fait envisageable.

Peut-être que le notaire n'était pas si mauvais que cela. Au premier abord, dans la configuration « famille », j'aurais considéré la division idéelle comme une coûteuse absurdité. Avec les conditions marginales « domicile sûr même dans le pire des cas », « accès traversant la parcelle », « la banque doit être d’accord », cette option est une piste à réfléchir. Pour les trois options, je vous conseillerais aussi de consulter la banque.

Le conseil chez le notaire n’est normalement pas donné par le notaire lui-même (du moins ici en Bavière), mais par l’inspecteur notarial ou le conseiller d’office. Ils ont à la fois plus de temps et plus d’expérience sur ce genre de sujets que le notaire lui-même. Donc, ne tenez pas forcément à une consultation directement avec M./Mme Notaire.

Oui, peut-être que l'idée de reprendre le droit de passage sans séparer l'accès, mais seulement la partie arrière, pourrait être envisagée ?

Oui, peut-être reprendre l'idée du droit de passage sans séparer l'accès, mais seulement la partie arrière ?

Oui exactement, deux parcelles rectangulaires. La parcelle avant accorde alors un droit de passage (et un droit de conduites) à celle de l'arrière. Cela doit être formulé en faveur de la parcelle avant pour le « pire des cas ».